臺中不動產贈與過戶實戰手札：稅務眉角與權益守護
當長輩想將房產留給子女，或是夫妻間無償轉讓不動產，贈與移轉登記就成了關鍵程序。在臺中辦理這項手續，牽涉地政、稅務多個環節，事先掌握這些眉角，能避免後續糾紛甚至補稅風險。這篇整理第一線地政人員的實務經驗，帶你走完臺中市地政局地籍科的完整流程。
一、為什麼贈與登記比你想得更重要？
去年臺中西區就發生過案例：林先生口頭承諾將公寓贈與兒子，卻未辦理登記。當林先生過世後，其他繼承人主張分配該房產，導致親族對簿公堂。地籍登記是法律認定產權的唯一依據，光是簽訂私契並無法律效力。
▍贈與移轉的三大核心原則
- 書面契約必要：需訂立贈與契約書（通常用公定格式），口頭約定無效
- 稅務優先原則：完納贈與稅、土地增值稅後才能送地政登記
- 登記生效主義：權利以登記名義人為準，非持有權狀即認定
臺中地政事務所承辦員提醒：「遇過民眾拿三十年前的手寫契約要辦贈與，但現行法令要求需載明土地標示、贈與條件等要素，建議直接使用地政局提供的制式範本」
二、臺中專屬流程圖解：七步驟完成登記
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A[簽訂贈與契約] --> B[申報土地增值稅]
B --> C[申報贈與稅]
C --> D[繳納契稅]
D --> E[備齊文件送地籍科]
E --> F[審核及公告]
F --> G[領取新權狀]▍步驟 1：契約書準備要點
- 使用臺中市地政局提供的贈與契約書範本
- 需載明不動產標示（地段、地號、建號）
- 雙方親自簽名蓋章（禁止蓋指印）
- 見證人非必要，但涉及限制行為能力人時建議有兩名
▍步驟 2：地方稅務局申報稅務
這是最容易卡關的環節，多數延誤都因稅務問題：
| 稅目 | 計算方式 | 繳納期限 | 臺中服務據點 |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 | 公告現值 × 稅率 | 申報後30日內 | 地方稅務局全功能櫃台 |
| 契稅 | 房屋評定現值 × 6% | 同上 | 可線上繳納 |
| 贈與稅 | （總值-免稅額）× 10%～20% | 移轉登記前完成 | 中區國稅局 |
2025年贈與稅免稅額維持244萬元（按物價指數調整），跨年度可重新計算
▍步驟 3：地籍科送件實戰技巧
臺中各地政事務所收件時間為平日8:00-17:00，建議避開這些時段：
- ❌ 每月1日及月底（大量代書集中送件）
- ❌ 週一上午（累積假日案件）
- ✅ 週二～週四下午2-4點（人流較少）
應備文件清單：
- 登記申請書（可現場索取）
- 贈與契約書正本
- 稅單完稅證明
- 雙方身分證正本+影本
- 印鑑章及印鑑證明（六個月內）
- 所有權狀正本
- 戶口名簿影本（確認親屬關係）
三、內行人節稅策略：臺中案例試算
陳先生欲贈與西屯區市價1,500萬元的住宅給女兒，試比較不同作法差異：
▍方案A：直接贈與不動產
- 土地公告現值：820萬元
- 房屋評定現值：180萬元
- 應繳稅費：
- 土地增值稅：82萬（按漲價倍率）
- 契稅：10.8萬（180萬×6%）
- 贈與稅：（1,000萬-244萬）×10% = 75.6萬
- 總稅負：168.4萬元
▍方案B：分年贈與現金後購置
- 分三年贈與現金732萬元（皆在免稅額內）
- 女兒以現金購屋（無需贈與稅）
- 僅需負擔契稅、規費約12萬元
臺中市地政士公會理事長分析：「高增值土地適合用自用住宅優惠稅率，但新制房地合一稅上路後，需精算受贈人未來出售的稅負」
四、常見糾紛地雷區
▍地雷1：農地贈與的五大限制
臺中后里區曾有案例，贈與農地後因受贈人未繼續耕作，遭追繳贈與稅。務必注意：
- 受贈人需有實際耕作能力
- 贈與後五年內不得變更用途
- 需檢附農地農用證明
- 所有權移轉不可分割
- 若違反規定補稅+利息
▍地雷2：未成年人權益保障
贈與給未成年子女需注意：
- 需追加法定代理人簽章
- 不動產處分限制（需法院同意）
- 每年免稅額分開計算
▍地雷3：夫妻贈與的特殊規範
去年臺中地方法院判例確認：夫妻贈與雖免徵贈與稅，但若在兩年內出售，需合併計算前次取得成本，可能導致房地合一稅暴增。
五、臺中便民服務實測報告
▍線上進度追蹤系統
透過「臺中地政e服務」網頁輸入收件號碼，可查詢：
- 案件審核狀態（待補件／已測量／核定中）
- 預計完成日期
- 應補文件清單
▍各辦事處特色服務比較
| 轄區 | 夜間收件 | 免預約時段 | 駐點稅務人員 |
|---|---|---|---|
| 中山所 | 週三至17:30 | 週二上午 | 有 |
| 豐原所 | 週四至18:00 | 週四下午 | 無 |
| 清水所 | 無 | 每日9-11點 | 有 |
太平地政事務所主任建議：「跨區贈與案件，建議向土地所在地的事務所辦理，避免資料往返延誤」
六、權益救濟管道：當登記遇阻時
若申請遭駁回，可依序採取：
- 補正程序：收到補正通知15日內補齊文件
- 複審申請：向原地政事務所提出書面複審（附佐證資料）
- 訴願程序：向臺中市政府提起訴願（收文次日起30日內）
- 行政訴訟：向臺中高等行政法院提告
去年臺中地政局統計，86%駁回案件因稅務問題所致，其中未繳清土地增值稅佔比最高。若對稅額有異議，應同步向稅捐機關申請復查。
結語：給臺中市民的溫馨提醒
完成贈與登記後，記得同步辦理：
- 房屋稅籍變更（影響自用住宅稅率）
- 地價稅納稅義務人名義變更
- 水電瓦斯過戶（避免欠費糾紛）
- 通知管理委員會更新名冊
不動產贈與承載著家族情感的延續，透過合法登記確保權益，才能讓這份心意穩妥傳承。臺中各地政事務所提供免費諮詢服務，建議出發前先電洽確認最新規定，讓這趟產權移轉之旅更加順暢。