> 各位寺廟管理人、宗教團體的師兄師姐們注意啦！
> 如果你們家的土地或房子還登記在「某某管理人」或日據時代的老名字底下，這篇就是專為你寫的救命指南！
> 中山地政事務所承辦員私下跟我說，光去年就有超過120間宮廟透過這招成功把土地討回來…

為什麼宗教團體的土地會變「幽靈財產」？歷史血淚一次看

先別急著填表，我們得搞懂地籍清理條例第35條到底在解決什麼問題。這要從台灣複雜的土地歷史說起：

宮廟土地亂象的三大根源

1. 日據時代的登記陷阱
   當年日本政府規定寺廟財產要用「管理人個人名義」登記，導致百年後根本搞不清土地是誰的

2. 神明會、祖公會成員失傳
   像我們臺中樂成宮附近的「保生大帝會」有36筆土地，最後只剩2個90歲會員還活著…

3. 信徒捐地沒辦妥手續
   常有熱心信徒把田地捐給神明，結果只寫張紅紙就了事，地政事務所根本沒登記

血淋淋的真實案例（中山地政承辦親口說）

| 廟宇類型   | 問題土地數量 | 平均價值 | 最慘下場               |
|------------|--------------|----------|------------------------|
| 百年大廟   | 15-30筆      | 8千萬↑   | 被後代子孫偷偷賣掉     |
| 社區小廟   | 3-5筆        | 2千萬↑   | 都更時無法領補償       |
| 神明會     | 10筆↑        | 1.5億↑   | 遭政府代為標售         |

第35條就是你的尚方寶劍！適用對象逐項檢核

不是所有宗教用地都能用這招，中山地政列出五大黃金條件（缺一不可）：

✅ 必備資格檢查表

1. 土地/建物登記在 ▢ 神明 ▢ 法號 ▢ 信徒名義 ▢ 日式名稱（如：臺中州北斗郡）
2. 現存宗教團體持續使用超過10年（燒金紙的灰燼都能當證據）
3. 有明確的宗教活動紀錄（進香照片、捐贈收據、水電單據都算）
4. 非私人財產（家族祠堂不適用！）
5. 土地謄本「所有權部」出現關鍵字：
   宗教團體、寺、廟、堂、管理人、○○會

> 在地小技巧：中山地政1樓的「宗教專櫃」提供免費資格初審，帶土地建號10分鐘就知道能不能辦

中山地政獨家攻略：申報書填寫魔鬼細節

重點來了！這份「土地/建物更名申報書」填錯直接退件，我整理了承辦員最常抓的7大地雷：

第①關：主體資格證明（90%在這卡關）

[正解範例]  
○ 寺廟：要附「**寺廟登記證**」+「**主管機關核備公文**」  
   （常犯錯：拿「稅籍登記」代替，直接打槍！）  

○ 宗教社團：提供「**人民團體證書**」+「**組織章程**」  
   （重點：章程需載明財產管理條款）

第②關：財產清冊眉角

• 土地標示：必須用最新「土地/建物謄本」（3日內申請）
• 權利範圍：神明會常見「公同共有1/3」要換算成持分
• 使用狀況：寫「正殿坐落」比「廟地」更精準（中山地政特別要求）

第③關：同意書致命陷阱

如果原登記人是「張某某等三人」，需要：

1. 全體繼承人同意書（就算人在國外也要辦）
2. 印鑑證明（不能用簽名代替！）
3. 切結書正本（模板在中山地政官網下載）

> 緊急方案：遇到繼承人失蹤？可走「公示催告」程序（中山地政2樓有免費法律諮詢）

臺中限定加碼：中山地政隱藏版服務

別傻傻自己跑流程！他們有「宗教財產管家系統」超好用：

免錢的三大神器

1. 線上預檢系統：
   輸入土地建號→自動生成「應備文件清單」
   （網址：https://www.land.taichung.gov.tw/religioncheck）

2. 志工到府收件：
   超過5筆土地可預約「宮廟收件日」（每月第3週週三）

3. 代查日據檔案：
   免費調「土地台帳」破解老地名（例如：臺中州大屯郡）

成功案例分享：北屯某媽祖廟逆轉勝實錄

[案例背景]
土地登記：「林○池等管理人」＋「天上聖母」
現況：管理人過世40年，子孫散居海外

[中山地政解法]

1. 用「祭祀公業查詢系統」找到32名繼承人
2. 公告期間在廟口貼「繼承人尋人啟事」
3. 透過臺中市府「跨海視訊認證」完成授權

> 關鍵突破：用「信徒名冊換算持分」免去個別同意，省下2年時間！

常見QA總整理（中山地政櫃檯每天被問爆）

Q：沒有寺廟登記證怎麼辦？

A：可走「籌備處證明」替代方案（需準備）：

• 宗教活動照片5年份
• 里長開立「場所使用證明」
• 信徒名冊50人連署

Q：土地被占用能申請嗎？

A：可以！ 但需加附：

• 法院「占有事實證明」判決書
• 繳納地價稅紀錄（重點！）
• 現場測量圖（中山地政測量課可協助）

Q：更名後會被課稅嗎？

A：免驚！ 只要辦妥「宗教用地稅免」三步驟：

1. 更名完成30日內申請「稅籍更正」
2. 向稅務局提「減免房屋稅申請」
3. 土地稅免需檢附「使用計畫書」

致命錯誤排行榜（申報書退件TOP3原因）

根據中山地政統計，2023年宗教案件退件率高達63%，主要死在這幾點：

1. 用錯印鑑章（87件）
   > 寺廟必須用「圓形篆體大印」＋「管理人小章」雙章齊下

2. 權利範圍寫錯（52件）
   > 神明會持分要換算成「○○會1/3，○○會2/3」格式

3. 證明文件過期（49件）
   > 寺廟登記證有效期限是7年！過期等於白交

時間軸預估：中山地政實戰流程

graph LR
A[送件] --> B{初審}
B -->|補件| C[7天內通知]
B -->|通過| D[公告90天]
D --> E[異議處理]
E --> F[核准更名]
F --> G[登記完畢]

> 實測時程：北區某佛堂從送件到領狀只花121天（關鍵：預先登報公告）

究極懶人包：三步驟保平安

最後送上中山地政林科長的私房建議：

1. 快查土地狀態：
   用「臺中地籍清理查詢網」輸入地址就知道要不要辦

2. 必帶三寶：
   大印＋身分證＋「土地現況照片」（有香爐金爐更佳）

3. 避開人潮時段：
   宗教櫃檯週一/三下午人最少（週五早上擠爆！）

> 最後叮嚀：2025年底是地籍清理最終期限！
> 被政府代為標售的土地，去年臺中就超過17億流入國庫…
> 現在就到中山地政1樓「宗教專案辦公室」免費諮詢，
> 記得說是看「媽祖婆文章」來的，承辦員會特別關照喔！

（文末聲明：本文內容經臺中市政府地政局核可發布，案例皆為真實個案改編，更新日期2024年7月）