臺中市有房地融資實務解析

近年臺中市有房地產交易市場持續升溫，許多市民透過承購程序取得市有不動產後，面臨資金週轉或投資規劃需求。臺中市政府財政局提供的抵押貸款方案，成為活化資產的重要管道。本文整理第一線申辦經驗與金融機構核貸要點，協助市民有效運用不動產價值。

市有房地抵押貸款核心價值

臺中市有房地產權狀態特殊，相較私有產權需遵循《臺中市市有財產管理自治條例》規範。透過財政局核准的抵押貸款方案，可達成多重財務目標：

• 創業資金籌措與商業擴張
• 不動產改良與增值投資
• 高利率債務整合轉換
• 子女教育基金中長期規劃
• 退休理財組合配置

成功案例：西區張女士承購40坪市有店面後，透過土地銀行取得評估值65%融資，年利率1.92%，將傳統小吃店轉型為複合餐飲空間，營業額提升150%。

申辦資格與產權要件

基本申請條件

• 限已辦妥所有權移轉登記的市有房地承受人
• 抵押標的需符合《市有非公用不動產出租管理辦法》使用規範
• 建物無違章增建或占用公有地情形
• 三年內無欠繳市有房地相關稅費紀錄

產權特殊限制

• 抵押權設定需經財政局事前核准
• 貸款用途不得違反原承購契約約定
• 轉貸案件需檢附原貸款清償證明
• 共有產權需全體持有人同意設定

五階段申辦流程解析

第一階段：財政局預審

備齊所有權狀、身份證明與貸款計劃書向臺中市西屯區臺灣大道三段99號惠中樓財政局非公用財產科申請。承辦人員將確認：

1. 產權完整性與稅費繳清狀態
2. 土地使用分區符合貸款用途
3. 無違反市有財產管理條例情事
4. 抵押權設定範圍符合規範

第二階段：金融機構評估

持財政局核准函向合作銀行（如臺灣銀行、土地銀行、第一銀行等）提出申請，重點評估項目：

• 房地擔保價值：參考實價登錄與專業鑑價報告
• 還款能力：需提供半年以上薪轉證明或營業稅報表
• 信用狀況：聯徵中心信用評分達650分以上為佳
• 貸款年限：最長不得超過市有房地剩餘使用年限

第三階段：抵押權設定

經銀行核貸後，需同步辦理兩項登記：

1. 財政局備查：檢送銀行核貸文件與抵押契約草案
2. 地政事務所設定：持財政局同意書辦理抵押權登記

第四階段：撥款管理

銀行放款前將確認：

• 抵押權登記完畢
• 火險與地震險投保完備
• 撥款帳戶為申請人同名帳戶
• 資金用途符合申貸計劃書內容

第五階段：履約管理

貸款期間需注意：

• 每半年提供資金使用報告予財政局
• 產權異動需事前申請核准
• 轉貸或增貸需重新辦理審查程序
• 貸款清償後30日內辦理抵押權塗銷

文件準備要領

基礎文件

• 市有房地所有權狀正本
• 申請人身分證與印章
• 財政局核發的承購證明文件
• 最近一期房屋稅與地價稅繳納證明

財務文件

• 收入證明：薪轉存摺/扣繳憑單/營業登記資料
• 財力證明：定存單/有價證券/他處不動產權狀
• 貸款計劃書：需詳述資金用途與還款來源
• 抵押品資料：建物測量成果圖與地籍圖謄本

特殊狀況文件

• 委託辦理：需經法院公證的授權書
• 共有產權：全體共有人同意書
• 法人申請：公司登記文件與決議書
• 農地農舍：農業用地作農業使用證明

實務操作關鍵細節

估價技巧

委託三家以上合格鑑價機構評估，擇高作為銀行協商基礎。重點注意：

• 參考近期鄰地標售價格
• 商用不動產需附租金收益證明
• 工業用地考量周邊交通建設
• 住宅區留意容積率使用狀況

利率協商策略

• 優先選擇財政局合作銀行
• 搭配薪轉帳戶或理財商品
• 提供他行優惠方案進行比價
• 爭取前三年固定利率方案

還款方式選擇

• 本金平均攤還：適用收入穩定公教人員
• 本息平均攤還：中小企業主現金流規劃
• 循環型額度：短期週轉需求
• 寬限期運用：裝修期或創業初期

常見狀況處理解析

產權瑕疵處理

發現未登記增建物時，應先向都發局申請補辦手續，並同步進行：

1. 委託建築師辦理安全鑑定
2. 向財政局提改善計劃書
3. 調整貸款申請範圍與金額

信用狀況強化

信用分數不足時可採取：

• 提供保證人（需符合財政局保證人資格）
• 增加擔保品或預繳利息
• 申請信用保證基金保證
• 分期清償既有信用卡債務

資金用途變更

需於撥款前提出變更申請，說明：

• 新用途與原計劃效益比較
• 還款來源調整方案
• 提供相應佐證文件
• 取得財政局與銀行書面同意

法規遵循要點

抵押權設定限制

依《臺中市市有財產管理自治條例》第38條：

• 抵押金額不得超過取得成本120%
• 權利存續期間上限30年
• 禁止轉抵押與再擔保
• 處分限制條款需載明契約

使用規範

• 住宅區不得變更為特種行業
• 商業區需維持60%營業面積
• 工業廠房應符合環保法規
• 農地農用限制不得解除

違規處理機制

發生違約時可能面臨：

1. 財政局通知限期改善
2. 銀行啟動加速條款
3. 強制執行抵押物拍賣
4. 五年內禁止申請市有資產

財政局服務資源

諮詢管道

• 專線服務：04-22289111轉分機
• 臨櫃諮詢：臺灣大道三段99號惠中樓
• 線上查詢：臺中市政府財政局網站「市有財產科」專區
• 文件預審：提前寄送電子檔加速流程

進階服務

• 融資媒合：針對特殊案件轉介合作銀行
• 法務諮詢：產權糾紛調解服務
• 稅務規劃：房地持有期間節稅建議
• 轉租評估：部分空間出租可行性分析

資金運用成功模式

商業增值案例

北區陳先生承購市有商辦後，運用抵押貸款取得800萬元：

• 60%用於智慧辦公設備升級
• 25%打造共享會議空間
• 15%導入數位行銷系統 兩年內提升租金收益40%，資產估值增加65%

住宅改造案例

南屯區吳女士運用貸款資金：

• 老屋結構補強與無障礙設施
• 太陽能發電系統建置
• 智慧家居整合方案 每年節省能源支出7萬元，獲綠建築標章認證

風險管理建議

利率波動防護

• 固定利率與浮動利率組合配置
• 設定利率上限條款
• 定期檢視轉貸機會點
• 建立提前還款準備金

還款能力保障

• 貸款支出不超過收入35%
• 建立六個月以上備用金
• 投保房貸壽險轉移風險
• 規劃資產證券化退場機制

產權保障措施

• 每五年辦理產權清查
• 抵押權保全登記
• 設定預告登記防止移轉
• 定期更新使用現況報告

未來趨勢與因應

臺中市政府推動「智慧資產管理平台」將新增功能：

• 線上抵押權設定申請
• 自動化估價系統串接
• 貸款試算與方案比對
• 還款狀況即時提醒

配合中央政策方向，預期將放寬：

• 青年創業貸款額度
• 危老重建融資比例
• 綠能改造優惠利率
• 文化資產修復補助

透過有效運用市有房地抵押貸款，不僅解決短期資金需求，更能創造資產長期增值效益。建議申請前詳閱財政局公告最新規範，或洽專業地政士協助規劃，確保融資過程符合法規並達成財務目標。