各位鄉親若是碰到三七五租約被註銷的情況，心裡難免著急。畢竟這關係到全家的耕作生計，尤其老佃農大半輩子都在土地上打拚，突然失去租約保障，任誰都會心慌。今天就來談談，當租約被註銷後，要如何重新申請續訂登記，把該有的權益穩穩抓回來。

▌什麼情況下租約會被註銷？

先釐清常見的註銷原因，才能對症下藥：

1. 欠租超過兩年
   地主向法院訴請終止租約獲准後，地政單位會依判決結果辦理註銷。實務上常見爭議是佃農主張有按時繳租，卻因收據遺失或口頭交付難以舉證。

2. 自行協議終止
   雙方簽訂終止同意書送地政事務所登記，例如地主提供補償金換取提前解約。

3. 違法轉租或廢耕
   佃農若私自轉租或連續兩年休耕未報備，經查證屬實可能遭終止租約。

4. 地目變更或徵收
   土地被編定為建地或遭政府徵收，租約依法消滅。

► 案例實錄
彰化張老伯去年收到租約註銷通知，原因是地主主張他積欠三年租金。經調解會協商才發現，地主刻意拒收張老伯託人代轉的現金，製造欠租證據。最後透過農會出示匯款紀錄翻案，成功恢復租約。

▌續訂登記的法定要件

不是所有註銷情況都能申請續訂，必須符合《耕地三七五減租條例》第20條規定：

一、承租人資格限制

• 限原承租人本人申請，繼承人需完成繼承登記
• 實際耕作未中斷，需提出耕作證明（如農保紀錄、產銷履歷）
• 無擅自轉租或廢耕情事

二、土地狀態要求

• 土地仍屬耕地範疇（農業用地）
• 非依法變更為非農業使用
• 所有權未移轉給第三人

三、申請時效關鍵

從租約註銷日起算六個月內必須提出申請，逾期視同放棄權利。曾遇過老農夫因住院療養錯過期限，縱使理由正當也難再主張。

▌辦理續訂登記四部曲

第一階段：文件整備

走進地政事務所前，這些文件要備齊：

• 租約續訂申請書（向鄉鎮公所農業課索取）
• 原租約註銷證明文件影本
• 最近半年耕作證明（可至農糧署分署申請）
• 土地登記謄本正本（三個月內）
• 雙方身分證明文件
• 印章（申請人與地主皆需用印）

第二階段：協商要領

最關鍵是取得地主同意書，實務上可透過：

• 各鄉鎮市公所調解委員會：免費協助協商，會議紀錄具法律效力
• 農會系統輔導：全臺農會設有租佃輔導專員，協助起草同意書
• 書面通知存證：透過郵局雙掛號寄送續租請求，保留送達證明

第三階段：遞件流程

1. 備妥文件向土地所在地地政事務所申請
2. 承辦人員現場核對基本要件
3. 需補正者收到書面通知（七日內補件）
4. 審核通過後公告三十日
5. 核發新租約登記證明

第四階段：權利確認

完成登記後務必：

• 向稅捐處申報耕地租賃所得（適用所得稅優惠）
• 每年10月重新申請地價稅自用優惠
• 留存新租約影本於農會信用部，作為融資擔保證明

▌常見卡關問題與對策

狀況一：地主拒簽同意書
▸ 解法：向縣市政府耕地租佃委員會申請調處，調處結果視同法院判決。新竹曾有案例，佃農提出二十年繳租單據，委員會裁定強制續租。

狀況二：土地已過戶第三人
▸ 解法：新地主若未自耕，依法需承受原租約。可憑土地登記謄本所有權異動紀錄，要求新地主換約。

狀況三：部分耕地遭分割
▸ 解法：備妥土地複丈成果圖，註明續租範圍。宜蘭羅東地政事務所去年就處理過類似案件，按分割後實際耕作面積換發新租約。

狀況四：繼承人爭議
▸ 解法：多位繼承人需先辦妥公同共有登記，推選代表人申請。建議同步辦理繼承協議公證，避免日後糾紛。

▌地政機關審查重點

承辦人員檢視申請案時，最常要求補正的三類問題：

1. 耕作事實不明確
   光有農保資格不夠，最好附上當期耕作照片、農產品交易憑證或產銷班紀錄。

2. 同意書用印不符
   地主若為公司法人，需蓋公司大小章；祭祀公業土地需檢附派下員會議決文件。

3. 租約條件未更新
   續訂租約需反映現狀，例如原約定現金繳租改為匯款，應載明帳戶資料；耕作面積變動需附土地複丈成果圖。

▌稅務與權益連動須知

完成續訂登記後，這些配套措施別忽略：

• 地價稅：記得重新申請自用住宅優惠稅率（千分之二），需在每年9月22日前提出
• 所得稅：耕地租金收入全年在18萬元以下免稅，超過部分按必要費用率57%扣除
• 農保資格：憑新租約向戶籍地農會續保，中斷期間不得補繳保費
• 補助申領：老農津貼、農業天然災害救助等皆需檢附有效租約

▌當事人真實處境

臺南柳營的陳姓佃農分享經驗：「去年地主兒子繼承後要收回土地，我拿著四十幾年的施肥紀錄和鄰居證詞，透過租佃委員會調解成功續租。重點是平時就要保存耕作證據，收據用防水袋收好，每年請村里長拍耕作照片。」

桃園大溪地政事務所承辦員也提醒：「近年常見都市周邊耕地，地主假藉欠租註銷租約後變更地目。佃農發現租約被註銷時，最好先到地所申請土地使用分區證明，確認土地是否仍屬農業用地。」

▌預防勝於補救

與其事後奔波，不如平時做好這些管理：

• 租金支付優先採用匯款或支票，備註欄寫明「耕地租金」
• 每年秋收後請地主簽收租金收據，一式兩份
• 重大天然災害導致休耕時，向公所報備並取得證明文件
• 租約到期前三個月主動辦理續約登記，避免空窗期

全臺各縣市政府都有提供耕地租約免費諮詢，像是臺中市政府地政局每月第二週的「駐點律師服務」，或是屏東縣府的「農地權益行動教室」，這些資源都可多加利用。

▌給不同世代佃農的提醒

老一輩農友注意
若子女不願繼承接手耕作，可考慮透過農會媒合青年農民承接租約。目前農委會提供「代耕繼承」輔導方案，既保地主權益，也讓土地持續農用。

青農接手須知
承接老佃農的租約時，務必會同地主辦理租約主體變更登記。曾有案例因未辦理變更，地主主張「非原承租人」而終止租約，導致投資的溫室設備血本無歸。

▌結語

三七五租約不只是張紙，它承載臺灣農業發展的記憶，更是佃農家族的生計依靠。當租約意外註銷時，與其驚慌失措，不如穩紮穩打走完續訂程序。記得把握六個月黃金申請期，備齊耕作事證，善用各級農政單位的輔導資源。土地會善待認真耕耘的人，法律也站在合法耕作者這邊。

最後叮嚀：完成續訂登記後，建議將新租約與歷年耕作紀錄存放防潮箱，並掃描電子檔備份。農民看天吃飯已經夠辛苦，至少讓土地權益穩穩握在手裡。