臺中土地開發進化論：地政局地用業務的城市實踐

當我們驅車行經水湳經貿園區嶄新的道路系統，或漫步在十四期重劃區的公園綠帶，這些城市景觀變遷的背後，都離不開臺中市政府地政局地用科的專業運作。這項常被簡稱為「地用」的業務，實質上是城市土地資源分配的樞紐工程，牽動著臺中市發展的經緯線。

地用業務的核心架構與城市使命

臺中市地政局的用地業務主要涵蓋三大支柱：土地使用管制、土地開發許可與產權管理。這些工作每日處理著土地從現狀到未來的轉型課題，包括：

• 市地重劃工程：透過土地所有權人共同負擔開發成本，創造完善的公共設施與可建築用地
• 區段徵收專案：因應重大建設需要，依法取得私有土地並進行整體規劃
• 土地使用分區變更：調整土地法定用途以符合實際發展需求
• 公有土地管理：處理各機關需用公有土地之撥用與處分
• 地籍管理：維護土地產權資料的完整與正確性

以近期完工的第十三期市地重劃為例，這項位於大慶車站周邊的開發案，透過地政局精密的地籍整理與權利價值估算，將原本零散的農工混合地帶，轉型為住宅商業區，同時保留15公頃的公園綠地系統。

土地使用分區調整的操作實務

臺中市常見的土地使用分區變更類型中，工業區轉商業區與農業區變住宅區最受關注。申請人需準備土地清冊、變更理由書及可行性評估報告，地政局將依循「臺中市都市計畫委員會審議規範」進行三階段審查：

1. 初審階段：檢視基本要件與文件完整性
2. 專案小組審查：邀請相關單位會勘並提出專業意見
3. 大會審議：由都委會委員投票決定核准與否

值得注意的是，2023年起實施的「臺中市土地使用分區彈性調整辦法」新增了容積移轉獎勵機制。當業主保留基地內30%以上面積作為公共開放空間，可獲得額外15%的基準容積，此政策在舊城區活化案例中成效顯著。

市地重劃的權利轉換方程式

參與市地重劃的土地所有權人，最關切的莫過於土地分配比率與抵費地計算。臺中市採用「原位次分配優先」原則，但實際操作中存在幾個關鍵變數：

graph LR
A[重劃前土地價值] --> B[公共設施負擔比例]
B --> C[工程開發成本]
C --> D[土地分配面積]
D --> E[差額地價補償]

實際案例顯示，七期重劃區平均土地分配率為55.2%，而近年開發的十四期重劃區因公共設施比例提高，分配率降至約52.8%。地政局特別開發「重劃權利價值試算系統」，民眾輸入地號即可預估分配結果，大幅減少產權糾紛。

公有土地管理的創新模式

針對機關用地需求，地政局推動「跨域整合平台」，將分散在各單位的公有土地建置三維圖資系統。當衛生局需要設立長照中心，或教育局尋覓學校用地時，透過此平台可即時篩選合適的公有地：

值得關注的是，2024年啟動的「公有地活化2.0計畫」引入權利變換機制，允許私人土地所有權人提供土地與政府合作開發，此模式在東區大智路延伸工程中節省近三億元徵收費用。

土地開發許可的關鍵程序

民間申請開發許可常見的三大類型中，以「整體開發許可」最具綜合效益。申請人需備妥環境影響評估、交通影響評估及基礎設施計畫，地政局採並聯審查制度縮短流程：

1. 預審會議：確認計畫可行性與補正事項
2. 聯合審查：整合都發、水利、環保等單位意見
3. 許可核定：附帶要求事項及分期開發條件

臺中市特有的山坡地開發許可規範，要求坡度15%以上區域需保留60%綠覆率，此規定在霧峰桐林里開發案中成功維持水土保持平衡。而海線地區的產業園區開發，則適用「臺中市重大投資案件加速條例」，審查時程可壓縮至90天內。

地籍管理的科技變革

面對每年逾兩萬筆的土地異動登記，地政局導入區塊鏈技術建立「智慧地籍網」，實現三大突破：

• 產權移轉即時更新：過戶同時完成稅籍與登記資料同步
• 三維地籍圖資系統：整合地上權、地下權與空間權屬登記
• AI糾紛預警模組：自動標示界址爭議高風險區域

這套系統在2023年水湳智慧城土地登記作業中，將傳統需14工作日的流程縮短至72小時內完成，並減少38%的測量複丈申請量。

城市轉型的挑戰與未來方向

隨著臺中人口突破285萬，地用業務面臨三大新課題：軌道經濟帶動的TOD開發需求、極端氣候下的土地韌性調整，以及高齡社會的空間改造。地政局長李明哲在年度業務報告中揭示未來策略：

「我們將推動動態分區管制，允許單一街區複合使用；建立容積銀行制度，引導開發能量至舊城再生區；並擴大應用土地開發影響費，改善區域公共設施承載力。」

這些變革已具體落實在「大車站計畫」的站前商圈改造，透過容積獎勵引導建物退縮創造步行空間，同時要求開發商負擔周邊道路拓寬費用。

民眾參與的創新管道

為提升業務透明度，地政局開發「地用業務儀表板」系統，民眾可即時查詢：

• 重劃區工程進度與財務收支
• 分區變更申請案審議狀態
• 公有地標售資訊與結果
• 土地使用管制線上諮詢服務

每月舉辦的「地用工作坊」更邀請市民參與政策制訂，近期關於烏日前竹區段徵收的農地補償方案，便採納在地居民建議調整作物補償單價計算方式。

當我們見證西屯區農田轉變為創新研發園區，或是中區老舊街區透過容積移轉重獲新生，這些城市肌理的改變，都是臺中市地政局地用業務的具體實踐。這套融合法規專業與空間規劃的治理體系，正持續編織著臺中這座城市的未來藍圖。