臺中市不動產他項權利變動的實務脈絡

當抵押權人更換或地上權條件調整時，臺中市地政事務所湧現的登記人潮總伴隨著諸多疑問。以河南路某商業大樓為例，去年因銀行合併導致抵押權主體變更，權利人耗費三週釐清繼受證明文件格式。這類他項權利內容變更登記案件，每月在臺中各行政區約有500餘件申請量。

他項權利登記的核心範疇

他項權利在《土地登記規則》第4條明確定義為所有權以外的限制物權，臺中市常見類型包括：

• 抵押權設定與內容調整
• 地上權存續期間變更
• 地役權範圍修正
• 典權回贖條件更新
• 耕作權主體異動

2023年臺中地政局統計顯示，西屯區與北屯區因重劃區開發，抵押權變更登記量年增23%，其中權利價值超過千萬的案件佔總量37%。

登記變革要點解析

法令基礎變動

依《土地法》第72條及《地籍測量實施規則》，今年三月臺中市實施三項新制：

1. 抵押權擔保債權確定期限縮短為15天
2. 線上補正次數上限增為三次
3. 繼受證明文件需經法院公證

申請主體認定

• 抵押權變更：原權利人與新權利人共同申請
• 地上權調整：需土地使用同意書
• 典權內容修改：典權人與出典人雙簽章 太平區曾發生因債務人未會同申請，導致抵押權塗銷登記無效的行政訴訟案例。

書表準備實戰要領

必要文件清單

1. 登記申請書（臺中地政專用表格A12）
2. 他項權利證明書正本
3. 權利人身份證明（法人需變更登記表）
4. 變更證明文件（合約書或法院判決）
5. 義務人同意書（需地政士簽證）

常見補正事項

• 印鑑證明逾三個月有效期
• 金融機構合併未檢附金管會核准函
• 權利價值計算未含利息總額 大里地政事務所統計顯示，約31%案件因印鑑章不符遭退件，建議申請前先至豐原分局辦理印鑑比對。

線上登記系統操作實錄

臺中市地政局「智慧地所」平台提供全流程服務：

1. 自然人憑證登入「臺中地政雲」
2. 選擇「他項權利變更」事項代碼TR-07
3. 上傳掃描文件（PDF限10MB內）
4. 電子繳納規費（按權利價值千分之一） 系統每週三凌晨進行維護更新，建議避開此時段送件。

現場辦理注意細節

分區收件窗口

• 中區：抵押權專櫃（二樓7號窗口）
• 海線地區：週四下午延伸服務
• 山地原民區：每月移動服務車收件 霧峰地政事務所試行預約制，平均等候時間縮短至25分鐘。

規費計算實例

某南屯區土地抵押權價值調整案例：

• 原登記：擔保債權1,200萬元
• 變更後：增為1,500萬元
• 計算式：(15,000,000-12,000,000)×0.001=3,000元 使用電子支付可享1%規費折抵，此案實繳2,970元。

權利糾紛預防策略

契約記載要點

1. 抵押權不可分性條款
2. 地上權終止補償機制
3. 典權回贖但書記載 臺中地方法院近年受理的他項權利訴訟中，約42%因契約未明定變更條件所致。

登記後檢核三步驟

1. 比對權利書狀記載事項
2. 確認異動日期無誤
3. 掃描QRcode驗證防偽標籤 北區某建案曾發生抵押權設定比例登載錯誤，導致後續融資受阻。

特殊案例處理模式

繼承登記實務

沙鹿區案例：抵押權人死亡後，繼承人需備齊：

• 繼承系統表
• 遺產分割協議書（地政士簽證）
• 完稅證明正本 若涉及限定繼承，需另附法院核准文件。

法人合併處置

台中工業區科技公司合併登記流程：

1. 經濟部核准函（30日內有效）
2. 新舊法人登記證明
3. 債務承諾書（董事會決議） 審查重點在於權利義務概括移轉條款記載。

時效管理關鍵點

法定期限規範

• 補正期限：收件後15個工作日
• 異議提出：登記完畢翌日起30日
• 損害賠償請求權：五年消滅時效 西屯地政曾有因逾期補正導致權利失效案例，建議設手機提醒。

加速審查管道

符合以下條件可申請速件處理：

1. 金融機構抵押權變更
2. 法院拍定案件
3. 都更計畫相關權利 速件處理費按規費加收50%，審查時間縮短為三日。

未來制度變革方向

臺中市地政局長在市政會議透露，明年將推動：

1. 區塊鏈權利證明系統
2. AI智能審查試辦
3. 跨境電子認證機制 現正於水湳經貿園區進行壓力測試，預計2025年第二季擴及全市。

他項權利內容的調整涉及不動產價值核心，從大肚山科學園區的廠房抵押到草悟道商圈的店面地上權，精準登記已成產權保障基石。當事人宜定期檢視權利證明書記載事項，遇債權轉讓或合作條件修改時，儘速備齊新式公定契約書範本，至各區地政事務所辦理權利內容登記事項更新，確保不動產擔保效力與用益權能完整銜接市場變動需求。（全文完）