臺中宗教不動產更名的關鍵一步：認識地籍清理條例第35條

在臺中這座擁有豐富信仰文化的城市裡，百年宮廟與新興宗教團體林立，許多歷史悠久的宗教不動產卻因早年登記問題，長期處於權利歸屬不明的狀態。臺中市政府地政局近年積極推動依《地籍清理條例》第35條辦理更名作業，成為解決這類陳年問題的重要途徑。本文將深入探討此機制的操作實務。

為何需要特別處理宗教不動產？

臺灣寺廟土地常見以「管理人個人名義」、「神明會」或已不存在的「祭祀公業」名義登記。隨時代變遷，管理人更迭、原始資料散佚，導致產權歸屬產生爭議。臺中市許多具文化價值的廟產因此無法修繕或活化，甚至影響都市更新進程。

《地籍清理條例》第35條的立法目的，正是為解決這類因登記名義不符現況所衍生的問題。該條文明確賦予現存寺廟或宗教團體，得以「實際權利人」身分申請將土地或建物更正登記為團體所有。

臺中市申請主體與適用範圍

誰能提出申請？

• 依法登記立案的寺廟（需檢附寺廟登記證）
• 向內政部或地方政府備案的宗教性質財團法人
• 符合《人民團體法》立案的宗教社會團體

哪些不動產適用？

1. 目前登記名義人為「神明會」、「祖公會」等未依法登記之組織
2. 登記名義人為已故自然人，且該不動產長期由特定宗教團體使用管理
3. 登記原因不明或與現況不符（如登記為「田賦」實際為廟埕）
4. 座落於臺中市轄區內，符合地籍清理公告項目

臺中市申報書核心內容解析

「寺廟或宗教團體申請土地建物更名申報書」是啟動程序的關鍵文件。其核心欄位包括：

1. 宗教團體基本資料：立案字號、負責人、聯絡方式（需與登記文件一致）
2. 不動產標示：需完整填寫地號、建號、面積、坐落位置
3. 現登記名義人資訊：詳列土地登記謄本上登載的名稱與權利範圍
4. 權利來源證明：闡述取得不動產的歷史淵源（如：前人捐贈、購置證明、早期稅單）
5. 現況使用說明：具體描述該不動產目前作為宗教活動使用的情形
6. 無糾紛切結：聲明該不動產無產權爭議或設定他項權利（如有抵押需另案處理）
7. 檢附文件清單：需逐項勾選並確認齊全

文件準備的實戰細節

必要文件清單

• 宗教團體立案證明書影本（需加蓋「與正本相符」及團體章）
• 現任負責人身份證明文件
• 最新土地及建物登記謄本（三個月內）
• 地籍圖謄本（標示不動產位置）
• 歷年繳納地價稅、房屋稅證明（證明長期管理事實）
• 不動產實際使用照片（需含可辨識之環境特徵）
• 權利來源佐證（如：捐贈契約書、買賣移轉證明、寺廟沿革志）

關鍵補充文件

• 地方文史工作者的考證報告：對歷史悠久的廟產具高度說服力
• 鄰里長或社區發展協會證明書：證實長期宗教使用事實
• 宗教活動紀錄：如繞境路線圖、法會照片（顯示使用該場地）
• 建築物安全證明：間接證明管理權限

臺中市豐原區某百年寺廟即透過提供日據時期「納稅義務人」名冊與戰後重建的募款簿，成功證明其對登記在「某某祭祀公業」名下土地的實質權利。

臺中市送件流程與審查重點

標準作業流程

1. 書件預審：建議先至臺中市政府地政局「地籍清理專區」下載最新申請書，或至臺灣大道市政大樓地政局櫃檯索取。初步備齊文件可先傳真或電郵諮詢承辦人。
2. 現場送件：至臺中市各地政事務所（依土地轄區）遞交申請書及附件，取得收件收據。
3. 補正程序：審查中若文件不足，將收到書面通知（留意臺中市政府公文掛號），需於30日內補正。
4. 公告程序：審查通過後，地政機關將在土地所在地公告處、市府網站公告90日，徵詢異議。
5. 登記完成：公告期滿無異議，通知申請人領狀並完成更名登記。

審查核心原則

• 權利來源真實性：非僅憑口頭傳承，需有客觀證據鏈
• 管理事實持續性：需證明長期且連續的管理行為（稅單是最佳證明）
• 現況使用公益性：必須維持宗教使用目的
• 無第三人主張權利：確認無其他潛在權利人存在

