宗教團體土地傳承的關鍵一步：理解臺中地政局的清冊範例

在臺灣，許多歷史悠久的寺廟、教堂或宗教團體，其名下土地或建物歷經時代變遷，常因登記名義與現況不符而衍生諸多困擾。例如早期可能以管理人個人姓名、已不存在的神明會名稱，甚至早已解散的祭祀公業名義登記。這種名實不符的狀況，不僅影響宗教團體對資產的有效管理運用，更可能在處分、融資或繼承時引發爭議。臺中市政府地政局依據《地籍清理條例》第34條及第35條的規定，為宗教團體開啟了一條「正名」的合法途徑，並提供了具體的「土地建物清冊」範例作為申報藍本。這項措施，無疑是解決這些歷史遺留產權問題的重要機制。

地籍清理條例的核心：第34條與第35條的實質內涵

要有效運用臺中市政府地政局的範例，必須先釐清《地籍清理條例》第34條及第35條的適用對象與條件差異。這兩條文是宗教團體土地「更名」登記的主要法源依據，但適用情境有所不同。

• 第34條的適用情境： 這條文處理的是「土地或建築改良物登記名義人為神明會或其他非法人團體，但該團體實際上已不存在」的情況。重點在於，該土地或建物目前是由一個「現存且依法有案」的寺廟或宗教性質的法人團體在管理使用。例如，一塊土地早年登記為「XX庄福德爺會」，但這個神明會早已解散，現在實際由「XX福德祠管理委員會」管理使用，且該管委會已向主管機關（內政部或臺中市政府）完成寺廟登記或法人登記。此時，現存的寺廟或法人團體即可依第34條規定，提出申報，請求將土地所有權人名義更名為該現存團體的名稱。申報成功的關鍵，在於證明原登記團體已不存在，且現存團體對該土地有合法管理使用權的事實。

• 第35條的適用情境： 這條文則針對「土地或建築改良物登記名義人為神明會或其他非法人團體，且該團體『仍然存在』」的狀況。然而，這些歷史悠久的團體（特別是神明會），其名稱、管理人或會員名冊往往與現況不符，或未依現代法規完成法人登記，導致無法順利處分資產。第35條提供一個機制，讓這些「仍然存在」的神明會或非法人團體，可以透過向主管機關（神明會通常是民政單位）申報，釐清現任的管理人或現有會員（信徒）名冊。在申報完成並經主管機關備查後，即可據此向地政機關申請更正登記名義（如更新管理人名稱）或進行後續處分。這條的重點在於為「尚存但未法人化或登記不全」的團體提供補正登記資料的管道。

簡言之，第34條是「舊團體不存在，轉給新團體」；第35條是「舊團體還在，幫它更新資料」。 臺中市政府地政局提供的清冊範例，正是協助申報者正確區分自身所屬情況，並據以準備完整申報文件的工具。

解構臺中市政府地政局的「土地建物清冊範例」

臺中市地政局的範例清冊，是一份結構化的表格文件，其設計目的在於引導申報者系統性地提供所有必要資訊，供地政機關審核是否符合第34條或第35條的要件。理解每一欄位的意義與填寫要求至關重要：

1. 土地/建物標示欄：

   • 地段、地號 / 建號： 這是資產的「身分證字號」。必須依據最新的土地或建物登記謄本（騰本）上的資訊，精確無誤地填寫。一個地號或建號對應一筆資產。申報的每筆土地或建物都需單獨列示。
   • 面積： 同樣依據最新登記謄本上的面積填寫，通常以平方公尺為單位。需注意地籍圖重測或分割合併後面積可能變動，務必使用最新資料。
   • 權利範圍： 指該筆土地或建物登記名義人擁有的持分比例（如全部、1/2、1/3等）。這關乎更名後權利的完整性。

2. 登記名義人欄：

   • 原登記名義人： 即目前登記簿上記載的所有權人名稱。這是最關鍵資訊之一，必須與登記謄本上的記載「完全一致」，包括全名、稱謂（如「會」、「堂」、「社」等）。例如：「台中州大屯郡西屯庄下石碑仔庄福德爺會」。
   • 登記原因及其發生日期： 填寫該筆土地或建物當初取得所有權的原因（如買賣、繼承、贈與、分割等）及其發生的日期（通常可在謄本上「所有權部」的「登記原因」及「登記日期」欄位找到）。

