當老屋走到盡頭：臺灣危宅處置現況

臺南後壁區的百年三合院半傾頹於蕉園旁，屋主陳先生面對颱風季來臨徹夜難眠；新北三重巷弄間的連棟公寓因電線走火焚毀後壁，所有權人們在重建與拆除間爭執不休。這些場景在臺灣各城鎮不斷重演，根據內政部不動產資訊平臺統計，全臺超過50年屋齡住宅已突破百萬戶，其中逾三成結構安全亮起紅燈。

危險建物處置涉及複雜的產權、法規與公共安全議題。地方主管機關如臺北市建築管理工程處、高雄市工務局建管科近年接獲的危樓通報量，每年以15%幅度成長。都會區土地價值攀升，更使危老處理成為都市更新的關鍵節點。

法定拆除要件解析

臺灣建築法第81條明定，當建築物出現下列狀況時，所有權人應向縣市主管機關申報處理：

• 主要樑柱混凝土剝落面積達三分之一且鋼筋外露
• 建築物傾斜率超過1/40
• 火災後主結構損毀率逾50%
• 因地震導致連續三處以上非承重牆倒塌

新北市土木技師公會理事長林永裕指出：「多數人忽略火災後的結構評估時效。依據消防法施行細則，火場鑑定報告需在72小時內提送建管單位，否則可能影響後續拆除許可核發。」去年蘆洲連棟公寓大火案，就因延誤送件導致所有權人須重新進行耐震評估，損失逾百萬元。

實務操作流程圖解

階段一：前置準備工作

文件整備清單

• 土地登記謄本與建物所有權狀正本
• 最近三個月內建築師簽證的結構安全評估書
• 全體所有權人同意書（共有人超過五人時需檢附公證文件）
• 廢棄物處理計畫書（含營建混合物分類方式）

臺中市都發局承辦科長李明翰提醒：「常見退件主因是產權文件不完整。繼承自日據時期土地常欠缺『土地台帳』轉換證明，建議先向地政事務所申請地籍清理。」

階段二：正式送審程序

1. 會勘預約：向鄉鎮市公所建設課申請現場會勘，需包含鄰房安全防護方案
2. 繳納保證金：按建築面積計算（範例：高雄市標準為每平方公尺300元）
3. 許可核發：審查期通常14-28工作天，通過後取得「危險建物拆除許可證」

新制重點在於2019年上路的「危老條例」第11項，符合條件的案件可免附都市設計審議報告，縮短流程約45天。但需注意此條例僅適用於都市計畫區內建築基地。

階段三：施工管理要項

取得許可後應於六個月內開工，重點注意：

• 每日拆除作業時間限制（住宅區：08:00-12:00 / 14:00-17:00）
• 粉塵控制需採用符合環保署規範的噴霧設備
• 鄰房防護措施須達建築技術規則第129條標準

