當企業在桃園尋覓工商用地或廠辦空間時，常面臨資訊破碎、流程繁瑣等困境。桃園市政府推出的「工商業地廠辦媒合平台」，正透過系統化整合仲介供給資源，改變傳統產業選址模式。這套機制如何運作？企業又能從中獲取哪些實質效益？

平台核心價值：打破產業空間資訊障礙

桃園作為北臺灣產業廊帶樞紐，每年新增超過2,000家工廠登記申請。傳統找地模式耗時3-6個月，企業需自行洽詢仲介、比對法規、確認土地分區。媒合平台透過三大革新解決痛點：

1. 資訊透明化
   平台彙整全市工業區閒置廠房與工商用地，包含航空城產專區、楊梅幼獅工業區等重點區域。每筆物件皆標示關鍵參數：土地分區（特目/甲建/丁建）、容積率、樓地板荷重、汙水排放許可現況，甚至鄰近產業聚落類型。

2. 仲介供給認證機制
   合作地政士與不動產經紀業者需通過雙重認證：

   • 具備地政電子謄本調閱資格
   • 完成「工業用地法規」在職進修課程 目前平台登錄的87家合作業者，皆可提供產權調查初判服務。

3. 跨局處法規預檢
   輸入基本條件後，系統自動比對：

   • 地政局的土地使用分區
   • 環保署的汙染排放管制區
   • 經發局的產業進駐限制 即時生成「適法性評估報告」，降低後續卡關風險。

仲介供給鏈如何運作？企業必知操作流程

階段一：需求診斷

企業註冊後進入智能問卷，需準備三類文件：

• 公司登記證明（確認產業類別）
• 預計設備清單（評估樓板承重需求）
• 勞保投保人數（推算消防法規適用等級）

平台根據輸入參數，優先推薦具備同類型工廠登記經驗的認證仲介。例如食品加工廠會配對熟悉HACCP廠房規範的專業團隊。

階段二：供給配對

合作仲介接獲需求後，須於72小時內提供：

1. 三筆符合條件物件報告書
2. 產權謄本初步分析（含他項權利註記）
3. 稅務負擔試算表（含地價稅與房屋稅級距）

特別值得注意的是，平台要求仲介揭露「隱性成本」：

• 土地若屬耕地解除編定，需註明農地重劃基金負擔
• 廠辦若位於保稅區，標示海關監管要求
• 老舊廠房改建的建築物公共安全簽證費用

階段三：法規協力

選定標的後，平台啟動三項政府資源對接：

1. 線上登記預審
   廠辦物件可透過「工商輔導中心」預先審查工廠登記文件，常見補正項目如：

   • 消防設備圖說未符危險物品管理規範
   • 動力設備超過環保署排放標準

2. 稅務優惠試算
   系統自動比對「桃園市重大投資減免規則」，提供兩種方案：

   • 自用住宅用地稅率適用可能性
   • 新增投資案的房屋稅減免額度

3. 跨局處諮詢窗口
   複雜案件可申請「單一協調會議」，同步對接：

   • 地政局的土地分割可行性
   • 環保署的廢棄物處理方案
   • 勞工局的職災保險預評估

實戰案例：電子零件商的選址教戰

某電子零組件製造商透過平台尋找1,500坪廠房，原自行評估需6個月。實際操作時間軸如下：

• 第3天
  系統配對三家仲介，其中「創穩不動產」提供龜山工業區物件，附帶關鍵分析：

  • 該址前身為保稅工廠，需辦理海關監管移交
  • 廠房屋頂可增設太陽能板，適用綠電補助

• 第15天
  平台法規預檢發現潛在問題：

  • 部分用地屬山坡地保育區，需水保計畫書
  • 夜班作業需取得噪音管制區許可

• 第45天
  透過線上登記系統完成：

  • 工廠登記變更（含設備清冊備查）
  • 桃園市新增投資案稅務減免申請
  • 職業安全衛生管理計畫備案

最終在60天內完成設廠，節省50%行政時間，更避開後續200萬元以上的法規整改成本。

避開地雷：仲介合作中的權益自保要點

產權確認三部曲

1. 土地謄本檢核
   重點關注「他項權利部」註記，若有抵押權設定，需確認清償時程是否影響點交。平台提供線上地籍圖套繪，可疊加都市計畫圖確認分區。

2. 違建處理原則
   廠房若有二次施工，合作仲介須提供：

   • 建築物測量成果圖
   • 違建查報紀錄（1995年前舊違建可列管緩拆）

3. 優先購買權清查
   公有地毗鄰案件，需調閱地政事務所的優先購買權人清冊。曾有企業因未通知耕地佃農，導致交易被撤銷。

稅務陷阱防範

• 房屋稅籍狀態
  空置廠房可能適用較低稅率，接手後若變更使用將觸發稅率調整。建議簽約前向稅務局申請「稅籍證明書」。

• 土地增值稅負擔
  平台提供試算工具，輸入取得年份即可比較「自用增值稅優惠」與「一般稅率」差異。曾有企業因未申請優惠，多繳納387萬元稅金。

法規遵循要項

合作仲介需協助確認：

• 廠區動線是否符合職業安全衛生設施規則第12條
• 倉儲面積超過1,000㎡需取得消防防護計畫核定
• 排放揮發性有機物（VOCs）設備應完成固定汙染源操作許可

未來進化：數位服務再升級

2024年平台將導入兩項新服務：

1. 3D廠房建模系統
   結合BIM技術，企業上傳設備配置圖即可模擬：

   • 生產線動線流暢度
   • 消防逃生路線合規性
   • 貨車裝卸區規劃

2. 法規變動預警
   訂閱制服務主動通知：

   • 區域計畫通盤檢討進度
   • 空汙費率調整時程
   • 勞檢重點項目更新

企業行動策略建議

1. 建立選址決策地圖
   依產業特性設定權重指標，例如：

   • 精密機械業：廠房震動容忍度＞貨車進出便利性
   • 生技醫療業：無塵室建置成本＞鄰近醫療廢棄物處理場

2. 善用政府輔導資源
   桃園經發局提供「廠房健檢服務」，可申請：

   • 用電安全評估（台電合作項目）
   • 汙水納管可行性診斷
   • 職業災害預防對策書

3. 組建專業協力網絡
   建議鎖定平台認證的「黃金三角」服務商：

   • 具工業地產經驗的地政士（處理產權移轉）
   • 熟悉工廠管理的機電顧問（規劃生產動線）
   • 專精產業法規的會計師（稅務優化布局）

透過系統化運用媒合平台，企業能將廠辦選址從成本中心轉化為競爭力投資。當產業環境快速變遷，掌握空間策略佈局，將是決勝供應鏈重組的關鍵籌碼。