走在雲林鄉間，時常聽聞街坊鄰居談論：「阮兜旁邊那塊地被劃進道路徵收，剩下一小角變三角形，這下要怎麼辦？」這正是《土地徵收條例》第8條設計「一併徵收」制度的初衷——當政府徵收導致殘餘土地難以利用時，所有權人可申請將殘餘部分併入徵收範圍。而雲林縣政府推出的「預審制度」，正是讓所有權人在正式徵收程序啟動前，提前確認自身是否符合申請資格的關鍵機制。

一、為什麼要設定「土地所有權人」限定條款？

法源依據與權利本質

翻開土地登記謄本，所有權欄位記載的名字就是這項申請權利的核心。《土地徵收條例施行細則》第19條白紙黑字寫明：「一併徵收之申請，由原土地所有權人提出。」背後的立法邏輯在於：

• 物權優先性：所有權是物權中最完整的權利
• 損害直接性：徵收造成的土地利用損害直接衝擊所有權人
• 處分權歸屬：土地處分決定權依法歸屬登記名義人

去年斗六有位林姓農民案例就很典型：他的農地被部分徵收作排水工程，剩餘土地因形狀畸零無法耕作。但因早年將土地登記在兒子名下，最終必須由兒子出面申請才獲受理。

常見資格誤區實例

• 地上權人：租地建屋者雖有房屋所有權，但只能就建物申請一併徵收
• 抵押權人：銀行僅能主張徵收補償款優先受償，無申請資格
• 未登記繼承人：須先辦妥繼承登記取得所有權人身分
• 共有人：各共有人可單獨申請持分部分，無需全體同意

二、破解預審流程的三大實戰階段

階段一：自我檢核關鍵指標

向縣府遞件前，先確認是否符合這些核心條件：

graph TD
    A[土地是否位於徵收計畫範圍周邊] --> B{殘餘土地是否符合下列情形}
    B --> C1[面積未達最小建築單位]
    B --> C2[地形不整難以利用]
    B --> C3[價値減損逾20%]
    C1 --> D[可申請]
    C2 --> D
    C3 --> D

階段二：文件準備要領

在斗六地政事務所服務二十年的陳專員提醒：「所有權狀正本絕對不要直接交出去！我們遇過太多民眾搞丟正本後續衍生麻煩。」必備文件包括：

1. 身份證明：身分證影本＋印章（委託辦理需加附委託書）
2. 土地權源：最新土地登記謄本（三個月內）
3. 地籍圖資：標示殘餘土地位置的地籍圖謄本
4. 利用證明：農用證明、建物使用執照等佐證利用價值的文件
5. 切結書：聲明未將土地出租或設定他項權利

階段三：線上線件並行送件

雲林縣政府地政處已開放「線上預審諮詢」服務，但正式申請仍需書面辦理：

1. 下載申請書：地政處網站＞檔案下載＞徵收類表格
2. 臨櫃送件：斗六地政事務所（雲林路一段352號）或各鄉鎮公所
3. 進度查詢：用案件編號在「雲林縣政府地政處」網站追蹤
4. 補正期限：收到通知後15日內需完成補件

特別提醒虎尾、北港地區民眾：若土地屬農地重劃區，需先向農業處申請農用證明，避免來回奔波。

三、避開五大常見地雷的實務心法

地雷1：錯過黃金申請期

預審申請必須在「徵收公告期滿前」提出。去年西螺有案例因所有權人旅居海外，返台時已逾期限，最終喪失申請權利。建議：

• 訂閱「雲林縣政府地政處」電子報
• 向地政事務所申請徵收案通知服務
• 定期查詢鄰地徵收公告（縣府網站＞公告專區）

地雷2：未處理土地他項權利

麥寮有位洪先生申請時未告知土地已設定抵押，預審通過後遭銀行行使優先受償權。切記：

• 抵押權：需取得銀行同意書
• 租約：應檢附終止租約證明
• 地上權：需協調權利拋棄

地雷3：忽略稅務連動效應

通過預審後將產生兩項稅務變化：

pie
    title 一併徵收後稅務處理
    “土地增值稅免徵” ： 45
    “地價稅當年按日比例課徵” ： 30
    “次年停徵” ： 25

稅務局張科長特別叮嚀：「記得在徵收完成後30日內，持徵收證明辦理稅籍註銷。」

地雷4：誤判殘餘土地價值

申請最常被退件的原因就是「殘餘土地價值減損未達標準」。建議：

1. 委託兩家以上估價師事務所鑑價
2. 蒐集鄰近土地三年內交易實例
3. 附水利單位出具的地形不利證明

地雷5：輕忽救濟管道

對預審結果不服時，可採取「雙軌救濟」：

• 行政途徑：收到決定書30日內提起訴願
• 司法途徑：訴願失敗後兩個月內提行政訴訟 去年古坑有件成功案例，所有權人透過訴願補充航測圖，最終逆轉認定結果。

四、所有權人的延伸權益防護網

當土地進入預審程序，別忽略這些配套權益：

• 補償金專戶儲存：徵收補償費可申請存入指定銀行專戶，避免被債權人扣押
• 優先購買權：公有土地被徵收時，鄰地所有權人有優先購買權
• 抵價地申請：符合條件者可申請領取抵價地而非現金補償
• 稅賦減免：持徵收證明可辦理地價稅、房屋稅減免

北港有位陳姓茶農就善用「抵價地＋專戶儲存」策略，既保住鄰接土地完整性，又避免補償金遭親屬挪用。

五、新制變革與未來展望

今年地政處新增兩項便民措施：

1. 跨所代收服務：可在任一地政事務所遞件，免跑斗六
2. 數位產權證明：持自然人憑證可線上申請電子謄本替代紙本

地政處長在近期座談會透露：「正研擬殘餘土地認定標準的補充解釋令，針對農地畸零地將放寬認定門檻。」建議所有權人多參加縣府每年舉辦的「徵收權益說明會」（可線上報名），掌握最新法規動態。

走在土地權益保障的路上，記得斗六地政所牆上那句標語：「權利不會從天而降，但可能從指縫溜走。」與其事後補救，不如在徵收風聲初起時，就備妥權狀走一趟地政事務所。當公部門的推土機開到家門前，你手中的權利證明書，就是最堅實的防護盾牌。