臺北市曾發生承包商未按核准計畫施工，導致連續壁龜裂的賠償糾紛。資深營造廠經理王振業建議：「應在契約明訂每日進度上限，磚造建築每日拆除面積不宜超過總量30%。」

特殊情境處置方案

火災損毀建築處理要點

南投埔里紙廠大火案例顯示，火場拆除需特別注意：

• 高溫導致混凝土中性化深度檢測（ASTM C856標準）
• 殘留化學物質處理（需附物質安全資料表）
• 地下室積水需先抽驗酸鹼值後才能排放

彰化縣消防局災害預防科長陳志偉強調：「火場鋼筋可能達到攝氏800度以上，冷卻後抗拉強度只剩原值60%，切割時需預留加倍安全距離。」

自然坍塌建物緊急處置

去年恆春半島地震造成多處老宅坍塌，此類案件適用簡化程序：

1. 24小時內通報公所備案
2. 72小時內提送結構技師緊急評估報告
3. 免繳保證金（但需提供鄰損賠償擔保）

屏東縣政府建管課員張慧如補充：「坍塌現場需先由環保局清除有害物質，常見的矽酸鈣板石綿含量檢測約需3工作天，業主可同步準備重建計畫。」

產權爭議解決途徑

繼承人失聯處理機制

雲林口湖鄉案例顯示，可透過下列途徑解決：

• 向地方法院聲請選任特別代理人（費用約3萬元）
• 持法院裁定書辦理逕為拆除登記
• 拆除後土地由國產署代管（十年內可申請返還）

共有物分割實務

高雄前鎮區海砂屋處理案創下先例：

1. 逾五分之三共有人同意即可申請強制處分
2. 異議所有權人由法院指定第三方鑑價
3. 拆除費用按持分比例自土地增值款扣除

律師林正弘提醒：「共有物處分需注意土地法第34條之1執行要點，2023年修法後，通知反對所有權人的存證信函需載明完整補償方案才具效力。」

廢棄物清運法規新制

環保署2024年新規重點：

• 營建混合物分類標準從五類細化為九類
• 磚瓦類回收率需達75%以上
• 每公噸廢棄物應繳納1,200元處理基金

桃園環保局稽查隊長吳振銘指出：「常見違規是將石膏板混入一般廢棄物。新制要求含石膏建材需單獨裝袋標示，違者最高處300萬元罰鍰。」

地方政府執行差異

宜蘭縣近期試辦「危老速辦通」服務，針對非都市土地農舍提供一站式申請，將原本需跑六個機關的流程簡化為單一窗口，時程縮短40%。

重建補助資源整合

符合條件的拆除案可申請多重補助：

• 內政部都市更新基金（上限工程款20%）
• 文化部歷史建物修復補助（限指定保存建築）
• 地方災害準備金（風災/震災受損專案）

嘉義民雄鄉案例顯示，透過「危老重建輔導團」協助整合資源，總補助額可達總經費35%。但需注意各項補助的申請時效，如營建署年度預算通常在三月用罄。

稅務優惠解析

完成危險建物拆除後，可享有：

• 地價稅減免（重建期間免徵）
• 房屋稅折減（新建後首年按現值30%課徵）
• 土地增值稅記存（需二年內完成重建）

會計師林美琪補充：「拆除當年度應辦理房屋稅籍註銷，否則可能遭追繳稅款。2023年新北就有案例因未辦理導致多繳納16萬元稅金。」

民間協力資源指引

非營利組織如「臺灣老屋再生協會」提供：

• 免費結構安全初評服務
• 傳統工法修復技術諮詢
• 社區溝通協調工作坊

臺南神農街案例透過社區營造模式，成功整合17戶所有權人同步申請危老拆除，節省個別申請成本逾60萬元。關鍵在於事前召開八場說明會，並採用3D模擬呈現重建後樣貌。

技術支援管道

國家地震工程研究中心提供：

• 免費耐震能力初步評估系統（線上填報）
• 專業技師媒合平台
• 歷史建築修復工法資料庫

宜蘭羅東林場旁的木造連棟屋舍，經中心協助引進日本「貫通工法」補強，使拆除必要性降低，保存百年檜木結構價值。

未來法規動向觀察

內政部營建署近期預告修正草案重點：

• 強制投保拆除工程第三人意外險（最低保額2,000萬元）
• 增訂傳統街屋立面保存條款
• 簡化海砂屋認定程序（氯離子檢測改為快速試紙篩選）

政治大學地政系教授張金鶚分析：「因應極端氣候，未來可能要求颱風警報期間的停工規範，並提高沿海地區建築抗風係數標準，業主應預留5-7%工程預算因應法規變動。」

站在城市發展與文化保存的十字路口，危宅處理既是法律義務也是社會責任。從結構評估到廢棄物清運，每個環節都牽動著居住安全與環境永續。掌握最新法規動態，善用地方政府資源，方能讓老屋謝幕過程成為都市新生的契機。