臺中宗教建築與土地歸屬的歷史脈絡

在臺中街巷間星羅棋佈的宮廟寺院，承載著在地信仰文化，卻常面臨土地權屬不明的困境。這些宗教場域多數歷經數十年發展，早期可能借用公有地或私人土地，隨著時空演變產生產權歸屬需求。臺中市政府地政局中山地政事務所針對此類特殊案例，設有專屬的土地讓售申請機制，本文將從實務角度梳理操作細節。

臺灣宗教建築的土地來源複雜多元，常見三種型態：日治時期既有宗教設施、戰後民間自建場所以及近代合法申請的宗教用地。其中涉及公有土地的部分，可依據《國有財產法》第52條及臺中市地政相關補充規定，由宗教團體提出讓售請求。這類申請需透過中山地政事務所專案窗口辦理，審核重點在於土地使用現況與宗教活動的關聯性證明。

宗教團體申請資格驗證要點

欲透過中山地政申請土地讓售的宗教組織，需具備三項核心條件：合法立案證明、土地使用一致性文件以及建築物合法證明。具體而言：

1. 宗教法人登記：需檢附內政部核發的寺廟登記證或宗教法人證書，且登記地址應與申請土地位置相符。臺中市近年新增電子化驗證管道，可透過[中山地政線上系統]直接調閱登記檔案。

2. 土地佔用證明：最關鍵是提供1977年8月4日前已在該地進行宗教活動的佐證。實務上接受舊照片、信徒名冊、稅籍資料或鄰里長證明書，若存有日治時期《臺灣宗教調查報告書》相關記載更佳。

3. 建物合法性文件：需區分建築完成年代，1964年前既有建物適用《實施都市計畫以外地區建築物管理辦法》；之後興建者則需檢附使用執照。中山地政特別提醒，2016年後增改建部分須符合《宗教團體以自然人名義登記不動產處理暫行條例》。

申請單位常見的卡關點在於土地分區證明，尤其位於都市計畫區內的宗教用地，需確認是否符合《臺中市都市計畫宗教專用區審議規範》。近期霧峰區某佛寺案例顯示，即使位於農業區的土地，若能證明1973年《區域計畫法》實施前已存在宗教使用事實，仍有機會申請讓售。

申請書填寫實務技巧

土地讓售申請書包含七大區塊，其中「土地使用現況說明欄」與「產權轉移規劃欄」最易出錯。根據中山地政承辦人員訪談，建議採取以下填寫策略：

土地標示欄位

• 地號填寫需與地籍圖謄本完全一致，若土地跨越數筆地號（如神岡區某道觀案例涉及5筆地號），應逐筆列於附件清單
• 使用分區欄位需標註都市計畫內/外，非都市土地應加註使用地類別（如甲種建築用地）

宗教使用證明欄

• 活動頻率記載應具體明確，例如「每年舉行春秋兩季祭祀，農曆三月廿三日媽祖誕辰信眾逾300人」
• 空間配置圖建議採用比例繪製，標註香爐、祭壇等宗教設施位置，避免手繪簡圖

產權規劃欄

• 若屬數個宗教團體共用土地，應附具《共同使用協議書》正本
• 讓售後管理方式需載明是否設立不動產管理委員會，此項為近年審查重點

值得留意的是，2023年臺中地政局新增「宗教用地永續發展計畫書」要求，申請單位需說明未來20年空間維護規劃，包含建物修繕基金籌措方案。豐原區某百年寺廟的成功案例顯示，附上建築師簽證的結構安全評估報告，可有效加速審核流程。

佐證文件準備心法

文件備齊與否直接影響審查進度，中山地政歸納三大高頻補件項目：

1. 歷史淵源證明：除官方文書外，可蒐集地方文史工作者著作、老照片圖輯（如臺中市文化局出版的《寺廟臺中》）、甚至早期新聞報導。2022年西區某教堂成功採用1950年代《教友通訊》月刊作為佐證

2. 土地使用一致性證明：最有力證明是連續性的稅籍資料（如房屋稅單）或水電費紀錄。大里區某宮廟曾提供1968年至今的元宵節活動攝影展照片，成功證明持續使用事實

3. 現況測量圖：需由臺中市登記合格的地政士簽證，特別注意土地上有無既成道路或他人佔用情形。近期太平區案例顯示，附上空拍現況圖標註宗教設施位置，可減少現場會勘次數