常見補正原因與解決策略

根據臺中市近年處理經驗，常見補正情形包括：

1. 文件效力不足

   • 問題：僅提供寺廟沿革手抄本，無官方核可文件。
   • 解方：向臺中市政府民政局申請核發「寺廟歷史沿革證明」。

2. 權利範圍認定模糊

   • 問題：土地登記謄本記載「管理人張三」，但未載明代表哪個團體。
   • 解方：蒐集歷任管理人交接清冊，並由現任管理人以團體名義聲明承繼關係。

3. 稅籍資料斷鏈

   • 問題：僅提供近十年稅單，無法證明長期管理。
   • 解方：向臺中市稅務局申請歷年「課稅明細表」，必要時得調閱日據時期土地台帳。

4. 使用現況爭議

   • 問題：部分土地被占用作停車場。
   • 解方：檢附改善計畫書（如：限期收回聲明、規劃宗教用途時程表）。

成功更名後的關鍵注意事項

1. 稅務負擔轉變
   更名前以自然人名義課徵的地價稅，更名後若符合《土地稅減免規則》第8條，可申請免徵。臺中市宗教團體需主動向稅務局提出申請，避免喪失權益。

2. 處分權限限制
   依《監督寺廟條例》第8條，寺廟不動產原則上不得處分。臺中市宗教團體若有融資需求，應優先考量「設定地上權」或「不動產收益權信託」等替代方案。

3. 管理人名義變更登記
   若原登記含管理人姓名（如：OO寺管理人XXX），更名後應同步向民政局備案管理人變更，避免未來處分時出現權限爭議。

4. 文件保管升級
   建議將新核發的所有權狀、歷史證明文件等，存放於銀行保管箱，並製作數位副本存於不同載體。臺中市部分廟宇已導入區塊鏈存證技術強化證據力。

臺中市特殊案例處理經驗

案例一：神明會土地繼承問題
南區某土地登記為「保生大帝神明會」，但會員名冊已佚失。解決方案：

1. 蒐集近30年信徒大會紀錄
2. 由現存年長信徒簽署具結書
3. 委託律師登報徵求權利人
4. 將土地更名登記為「OO宮管理委員會」所有

案例二：日據時期佛教團體土地
西區某建物登記名義人為「日本時代佛教會」，戰後未處理。處理步驟：

1. 向國有財產署查證非國產
2. 提供光復初期寺院重建募款簿
3. 由現存教派總會出具歸屬證明
4. 成功更名為現存宗教法人所有

資源整合與專業協助管道

1. 臺中市政府地政局專屬窗口
   設有「地籍清理諮詢櫃檯」，提供申請書範例與預審服務。每週三下午開放免預約諮詢。

2. 宗教團體法律扶助資源
   可透過「財團法人臺灣宗教團體公益基金會」申請免費律師諮詢，協助解讀複雜產權關係。

3. 文史調查補助計畫
   臺中市文化局「宗教文化資產調查計畫」可協助具文化資產潛力的寺廟進行歷史考證。

4. 專業地政士推薦機制
   臺中市地政士公會提供「宗教地政服務名單」，收費標準透明化，避免不當哄價。

未來趨勢與法規動向

內政部正研議修正《地籍清理條例》施行細則，預期將有兩大變革影響臺中宗教團體：

1. 簡化小型宗教設施程序
   針對面積未達一定標準（如：100平方公尺以下）的土地神龕、福音站，可能放寬證明文件要求。

2. 引入第三方認證機制
   規劃由專業機構（如：律師事務所、地政士公會）出具「權利歸屬評估報告」作為審查參考，加速處理流程。

3. 結合都市計畫容積獎勵
   臺中市政府研擬將完成地籍清理的宗教用地，納入「宗教文化園區」容積移轉適用範圍，創造更新誘因。

結語：掌握契機的關鍵思維

宗教不動產的正名不僅是法律程序，更是文化傳承的具體實踐。臺中市眾多廟宇透過此程序釐清百年產權，為永續經營奠定基礎。在準備過程中，建議宗教團體建立系統化檔案管理，將口述歷史轉化為書面證據鏈，並主動與地政機關保持溝通。當不動產權屬關係明確化後，方能更有效規劃宗教空間的現代化轉型，讓信仰場域在當代社會持續發揮安定人心的力量。