民間資產轉化公共資源的實踐途徑

當私有不動產遇上市政發展需求，臺中市財政局建立的捐贈機制開啟了雙贏通道。這種特殊資產移轉模式，既滿足公共建設用地需求，亦為捐贈者創造稅賦減免空間。不同於一般交易行為，此類轉移涉及複雜的行政審查與法律要件，需精準掌握各環節要領。

捐贈行為的法律基礎與社會價值

《臺中市市有財產管理自治條例》明定民間捐贈不動產的受理規範，此類資產轉移具有三重社會效益：

• 活化閒置土地資源轉為公共使用
• 縮減政府徵收土地行政成本
• 引導民間力量參與城市建設

近年統計顯示，西屯區與南屯區因開發密度高，成為捐贈熱點區域。常見捐贈標的包含道路預定地、公園綠地預定範圍內土地，以及學校周邊畸零地。此類捐贈往往能加速區域公共設施完備度，間接提升周邊房產市場行情。

實務操作的核心流程解析

前置評估階段

捐贈者需備齊三大基本文件：土地登記謄本、地籍圖謄本與身分證明文件。財政局收件後啟動雙軌審查：

1. 產權狀態檢核（確認無抵押設定或查封記錄）
2. 都市計劃符合性審查（驗證土地分區使用合法性）

值得注意的是，2023年新增「捐贈預審諮詢」服務，申請人可透過市政信箱預先提交土地地號，由專人回覆適捐性評估，大幅降低正式送件退件率。

文件準備要點

所有權人應備妥：

• 印鑑證明（六個月內有效）
• 土地增值稅完稅證明
• 捐贈同意書（需地政士認證）
• 無償移轉承諾書

共同持有不動產需特別注意，全體共有人須達成合意並共同用印。若涉及繼承未辦登記之不動產，應先完成遺產分割程序方可申請。

權屬移轉關鍵步驟

通過初審後進入實質移轉階段：

1. 財政局派員現地會勘（確認土地現狀與使用情形）
2. 召開不動產評價委員會（評定公告現值）
3. 簽訂捐贈契約（明定管理維護責任歸屬）
4. 地政事務所所有權移轉登記

此階段平均耗時約45個工作天，其中地政登記流程佔總時程60%。建議申請人預先向地政單位確認書表格式，避免因文件不符規格延宕時效。

稅賦優惠的實質效益

所得稅抵減機制

捐贈當年度可依土地公告現值申報綜合所得稅扣除額，最高可抵減所得總額20%。超過限額部分得在後續五年內分期抵減。實務案例顯示，高所得族群透過此管道，平均可降低有效稅率3-5個百分點。

土地增值稅豁免

符合《土地稅法》第28條之1規定者，免徵土地增值稅。但需注意「前次移轉現值」認定標準，若三年內有繼承或贈與情事，仍可能產生部分稅賦。

遺產稅規劃功能

策略性捐贈可有效縮減遺產總額。近年常見操作模式為長輩將高增值潛力土地捐贈指定單位，同時保留地上物使用權，既降低課稅遺產淨值，又維持資產實際掌控。

高頻爭議與權益保障

附負擔捐贈的執行困境

部分捐贈者要求保留土地使用權或指定用途，此類附條件捐贈核准率低於30%。建議改採「分期捐贈」模式，先移轉部分持分，待條件履行後再完成剩餘捐贈。

稅務認定期間差異

常見爭議在於財政局收件日與稅捐機關認定生效日的落差。2024年起實施「捐贈稅務協同作業平台」，透過跨機關電子交換系統縮短認定期程至10個工作日內。

瑕疵擔保責任歸屬

捐贈完成後發現土地污染或產權糾紛，依最高法院判例見解，除非能證明機關明知瑕疵仍接受捐贈，否則捐贈者仍需負擔瑕疵擔保責任。建議簽約前進行土壤檢測及產權調查。

特殊案例處理模式

祭祀公業土地處置

此類共有產權捐贈須經派下員大會三分之二決議通過。臺中市府設有專案輔導窗口，協助釐清派下權證明與會議程序合法性。

農地捐贈限制

非都市計劃區農地捐贈須符合《農業發展條例》規範。實務上僅接受毗鄰現有公共設施的農地捐贈，且移轉後不得變更農用性質。

抵費地特別處理程序

市地重劃區抵費地捐贈可折抵開發義務負擔。此類申請需檢附重劃會同意書，且捐贈價值不得低於應負擔費用總額。

市政資源與輔助措施

臺中市財政局官網設有「不動產捐贈專區」，提供線上檢核表及範本下載服務。每月第一週星期三下午在陽明市政大樓開設現場諮詢時段，由地政士公會輪派專業人員提供義務諮詢。

都會區土地資源稀缺化趨勢下，民間不動產捐贈已成為補充公共資產的重要渠道。透過完善的制度設計與稅賦誘因，創造私有財產轉化公共財的良性循環，這正是臺中市推動智慧治理的具體實踐。