關於容積移轉你該懂的事

走在桃園街頭，看著重劃區不斷冒出的新建案，你可曾想過這些建物如何突破法定容積限制？背後關鍵正是「容積移轉」機制。這項政策源自《都市計畫法》第83條之1，允許土地所有權人將未使用的建築容積，移轉到同一都市計畫區內其他土地。對桃園地主而言，這不僅是活化資產的管道，更是參與都市更新的重要工具。

桃園市政府近年受理容積移轉案件量年增約15%，顯見其重要性。但許多地主因不熟悉法規細節，錯失提升土地價值的良機。本文將以第一線地政從業視角，分享操作過程中的實務重點。

法規基礎與適用範圍

容積移轉的兩大類型

桃園市主要依據《桃園市都市計畫容積移轉許可審查要點》辦理，移轉類型分為：

1. 公共設施保留地移轉
   私有公共設施保留地（如道路、公園用地）所有權人，可將容積移轉至接受基地。2023年統計顯示，此類案件佔桃園總申請量78%。

2. 歷史建築容積移轉
   具文化資產價值的建物，經主管機關指定後可移出容積。例如中壢區某日式宿舍透過此機制，成功保留建築並活化周邊土地。

關鍵限制條件

• 送出基地：需取得土地所有權人全體同意，且無抵押權等限制
• 接受基地：限住商區土地，工業區不得接受移入容積
• 移轉比例：不得超過接受基地基準容積40%（特定區域另有規定）
• 最小面積：送出基地需達200平方公尺以上

案例：龜山區某地主持有600㎡道路用地，成功移轉容積至藝文特區建案，土地價值提升近3倍。

操作流程圖解

graph TD
    A[確認送出基地資格] --> B[取得土地謄本與地籍圖]
    B --> C[委託測量機構繪製套繪圖]
    C --> D[備齊申請書與證明文件]
    D --> E[向都發局提交申請]
    E --> F{審查階段}
    F --> G[書面審核]
    G --> H[現場會勘]
    H --> I[都委會審議]
    I --> J[核准通知]
    J --> K[繳納代金或捐地]
    K --> L[核發容積移轉許可]
    L --> M[辦理不動產登記]

第一階段：前置準備

1. 土地權屬確認
   申請人需檢附三個月內土地登記謄本，確認所有權狀態。常見問題是共有人未全數蓋章，建議提前辦理公同共有協議書。

2. 文件準備要點

   • 送出基地：土地使用分區證明、無違建切結書
   • 接受基地：建築線指示圖、現況照片
   • 共同文件：移轉契約公證書、稅務證明

第二階段：正式送件

桃園市採「線上+紙本」雙軌申請：

• 線上系統：透過市民卡登入「桃園網路e指通」上傳掃描檔
• 紙本遞交：至都發局都市計畫科櫃檯（桃園區縣府路1號）
• 審查費計算公式：移轉容積面積 × 公告土地現值 × 0.2%

實務提醒：上午送件可縮短文件檢核時間，避開每月下旬申請高峰

第三階段：實質審查

審查重點包含：

1. 容積計算正確性（常見錯誤：未扣除既成道路面積）
2. 接受基地開發強度是否超限
3. 公共設施用地是否符合《都市計畫公共設施保留地臨時建築使用標準》
4. 歷史建築移轉需附文化局核發證明

2023年補正率達35%，主要缺失為：

• 未檢附土地所有權人最新印鑑證明
• 接受基地已有建造執照卻未註明
• 送出基地遭法院查封未揭露

稅務規劃關鍵策略

移轉過程三階段稅負

實戰節稅案例

中壢某陳姓地主操作手法：

1. 將持有逾10年公園用地容積移轉至青埔土地
2. 搭配自用住宅用地稅率（0.2%）
3. 分兩年度完成移轉登記 成功節省稅賦支出達新臺幣120萬元

常見障礙與處理對策

問題1：共有人意見分歧

解決方案：

• 召開所有權人會議並作成書面決議
• 少數不同意者可協議價購其持分
• 透過地方調解委員會製作調解書

問題2：容積計算爭議

處理流程：

1. 申請土地複丈成果圖
2. 委託三家以上登記專業機構重算
3. 提都發局召開容積計算協調會

問題3：代金繳納爭議

桃園市採「代金」與「捐地」雙軌制，2023年選擇繳代金比例達92%。常見爭議點在代金計算基準，建議：

• 預審階段先申請基準試算
• 關注每季公告土地現值調整
• 善用分期繳納機制（最長可分12期）

未來趨勢與行動建議

桃園航空城計畫帶動容積移轉需求激增，都發局統計2024年第一季申請量較去年同期成長22%。因應趨勢變化建議：

短期操作：

• 掌握重劃區開發時程，優先選擇單元開發地區
• 關注都委會每季公告「容積移轉接受基地優先地區」

長期布局：

• 整合相鄰小面積土地達申請門檻
• 參與市府公辦容積銀行媒合平台
• 建立專業顧問團隊（地政士+律師+會計師）

專家提醒：2025年將上路的容積總量管制措施，可能縮減移轉額度，建議持有公共設施保留地者盡早規劃。

結語

容積移轉如同打開土地價值的隱形金庫，但成功關鍵在於精準掌握法規細節與行政程序。建議桃園地主定期查閱「桃園市都市發展局」官網最新公告，或參加每月第一週舉辦的容積移轉說明會。與其讓土地沉睡，不如透過合法管道釋放其潛在價值，為都市發展與個人資產創造雙贏局面。

（本文內容更新至2025年6月，法規異動以主管機關最新公告為準）