當百年香火遇上土地正名：臺中宗教建築的產權重生記

在臺中市南區某條靜巷深處，供奉三山國王的百年宮廟「鎮安堂」，正面臨著多數宗教團體共同的困境——廟埕石碑刻著同治年間建廟歷史，但地政事務所的登記簿上，土地所有權人卻仍是早已不存在的「祭祀公業王某某」。這種名實不符的狀況，直到主委林居士發現《地籍清理條例》第35條這道曙光，才開啟了曲折的正名之路。

被時間遺忘的土地：宗教團體的產權困境溯源

臺灣寺廟常見產權瑕疵可追溯至日治時期。當時殖民政府實施土地登記制度，許多民間信仰組織因未具法人資格，便以管理人個人名義或虛構的祭祀公業名義登記。光復後，這些問題被沿襲下來，導致全臺數千筆宗教用地陷入「名義人不存在」或「登記名義與實際不符」的狀態。

臺中市政府地政局統計顯示，僅西區、南屯區就有超過百筆宗教用地列管為地籍清理標的。這些土地常因權利主體不明，無法辦理繼承、分割或抵押貸款，甚至影響都更計畫。2016年，北區某百年佛寺就因土地登記名義人為日治時期住持，後代移民海外，差點導致寺院遭法拍。

第35條的救贖：解構法規核心要件

《地籍清理條例》第35條明定：「土地或建物權利人姓名、名稱或住址記載不全或不符者，權利人得申請更正。」看似簡單的條文，對宗教團體卻有特殊意義：

1. 適用主體明確化：依法登記的寺廟、教堂或宗教財團法人均可作為申請人
2. 歷史文件替代原則：允許使用日治時期土地臺帳、光復初期權狀等非制式文件
3. 公告異議機制：地政機關需公告三個月徵求異議，降低程序爭訟風險
4. 稅賦優惠配套：更名過程產生土地增值稅，多數縣市提供宗教團體分期繳納

臺中地政局承辦科長李明哲指出：「去年處理的龍井區某道觀案例，就是用昭和年間的『神明會簿』搭配戰後信徒名冊，成功將0.8公頃山坡地更名為財團法人所有。」

臺中申報書實戰：從填表到送件的關鍵細節

走進臺中市西屯區地政事務所，宗教團體專用櫃檯前總堆放著厚厚的申請案。那份看似平凡的「土地建物更名申報書」，每個欄位都暗藏玄機：

第一部分：基礎資料確認

• 使用分區欄需注意：臺中市宗教用地若位處農業區，需加附農業局同意書
• 建號填寫要訣：百年廟宇常有「一廟多建號」現象，應合併申請

第二部分：權利歸屬證明

• 非制式文件處理：日文地契需經財團法人臺灣日本語文驗證協會翻譯認證
• 信徒名冊新規：2023年起需檢附最近三年信徒大會會議紀錄佐證

第三部分：現況使用說明

• 附圖要求：臺中地政局特別接受手繪廟界配置圖，但需註明參考鄰地地籍線
• 違建處理：既有違建物不影響申請，但需切結「不主張違建合法性」

豐原區慈惠堂總務陳師兄分享經驗：「我們在『權利證明文件』欄位附上1950年代的信徒捐獻簿，每頁都有手印簽章，地政人員特別註記為關鍵證據。」

臺中地政局的審查眉角：六個常見駁回點

分析2023年臺中市駁回案件，主要癥結點集中在：

1. 時效認定爭議：東區某教堂使用日治時期「佈教所」文件，因超過50年未辦理登記遭退
2. 管理人權限：未檢附主管機關（臺中市政府民政局）核備的管理人選任文件
3. 土地現況衝突：烏日區某寺廟申請地部分遭道路徵收，卻未檢附工程用地註銷證明
4. 印鑑不符：大里區案例因現任管理人印章與民政局登記印鑑卡不同
5. 共有土地缺漏：神岡區案未取得共有人（其他祭祀公業）同意書
6. 稅籍未同步：申請前需先至稅捐處辦理稅籍名稱變更