針對文件取得困難的案例，中山地政建議可向臺中市文獻委員會申請《寺廟台帳》調閱，或透過[宗教團體輔導平台]申請協助調查。值得注意的是，所有外文文件（如早期傳教士地契）需經駐外館處驗證及中文譯本公證。

審查流程關鍵節點解析

申請案進入中山地政事務所後，將經歷三階段審查：

初審階段（約30工作天）

承辦人員核對基本要件，常見退補件原因包含：

• 申請書與附件用印不一致（需宗教團體立案印章）
• 土地謄本逾三個月有效期
• 法人代表會議紀錄未載明土地購置決議

現地會勘（收件後45-60天）

由地政局會同都發局、民政局組成專案小組，勘查重點包括：

• 實際宗教活動跡證（祭器、神龕等）
• 是否有營業行為（如販售金紙、解籤收費）
• 建築結構安全狀況（尤其百年以上古蹟宗教建築）

地價評議（會勘後30天）

按《臺中市國有非公用土地讓售作業要點》計算讓售價格，宗教用地計價公式為：

公告土地現值 × 讓售成數（通常60-80%）× 面積

特殊情況如涉及既成道路或公共設施保留地，可適用折減機制。2023年北屯區案例顯示，附上鄰近土地成交實例比較表，有助爭取合理價格。

產權移轉後續處理

完成讓售程序後，宗教團體需在六個月內辦理所有權移轉登記，此時應注意：

1. 稅費優惠適用：依《宗教團體免稅標準》可申請契稅減免，但需向地方稅務局申辦
2. 抵押登記限制：宗教法人財產受《監督寺廟條例》第8條約束，設定抵押需經主管機關許可
3. 用地變更程序：若土地原非宗教用地，應同步啟動分區變更程序。沙鹿區某寺廟採用《非都市土地使用管制規則》第31條辦理分區調整，耗時約18個月

特別提醒2024年臺中市新增「宗教用地綠能設施設置辦法」，取得產權後增設太陽能板高度不得超過建築主體1/3，且需保留傳統建築立面風貌。

成功案例的啟示

分析近三年中山地政核准案件，可歸納三項成功要素：

案例一：南屯區百年媽祖廟

• 關鍵作為：整理日治時期《社寺台帳》與戰後信徒名冊
• 創新作法：委託學術機構進行建築年代鑑定
• 審查時程：11個月完成

案例二：東勢區禪修中心

• 關鍵作為：提供連續20年的禪修活動影像紀錄
• 創新作法：結合地方創生計畫提出多功能使用規劃
• 審查時程：9個月完成

案例三：海線地區新興宗教團體

• 關鍵作為：採用3D建模展示宗教空間配置
• 創新作法：與鄰地所有權人簽訂永久地役權協議
• 審查時程：13個月完成

這些案例顯示，除了法定文件外，呈現宗教場所的社會文化價值是審查的重要加分項。中山地政人員私下透露，申請單位若能附上文化局出具的「宗教文化資產評估報告」，通常可縮短30%審核時間。

持續性義務與常見爭議

取得土地所有權後，宗教團體需履行兩項核心義務：

1. 每五年向主管機關申報財產使用狀況
2. 重大修繕（經費逾百萬元）需事前報備

近年常見糾紛類型包含：

• 用途爭議：某禪寺將部分空間改設文創茶室遭檢舉
• 擴建爭議：未經許可增建禪房被裁處土地增值稅追繳
• 產權分割爭議：管理委員會成員異動導致處分僵局

為避免類似狀況，建議在讓售完成後立即辦理三項作業：

1. 訂定《宗教不動產管理章程》並公證
2. 向地政事務所申請「宗教用地」註記登記
3. 建立專戶提撥建築維護基金

臺中市近年推動「宗教用地合法化輔導團」，提供免費法律諮詢與文件預審服務。據統計，經輔導的案件核准率達78%，高於未經輔導案件的53%。

宗教建築與土地是信仰文化的重要載體，臺中市透過中山地政事務所的專業審核機制，在保障國產價值與尊重宗教發展間取得平衡點。申請單位若能精準掌握歷史事證、詳實規劃空間發展藍圖，並善用市府輔導資源，多能順利完成產權合法化歷程，為百年信仰基業奠定穩固基礎。