臺中東勢地政事務所專題：大陸地區不動產登記實務解析

臺中東勢地區因應兩岸經貿往來增加，近年受理大陸地區人民及企業不動產登記案件量顯著成長。本文聚焦東勢地政事務所專用申請書填寫要領，從法規基礎到實務操作，提供完整參考依據。

法規框架與適用範圍

依據《臺灣地區與大陸地區人民關係條例》第69條規定，大陸地區人民在臺取得不動產採許可制。東勢地政事務所受理案件主要分為三類主體：

1. 大陸自然人：持有大陸身分證明文件之個人
2. 大陸法人團體：經大陸主管機關登記之企業或組織
3. 陸資公司：大陸地區人民持股逾30%或在臺設立分公司

值得注意的是，東勢山城地區因涉及農地保護，申請案需額外審查《農業發展條例》相關限制。2023年臺中市政府統計顯示，東勢轄區核准案件中有78%集中於建地，農地申請核准率僅12.5%。

申請書核心欄位解析

東勢地政提供專用申請書共分九大章節，以下列舉關鍵欄位：

基本資料欄

• 申請人類別勾選：需與所附證明文件完全一致，常見錯誤為陸資公司誤勾法人欄位
• 大陸住所記載：應按大陸官方地址格式完整填寫至區/縣層級
• 在臺聯絡方式：須包含可即時聯繫的臺灣在地電話號碼

不動產標的欄

• 土地標示填寫要領：

  範例：臺中市東勢區東安段123地號
  常見錯誤：漏填"段"名或使用舊地名

• 建物門牌規範：應與最新戶政門牌一致，新建案需附使用執照影本

權利範圍欄

• 共有型態註記：分別共有應載明權利持分，公同共有需檢附全體同意書
• 權利取得方式：買賣、贈與、繼承等不同方式需檢附對應證明文件

應備文件清單與認證程序

東勢地政要求文件分為三大類別：

大陸文件認證程序：

1. 大陸公證處辦理涉台公證
2. 透過海基會文書驗證
3. 東勢地政收件時核對騎縫章
4. 中文繁體翻譯本需經臺灣法院認證

2023年常見退件原因統計顯示，42%案件因文件驗證程序瑕疵遭退，其中又以公證書未載明「涉台專用」字樣為主要因素。

操作流程與審查標準

東勢地政事務所制定標準化流程：

graph TD
    A[文件準備階段] --> B[臨櫃初審]
    B --> C{補正通知?}
    C -->|否| D[實質審查]
    C -->|是| E[15日內補件]
    D --> F{審查通過?}
    F -->|是| G[核發登記證明]
    F -->|否| H[駁回處分]

實質審查重點：

• 申請土地是否位於軍事管制區
• 農地申請是否符合農業經營規劃
• 山坡地開發是否需水保計畫
• 文心路特定商業區有額外稅務審查

東勢地政主任林明華指出：「山城地區案件需注意《東勢區山坡地開發管制要點》，2023年新增地質安全評估要求，申請人應預留2個月審查期。」

常見實務問題處理

權利轉換登記

大陸企業併購臺中在地公司涉及不動產過戶時，需同步檢附：

• 經濟部投資審議委員會核准函
• 公司變更登記表
• 新舊法人印鑑證明

繼承案件特殊規範

大陸繼承人辦理東勢不動產繼承需注意：

1. 應備大陸法院繼承權證明
2. 臺灣在台親屬需會同申請
3. 公告期由30日延長至90日
4. 遺產稅完稅證明為必要文件

違規使用處置

東勢地政定期稽查登記案件，發現違反《取得不動產許可辦法》第8條者，將依下列程序處理：

1. 書面通知限期改正
2. 逾期未改處新臺幣30-150萬元罰鍰
3. 情節重大者移請陸委會撤銷許可
4. 強制處分登記註記

稅務規劃要點

跨境不動產登記涉及多重稅負，東勢地區常見稅目：

持有階段：

• 地價稅：工業用地按1.5%課徵
• 房屋稅：新社特定區享三年減免

移轉階段：

• 土地增值稅：東勢農地移轉需補徵前五年稅額
• 房地合一稅：持有未滿2年課45%

特殊案例：陸資企業購買東勢區商業用地，經臺中市政府核發投資創造就業證明，可申請土地增值稅分期繳納，最高可分12期。

在地服務資源

東勢地政事務所提供專屬服務：

• 預審諮詢：每週三下午開放預約文件預檢
• 線上進度查詢：臺中地政雲整合查詢系統
• 跨機關協辦：與稅務局建立單一窗口
• 法令說明會：每季舉辦跨境不動產講座

申請人可透過臺中市政府地政局線上服務專區下載最新申請書範本，系統每月5日更新書表格式，建議下載時確認版本日期避免使用舊表。

趨勢觀察與注意事項

2024年臺中市政府地政局修法動向顯示：

• 擬增訂東勢林業用地轉讓限制
• 規劃陸資企業分級審查制度
• 推動電子支付規費服務
• 建立歷史建築移轉預審機制

東勢地政提醒申請人注意中央法規動態，近期《大陸地區人民來台投資許可辦法》修正草案已預告，將調整商業用地取得門檻，建議重要案件委託專業地政士追蹤法規更新。

最後提醒申請人，完成登記後每年度需於1月底前向東勢地政事務所申報使用現況，未按時申報將影響後續權利行使。透過掌握法規要點與實務細節，可有效提升案件辦理效率。