地政局審查員私下透露：「最關鍵卻常被忽略的是『沿革書』。我們去年核准的霧峰區案例，就是用三百字講清道光年間到現在的廟產流變，比所有權狀更有說服力。」

百年廟產的現代考驗：當傳統遇上都市計畫

臺中市區宗教用地正面臨新挑戰。隨著捷運綠線開通及都更計畫推進，許多位處精華區的廟宇收到開發通知，卻因產權不明無法參與協商。河南路某百年土地公廟主委感嘆：「建商開價每坪百萬收購，但我們連談判資格都沒有，因為土地登記名義人還是昭和年間的『福德爺會』。」

對此，臺中市都發局推出「宗教用地專案輔導」：

• 提供免費地籍調查：協助釐清歷次土地分割狀況
• 容積移轉諮詢：針對被劃為公共設施保留地的廟埕用地
• 危老重建整合：大肚區某佛寺透過此機制完成廟舍重建

值得注意的是，2025年臺中市政府推動「宗教微型都更」政策，擁有合法產權的寺廟可申請容積獎勵，這讓更多宗教團體加速辦理更名登記。

實戰錄：從申報到權狀的120天全記錄

太平區「清修院」的案例值得參考。這座禪寺在2023年啟動更名程序，完整歷程如下：

第1-30天：文件蒐集階段

• 翻查寺院庫房發現：1946年土地權利憑證、1962年寺廟登記證
• 赴臺中州廳檔案室調閱：日治時期地籍圖謄本
• 召開信徒大會補正：現任管理人選任程序

第31-60天：申報書製作

• 委託地政士繪製現況圖：標註香客大樓與齋堂位置
• 撰寫產權沿革書：說明1949年從「齋教齋堂」轉型為佛教寺院過程
• 檢附連續十年水電費單：證明實際管理事實

第61-90天：地政局審查期

• 補正通知：要求說明「齋教」與現行佛教組織的關聯性
• 現場會勘：確認土地界址無爭議
• 異議公告：張貼於地政事務所與寺院山門

第91-120天：登記完成

• 繳納規費：土地面積300坪共計新臺幣8,600元
• 領取新權狀：權利人登記為「財團法人臺中市清修院」
• 後續處理：向地方稅務局申請稅籍名稱變更

監院法師回憶：「最意外的是地政局承辦人主動建議我們在『使用分區』註記宗教專用區，避免未來被課徵地價稅。」

跨世代的正義：當青年接手掌管廟產

在臺中市民間信仰重鎮大甲區，年輕一代的宮廟管理者帶來新思維。鎮瀾宮周邊七座小廟組成「大甲宗教地權再造聯盟」，集體委託律師處理地籍問題。聯盟發起人、35歲的許宮主直言：「我們這代不能再讓廟產處於灰色地帶，這關係到未來五十年的發展。」

他們採取創新策略：

• 建立數位資料庫：掃描所有日治時期地契
• 群眾認證機制：邀請地方文史工作者連署產權沿革書
• 預審制度：送件前先至地政局宗教地權諮詢窗口健診文件

這種模式已獲臺中市政府重視，2024年更擴大成「宗教地政管家服務」，由地政局、民政局合組專案小組，提供一條龍輔導。首年即協助南區、北屯區12間宮廟完成正名。

宗教地權的未來進行式

隨著《宗教團體法》立法進程重啟，地籍清理將成宗教資產管理的基礎工程。臺中市近年出現的新型態爭議，如環保生命禮儀與宗教殯葬設施用地整合、太陽能發電設備的廟頂空間權設定等，都需以明確產權為前提。

東海大學土地管理系教授陳志宏觀察：「臺中經驗顯示，寺廟產權正名不只是法律程序，更是文化資產保存的關鍵。當百年廟宇拿回土地權狀，才能實質參與都市發展對話。」

走在臺中舊城區，那些鑲嵌在現代建築群中的宮廟翹脊，正見證著這座城市如何透過一紙申報書，讓信仰的香火在土地登記簿上獲得應有的名分。而地政局檔案室裡，那些泛黃的「○○神明會」土地臺帳，終於在21世紀的電腦系統中，找到對應的歸屬名稱。

（本文所述案例均經改寫以保護當事團體隱私，法規內容請以臺中市政府地政局最新公告為準）