3. 現管理使用狀況欄：

   • 現管理人或現管理組織： 這是適用第34條的核心證明點。 必須填寫「現在實際管理」該土地建物的「寺廟或宗教性質法人」的全名。例如：「財團法人台中市西屯區XX福德祠」或「XX寺管理委員會」。此名稱必須與該寺廟或法人在主管機關（如內政部、臺中市政府民政局）的「登記證書」或「立案證書」上的名稱完全相符。
   • 管理使用事實： 簡要說明該寺廟或法人團體目前對該土地建物的實際使用情況（如：寺廟本體坐落、廟埕使用、僧房使用、停車場、農作等）。此欄位是證明「現管事實」的重要依據。
   • 管理沿革說明： 此欄位極其關鍵。 需清晰、具體地描述「原登記名義人（神明會等）」如何演變或移交給「現管理人或組織」的過程。重點在於論證「原團體已不存在」的事實（適用第34條），或說明現管理人係合法繼受管理權（適用第35條）。例如：「原『XX庄福德爺會』於民國60年後因會員老成凋零，未再召開會員大會，組織形同解散。其名下土地自民國65年起即由現『財團法人台中市XX福德祠』管理委員會負責管理維護至今，作為廟埕及信眾活動空間使用。」此說明需力求具體，有相關佐證（如舊會議紀錄、移交文件、長年繳納地價稅單據、地方耆老訪談紀錄等影本）為佳。

4. 申請事項欄：

   • 申請依據條文： 明確勾選或填寫本次申報是依據《地籍清理條例》第34條或第35條。
   • 申請內容： 具體說明申請的目的。適用第34條者，通常填寫：「申請更名登記為『現管理人或現管理組織全銜』所有」。適用第35條者，則可能填寫：「申請更正管理人名稱為『現管理人姓名』」或「申請依申報備查之會員名冊辦理…」。

5. 附件欄：

   • 範例清冊通常會列出需檢附的文件清單。這部分至關重要，文件不齊全是申報案被退件的最常見原因。常見必要附件包括：
     • 最新土地/建物登記謄本。
     • 寺廟登記證書或法人登記證書（現管理組織）。
     • 現管理組織立案或登記之主管機關證明文件。
     • 證明管理沿革及現管事實之相關文件（如前述之會議紀錄、稅單、照片、聲明書、地方人士證明等）。
     • 申請人身分證明文件（如寺廟負責人、管理人身份證影本、法人登記證明文件）。
     • 土地使用分區證明（非絕對必要，但地政機關有時會要求）。
     • 其他地政機關指定文件（如繼承系統表、派下全員證明書影本 – 若涉及公業背景）。

臺中市宗教團體申報實務流程與要點

瞭解範例後，實際進行申報的程序與細節更需注意：

1. 確認適用條文與資格： 這是第一步，也是最易混淆的步驟。團體必須仔細審視土地登記謄本上的「所有權人名稱」，並評估該名義團體現今是否存在、是否仍有活動？現今管理使用該土地的團體是誰？這個現管團體是否已完成寺廟登記或法人登記？回答這些問題才能正確選擇適用第34條（舊團體滅失，轉給新團體）或第35條（舊團體仍在，更新資料）。如有疑慮，強烈建議直接向臺中市政府地政局地籍科或轄區地政事務所詢問，亦可諮詢專業地政士（土地代書）。

2. 蒐集完整歷史與現況證據： 適用第34條的「管理沿革證明」是申報成敗的關鍵。證據力越強、越具體、越具連續性越好。例如：

   • 尋找該神明會最後一次活動的紀錄（會議記錄、收支簿）。
   • 蒐集數十年來由現管理團體繳納該筆土地房屋稅、地價稅的單據。
   • 廟宇重建、整修的工程合約或捐款記錄，顯示由現管理團體主導。
   • 地方報章雜誌對該廟宇活動的報導，提及現管理團體。
   • 地方資深人士（里長、耆老、前任管理人後代）出具的具結書或訪談記錄，說明管理權移交過程。證據需能形成完整的證據鏈，說服審查人員原團體確已不存在，且現團體長期合法管理。

3. 精確填寫清冊與備齊附件： 嚴格按照臺中市地政局提供的範例格式填寫土地建物清冊。每一筆土地建物都需分開填列。務必「逐字核對」登記謄本上的資訊（地號、面積、原權利人名稱、登記原因日期）。現管理組織的名稱務必與其登記證書「一字不差」。附件清單需逐一勾稽，確認每一項都備妥。建議將所有文件依序整理，並製作封面與目錄，方便承辦人員審閱。

4. 向主管機關提出申報：

   • 適用第34條者： 直接向土地所在地的「臺中市各地政事務所」（如中正地政、中山地政、豐原地政、東勢地政等）提出申報。
   • 適用第35條（神明會）者： 需先向該神明會主事務所所在地的「區公所」（民政課）申報現任管理人或信徒（會員）名冊。待區公所完成備查程序後，再憑備查文件向土地所在地的地政事務所申請更正登記。

