在臺灣不動產規劃中，信託是常見的資產保護工具。但當贈與或自益信託的土地因委託人身故須納入遺產總額時，如何申請「變更前次移轉現值」卻讓許多繼承人摸不著頭緒。這份申請書直接影響土地增值稅計算，處理不當可能讓稅負暴增。讓我們釐清實務操作要點。

為什麼需要這份申請書？

信託土地在納入遺產總額時，會面臨雙重課稅問題：

1. 原始取得成本認定：信託成立時的土地移轉已產生稅務紀錄
2. 遺產稅計算基準：繼承時需重新核定土地價值

根據《遺產及贈與稅法》第10條及《土地稅法》第31條，申請變更前次移轉現值的目的，是將課稅基礎調整回委託人「原始取得成本」，避免重複課徵土地增值稅。

實務案例：王先生將市價3,000萬土地成立自益信託（當時公告現值800萬），五年後身故時土地公告現值已漲至1,200萬。若未申請變更，繼承人將以1,200萬為課稅基礎，而非原始800萬。

申請書核心欄位拆解

第一部分：土地與權利歸屬

第二部分：現值調整依據

此處需具體引述法條依據，常見組合：

• 《遺產及贈與稅法》第3-2條
• 《土地稅法》第5條之2
• 財政部台財稅字第0910453990號函

關鍵提醒：應同時檢附土地增值稅「免稅證明」或「不課徵證明」，地政機關才會受理所有權移轉登記。

第三部分：繼承關係佐證

需準備三類文件：

1. 身分證明文件

   • 繼承系統表（需全體繼承人簽章）
   • 戶籍謄本（記事欄不可省略）

2. 產權證明文件

   • 信託專簿謄本
   • 土地所有權狀影本
   • 信託契約書重點頁面

3. 稅務文件

   • 遺產稅繳清證明書
   • 前次移轉現值證明（如原買賣契約書）

五大地雷區實務解析

地雷1：信託期間土地改良未申報

若信託期間有增建、改建，需檢附：

• 建築改良物評估報告書
• 工程費用發票正本
• 地方稅務局核發的房屋稅籍證明

案例：李小姐信託土地後增建倉庫，未申報導致繼承時被核定現值增加200萬，補繳稅額逾30萬。

地雷2：農地信託的特殊規範

農地適用《農業發展條例》第38條時，需加附：

• 農地農用證明書（鄉鎮市公所核發）
• 土地使用分區證明
• 最近三個月空拍圖（確認無違規使用）

地雷3：逾期申請的補救方案

依《稅捐稽徵法》第28條，超過繼承登記日起五年者：

1. 向地方稅務局申請「復查」
2. 附具「不可歸責事由」證明（如：境外繼承人疫情期間無法入境）
3. 同時向地政事務所申請暫緩土地移轉登記

地雷4：部分繼承人未會同申請

實務解決三步驟：

1. 取得未配合繼承人的印鑑證明（三個月內）
2. 書面委託書經地政士簽證
3. 切結書載明「如有糾紛願負法律責任」

地雷5：信託登記瑕疵補正

常見登記不全問題處理：

graph LR
A[登記不全] --> B{瑕疵類型}
B -->|權利範圍錯誤| C[申請信託內容變更登記]
B -->|委託人身分誤植| D[檢附戶籍更正證明]
B -->|信託目的未載明| E[補正契約公證書]

現場送件實戰流程

步驟一：雙軌送件

1. 稅務端

   • 向地方稅捐稽徵處申請「土地現值認定」
   • 取得「土地移轉現值通知書」（約5-7個工作天）

2. 地政端

   • 向土地所在地地政事務所預約繼承登記
   • 同時遞交「變更前次移轉現值申請書」

步驟二：文件檢核重點

承辦人員必查三項：

1. 申請書騎縫章是否連續
2. 附件是否加蓋「與正本相符」章
3. 繼承人印鑑章是否與印鑑證明一致

步驟三：補件追蹤技巧

• 取得「收件字號」後三日內至「地政線上申辦系統」查進度
• 補件通知需於七日內完成（可申請展延一次）
• 正本文件應以「機關公文封」寄回，避免影本遭退

專業人士的節稅提醒

時效策略

在委託人過世後六個月內完成申請，可搭配：

• 遺產稅分期繳納（《遺產及贈與稅法》第30條）
• 實物抵繳（同法施行細則第43條）

跨世代規劃建議

實務上可採「雙層信託」架構：

第一層：自益信託（委託人=受益人） ↓ 第二層：他益信託（受益人=子女）

此架構能固定前次移轉現值，避免後代繼承時現值暴增。

當你遇到行政爭議

若申請遭駁回，可採三階段救濟：

1. 復查：收受處分書30日內向原機關申請
2. 訴願：復查結果送達30日內向財政部提出
3. 行政訴訟：訴願結果六個月內向行政法院提告

近年常見勝訴關鍵點：

• 稅務機關未考量物價指數調整（適用《稅捐稽徵法》第11條之1）
• 繼承發生時點認定錯誤（以死亡登記日為準，非遺產稅申報日）

線上申辦新制注意

2023年起開放「地政線上申辦系統」辦理，但限制條件：

1. 限「自然人憑證」或「行動自然人憑證」申請
2. 單筆土地面積未逾10,000平方公尺
3. 非屬共有土地分管契約案件
4. 信託契約已上傳至地政雲端資料庫

線上申請需額外上傳「申請書電子簽章檔」及「繼承人身份影像檔」，審查時間約節省40%。

結語：掌握三項核心原則

處理此類申請時，務必把握：

1. 文件時效性：印鑑證明、戶籍謄本等文件有效期限
2. 成本證明完整性：從原始買賣契約到後續改良支出單據
3. 程序雙軌性：同步進行稅務申報與地政登記

建議在委託人訂立信託契約時，即應預留未來繼承規劃，將「變更前次移轉現值」條款納入信託契約附約，並經地政士見證簽章。此舉可為後代節省逾30%的稅務成本，真正實現財富傳承本意。