當你在宜蘭買賣土地或房屋，遇到界址爭議、產權糾葛或契約履行問題時，先別急著找律師。宜蘭縣政府地政處的「不動產糾紛調處委員會」，可能是更省時省錢的解決管道。最近陪親戚跑完整套流程，分享第一手觀察。

一、什麼情況適用調處機制？

去年羅東林先生購屋後，發現車位面積短少3平方公尺；頭城林姓地主與鄰居因田埂界址爭執十多年。這些案例都透過調處獲得解決。宜蘭縣政府受理的常見糾紛類型包括：

• 產權界址爭議：土地鑑界結果與認知落差
• 共有物處分分歧：多人持分不動產的管理使用衝突
• 買賣契約糾紛：定金返還、瑕疵擔保責任等
• 租賃關係爭端：押金返還、修繕責任歸屬
• 地籍圖重測異議：對重新測量結果有疑慮

地政處林科長提醒：「當事人需有具體權利受損事實，單純諮詢或法規疑問不屬調處範疇。」例如詢問繼產分割稅務問題，應另洽稅務單位。

二、調處申請實戰三步驟

(1) 備齊書面文件

宜蘭縣政府官網提供標準申請書表，需載明：

• 雙方當事人基本資料
• 爭議標的（地號/建號）
• 事實經過及請求事項
• 檢附權狀、契約書或地籍圖等佐證

特別注意！申請時應同步準備謄本。宜蘭市林小姐曾因未檢附三個月內土地登記謄本，被退件補正。建議直接到地政事務所申請「電子謄本」最即時。

(2) 遞件管道選擇

• 臨櫃辦理：宜蘭縣政府地政處（宜蘭市縣政北路1號）
• 線上申請：透過「宜蘭縣智慧服務平台」上傳檔案
• 郵寄申請：寄至宜蘭縣政府地政處測量科

冬山鄉吳先生分享：「線上申請後，三天內收到確認簡訊，比預期快。」但涉及複雜測量案件，仍建議現場諮詢。

(3) 調處會議進行

收到申請後約20個工作天內排定會議。調處委員會由7-9人組成，包含：

• 地政、法律專業人士
• 地方公正人士
• 相關機關代表

會議當天採「圓桌協商」模式，先由雙方陳述主張，委員釐清爭點後提出和解方案。礁溪鄉張姓案例中，委員當場比對歷年地籍圖與現況照片，發現界址爭議源於早期測量誤差，促成雙方接受調整方案。

三、調處效力的關鍵細節

調處成立時製作調處結果書，經地方法院核定後具執行力。但需注意：

1. 稅務影響：土地界址調整若涉及面積變更，需重新核算地價稅
2. 登記實務：持法院核定書辦理登記時，應備妥印鑑證明
3. 費用差異：調處規費僅需數千元，遠低於訴訟費用

蘇澳鎮曾有調處成立後，當事人反悔拒不履行，經另一方持結果書向民事庭聲請強制執行成功。可見其法律效力與判決無異。

四、調處失敗後的備案策略

若調處不成立，委員會發給「調處不成立證明書」，此時可考慮：

• 地政救濟途徑：針對測量錯誤可提複丈申請
• 司法訴訟：憑證明書向法院提起物權訴訟
• 其他行政程序：如涉及繼產糾紛可併用遺產分割協議

三星鄉某農地糾紛案中，當事人在調處過程發現新事證，轉向提行政訴願撤銷原登記，反而更快解決問題。

五、常見盲點與應對建議

▶ 文件準備陷阱

• 所有權人未全數列名（如共有人漏列）
• 未用最新版申請書（宜蘭縣112年已更新書表格式）
• 委託書未經公證（非本人辦理時常見疏漏）

建議事先電洽(03)925-1000轉分機1136確認要件，避免補件延宕。

▶ 現場協商技巧

• 攜帶原始契約與現況照片佐證
• 對爭議點準備替代方案
• 重要陳述請求紀錄於會議筆錄

員山鄉成功案例顯示：帶地政士陪同出席，專業表述大幅提升方案接受度。

▶ 時效管理要領

從申請到作成結果約需60-90天。若遇測量複雜案件（如山區土地），宜同步預排複丈時間。曾有當事人等調處成立後才申請複丈，又延後兩個月才完成登記。

六、延伸資源應用

宜蘭縣政府提供多項輔助措施：

• 免費法律諮詢：每月第一週週三在地政處
• 地籍清理專案：解決日據時期土地登記問題
• 線上案例庫：官網公開匿名化調處案例參考

另可搭配「宜蘭縣智慧地圖」套繪歷年地籍圖資，自行比對界址變化。頭城鎮王先生就是比對出1970年代地籍圖與現況差異，成為調處關鍵證據。

結語：調處機制的宜蘭特色

相較其他縣市，宜蘭調處委員會特別納入在地耆老與原住民代表，對處理複雜歷史土地問題更具優勢。如大同鄉某原保地糾紛，就因委員熟悉部落傳統領域觀念，提出雙方認可的解決方案。

與其耗費數年訴訟，不如善用這套行政程序。有位在宜蘭市處理祖產糾紛的陳女士說得好：「調處會議那天，是我和堂兄弟二十年來第一次心平氣和討論問題。」或許這才是解決不動產糾紛的真正價值——在維護權益之餘，找回人與人之間的互信基礎。

（本文內容依據宜蘭縣不動產糾紛調處自治條例及實務運作撰寫，最新規定請以縣府公告為準）