當不動產經紀人成為困擾來源

深夜來電推銷建案、未經同意登門拜訪、持續傳送廣告訊息——這些都是臺中市民向地政局反映的不動產經紀人員典型擾民行為。根據《不動產經紀業管理條例》第24條之1規定，經紀人員執行業務不得有擾亂社會安寧行為。臺中市政府地政局近年接獲相關申訴案件量呈現上升趨勢，2023年較前年增加約17%，顯示民眾對居住安寧權益意識逐漸抬頭。

常見違規情境實例

• 電話行銷騷擾：每週超過3次推銷來電，明確拒絕後仍持續聯繫
• 個資不當使用：未經授權獲取聯絡方式進行推銷
• 實體跟蹤行為：在社區出入口堵人強制推銷
• 虛假資訊誤導：宣稱「最後優惠」等不實銷售話術
• 夜間不當接觸：晚間九點後仍致電或按門鈴推銷

申訴前的關鍵準備工作

證據蒐集三要點

1. 通聯紀錄保存：手機通話紀錄截圖需包含日期、時間、來電號碼，若為市話則申請通話明細
2. 實體接觸證明：社區監視器畫面、現場錄音或目擊證人聯絡方式
3. 書面資料留存：經紀人員名片、傳單、廣告訊息等實體證據

臺中市地政局審查科科長在訪談中提到：「完整證據鏈是申訴成功關鍵，特別是能證明『持續性』與『明確拒絕後仍進行』的紀錄。」

確認申訴適格性

根據臺中市不動產糾紛處理要點，可受理申訴需同時符合：

• 行為人具不動產經紀人員資格
• 事件發生於最近六個月內
• 具體描述時間地點與行為方式
• 檢附可辨識經紀人員的資訊

申訴表填寫實務細節

欄位填寫要訣

第3項「行為人資訊」填寫技巧 若無法提供完整姓名，可填寫：

• 所屬仲介公司分店名稱
• 推銷建案名稱
• 車輛牌照號碼
• 經紀人特徵描述

第5項「事實經過」撰寫原則 採用「4W1H」結構：

• When：精確到年月日時
• Where：社區名稱或路段門牌
• Who：經紀人自稱姓名或編號
• What：具體行為（如按門鈴十分鐘）
• How：造成何種影響（如嬰兒驚醒）

爭議行為分類勾選指南

申訴表第4項行為類型選項包括：

• □ 電話騷擾
• □ 不當追逐攔截
• □ 虛偽不實廣告
• □ 隱匿重要資訊
• □ 夜間推銷（晚間9時至翌日8時）
• □ 其他違反公平交易行為

實務上常見複選情況，例如同時勾選「電話騷擾」與「夜間推銷」。地政局資深承辦員建議：「勾選主要行為類型即可，重點在事實欄的具體敘述。」

地政局的處理程序解析

三階段審查流程

1. 形式審查（5工作天）

   • 確認表格完整性
   • 檢視基本證據符合性
   • 通知補正或立案

2. 實質調查（30工作天）

   • 向經紀業者調閱執業紀錄
   • 約談雙方當事人
   • 現場訪查或調閱監視器

3. 處置決議（15工作天）

   • 召開不動產糾紛調處委員會
   • 做出行政處分或移付懲戒
   • 書面通知處分結果

證據效力層級

根據臺中地政局內部作業手冊，證據效力分級如下：

1. 影像錄音（原始檔）
2. 通聯紀錄（電信公司核章）
3. 書面文件（含傳單、名片）
4. 第三人證詞
5. 當事人自述

「影像證據的效力是單純口述的3倍」地政局法規室專員說明：「手機錄影時需注意拍攝日期時間顯示功能是否開啟。」

申訴後的權益保障機制

行政處分類型與效力

2023年度臺中市地政局共裁處17件不動產經紀人擾民案件，其中12件處以罰鍰，平均金額為新臺幣11萬5千元。值得關注的是，有3家仲介公司因累犯遭處停業處分。

個案救濟管道

當事人不服處分時可採取的救濟途徑：

1. 聲明異議：收到處分書10日內向地政局提出
2. 訴願程序：異議駁回後30日內向臺中市政府遞狀
3. 行政訴訟：訴願失敗後2個月內向臺中高等行政法院提告

「實務上行政處分被撤銷比例低於8%」法律扶助基金會臺中分會專員分析：「關鍵在申訴階段的證據完整性。」

預防策略與協力網絡

主動防護措施

1. 個資防護登記：至臺中市政府地政局網站申請「禁止行銷名單」
2. 社區自律公約：管委會公告禁止特定仲介進入社區
3. 門禁科技應用：安裝辨識仲介制服的AI門禁系統

北區某社區總幹事分享實務經驗：「在社區張貼『經紀人推銷通報專線』告示後，騷擾事件減少七成。」

協力單位聯繫方式

• 法律諮詢：臺中市政府免費法律諮詢（每週三下午）
• 個資保護：法務部個資保護專線（02-2191-0189）
• 心理支持：臺中市社區心理衛生中心

值得注意的是，2024年臺中地政局新增「重大擾民案件優先處理通道」，針對跟蹤、恐嚇等情節重大行為，縮短處理時程至20工作天。

案例解析與實務啟示

成功申訴案例要件

南屯區夜間推銷案

• 關鍵證據：玄關監視器連續三晚拍攝到按鈴畫面
• 處分結果：經紀人停業三個月，所屬公司罰鍰15萬元
• 勝訴關鍵：時間標示清晰的連續性影像

西區電話騷擾案

• 關鍵證據：通話錄音包含「已明確拒絕仍來電」對話
• 處分結果：仲介公司改善計畫經核可，罰鍰8萬元
• 特別程序：地政局要求建立客戶拒訪名單系統

申訴無效常見原因

1. 證據缺乏時間標示
2. 無法辨識特定經紀人
3. 事發超過六個月追溯期
4. 未先向業者提出停止要求
5. 匿名申訴缺乏調查基礎

臺中市消費者服務中心統計顯示，補正後成功率可提升至65%，建議民眾初次申訴前先至各區公所索取填寫範本。

制度變革與未來展望

近期臺中市議會提案修正《不動產經紀業管理自治條例》重點包括：

• 建立經紀人行為評分制度
• 強制業者設置拒訪名單系統
• 累犯者公布姓名及照片
• 提高夜間騷擾罰則至30萬元

地政局長公開表示：「將推動跨縣市違規紀錄聯網系統，防止被註銷資格者轉往他縣市執業。」

民間團體則發起「友善房仲認證標章」活動，目前臺中市已有47家業者自願參與，承諾遵守「三不原則」：不夜訪、不追蹤、不疲勞轟炸。消費者可透過地政局網站查詢認證名單，作為選擇業者的參考依據。

最後提醒市民，遭遇不動產經紀人不當行為時，除地政局申訴管道外，情節嚴重者可同時向警方報案，特別涉及跟蹤騷擾或恐嚇言論時，《跟蹤騷擾防治法》可提供更即時的保護令聲請機制。維護居住安寧權需要公私協力，透過正確申訴程序才能有效改善行業秩序。