5. 配合審查與補正： 地政事務所受理後，會進行實質審查。承辦人員可能會要求補充說明或文件（補正）。收到補正通知務必在期限內詳盡回覆。審查重點在於：申請資格是否符合條文規定？所附文件是否足以證明管理沿革與現管事實？證據是否真實可信？更名是否符合公共利益與相關法令？

6. 審查結果與登記： 經審查符合規定者，地政機關會通知申請人，並將依法辦理公告。公告期滿無人異議或異議不成立，地政機關即會辦理所有權更名登記（第34條）或管理人名稱更正登記（第35條）。申請人可至地政事務所申請換發新的土地或建物所有權狀。

運用範例避免常見錯誤與爭議點

參考範例不僅是格式指引，更能幫助避開實務上的陷阱：

• 錯誤： 現管理組織名稱填寫口語化名稱（如「XX廟管委會」），而非登記立案的全銜（如「台中市XX宮管理委員會」）。正解： 必須與登記證書完全一致。
• 錯誤： 僅籠統說明「由本廟管理多年」，缺乏具體管理起始時間與證明文件。正解： 需具體說明管理起始年份，並附上早期稅單、維修紀錄、照片或具結書等佐證。
• 錯誤： 將仍存在但未完成申報的神明會土地，誤用第34條申報要更名給現寺廟法人。正解： 該情況應先走第35條向區公所申報神明會管理人/會員名冊，而非直接更名給寺廟法人。適用條文錯誤是嚴重瑕疵。
• 錯誤： 附件不齊全，或提供的文件影本模糊不清、關鍵資訊無法辨識。正解： 嚴格對照附件清單，提供清晰可辨的影本，必要時加蓋「與正本相符」章及申請人印章。
• 錯誤： 忽略「權利範圍」欄位，或填寫錯誤。例如原登記為公同共有，卻誤填為分別共有。正解： 仔細核對謄本上的「權利範圍」欄位。
• 爭議點： 「原團體已不存在」的認定標準。地政機關審查趨嚴，僅憑口說或單一證明可能不足。建議： 盡可能蒐集多元、具時間連續性的客觀證據。
• 爭議點： 原神明會部分會員或其後代子孫出面主張權利。建議： 申報前盡可能透過管道（如里長、地方人士）探詢瞭解。若潛在權利人存在，溝通協調或循第35條處理可能是更穩妥的方式。

成功更名後的效益與持續管理

順利完成依第34條或第35條的更名或更正登記，對宗教團體的資產管理帶來顯著效益：

• 產權明確化： 土地建物所有權人或管理人登記與現況相符，大幅降低未來產權糾紛的風險。避免因登記名義人已不存在或管理人不清，導致資產被列為「地籍清理土地」後標售的風險。
• 提升管理效能： 現管理團體可直接以所有權人或正確管理人名義，對土地建物進行管理、使用、收益、處分（如修繕、出租、設定抵押權融資、參與都更或重劃），無需再困擾於名義不符的問題。
• 強化財務穩健： 明確的產權是宗教團體重要的資產，有助於提升其財務信用與籌資能力（如向銀行抵押貸款進行廟宇重建），保障宗教活動的永續發展。
• 符合現代法制： 將傳統神明會等資產納入現代登記管理體系，使其運作更透明、更符合現行法規要求。

完成登記並非終點，後續的產權管理同樣重要：

• 妥善保管新的土地、建物所有權狀正本。
• 定期（如每年）申請最新登記謄本，確認登記狀態無異常。
• 若管理組織名稱變更（如寺廟管理委員會改組為財團法人），應主動向地政機關辦理所有權人名稱變更登記。
• 土地若有出租、設定負擔（如抵押權），應依法辦理登記，確保權益。
• 參與都市計畫相關說明會，瞭解土地使用分區變動可能帶來的影響（如宗教專用區的保護）。

結語：掌握範例精神，邁向產權清明

臺中市政府地政局提供的「寺廟或宗教團體依據地籍清理條例第34條或第35條申報更名之土地建物清冊範例」，不僅是一份格式文件，更是引導宗教團體解決歷史產權難題的實用工具。其核心價值在於協助團體系統性地釐清自身土地建物的「前世今生」，並依據法規要求，提出具說服力的證明，讓「名」與「實」最終能夠合一。宗教資產承載著信仰與文化傳承的重任，確保其產權的清晰與穩固，是讓這些百年香火得以延續、宗教活動得以順利運作的堅實基礎。理解條文差異、善用官方範例、充分準備證據、耐心配合審查程序，將是臺中市各宗教團體成功完成土地正名，邁向資產永續管理的關鍵步驟。透過這項地政機制，這些深具歷史與文化價值的宗教空間，將能在產權清明的保障下，持續作為社區信仰中心與文化地標，見證下一個百年的發展。