臺中市政府都發局變更使照圖說審查：合法變更空間用途的關鍵步驟

住在臺中，不論你是開店的老闆、買了老屋想翻新的屋主，還是管理社區大樓的管委會，總會遇到一個狀況：「原本的空間規劃，好像不夠用了。」 可能是想在家裡增設一間工作室、把閒置的店面改成咖啡廳，或是辦公室需要重新隔間。這些改變，可不是自己敲敲打打就能了事。牽涉到建築物的使用方式與公共安全，就得跟「臺中市政府都市發展局」（簡稱都發局）打交道，其中關鍵的一環就是「變更使用執照圖說審查申請」。這聽起來很專業的名詞，其實關乎我們日常使用空間的彈性與合法性。今天就用白話的方式，帶大家走一遍這個重要的程序。

為什麼要辦這個？「使用執照」是什麼？

先釐清一個核心概念：「使用執照」。這張執照，是建築物完工後，由政府核發、證明這棟建築物「可以怎麼用」 的重要文件。它詳細記載了這棟建築物的用途（例如：住宅、商店、辦公室、工廠等）、樓層面積、構造等等。簡單說，它規範了這棟房子合法的使用方式。

當你買了房子、租了店面，這張執照的內容就決定了你能在裡面做什麼生意、怎麼隔間。如果你想做的改變，偏離了原始使用執照核准的用途或範圍，例如：

住宅變商業： 把自家一樓或整個透天厝改成店面、工作室、補習班、診所。
商業類型轉換： 原本是餐廳，想改成服飾店；或是辦公室要改成健身房。
空間格局大調整： 大幅變更隔間（如打通或增設多間套房）、增加或減少樓梯、變更主要出入口位置。
增加樓地板面積： 例如增建夾層（俗稱樓中樓，需符合法定高度與面積限制）、陽台外推（此類行為涉及違建，原則上不被允許，但實務上可能涉及補申請或處理）。
改變建築物主要構造： 例如打除主要樑柱或承重牆（此行為極度危險且違法，通常不會被核准，強調是錯誤示範）。

只要涉及這些「用途」或「與用途直接相關的構造、設備」的重大改變，原則上就需要向都發局申請「變更使用執照」或其中的「圖說審查」程序。 「圖說審查」是變更使用執照申請過程中最核心的技術審查階段，重點在於檢視你提出的新設計圖說，是否符合現行的建築、消防、結構等相關法規。

沒申請就擅自變更，會怎樣？

很多人可能覺得「先做再說」、「應該不會被發現」。但這風險極高，後果可能很嚴重：

觸犯《建築法》: 主管機關（都發局）可依《建築法》第73條、第91條規定，對建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者處以罰鍰（新臺幣6萬元以上30萬元以下），並得限期停止使用或強制拆除其設施。連續罰、按次罰是常見手段。
公安事故責任大: 未經審查擅自變更，可能破壞結構安全、阻塞逃生通道、消防設備不足。萬一發生火災或意外，造成人員傷亡，業主或負責人需負擔極大的法律（甚至刑事）責任，保險也可能不理賠。
產權交易障礙: 未來要賣房子或店面時，買方或銀行發現有違規使用情形，可能導致交易破局、貸款困難或價格被嚴重砍低。
鄰居檢舉困擾: 變更使用可能帶來噪音、油煙、人潮等問題，容易遭鄰居檢舉，三天兩頭被公部門稽查，生意或生活都不得安寧。
無法申請營登或相關許可: 商業用途需辦理商業登記或公司登記，登記地址的「建物用途」需符合規定。未經合法變更使照，可能卡關。

因此，「變更使用執照圖說審查」不是找麻煩的程序，而是確保你的改變安全、合法、長久經營的必要保障。

哪些情況「可能」需要申請變更使照圖說審查？

判斷標準主要在於改變的「程度」是否涉及「主要用途」或「與主要用途相關的構造、設備之重大變更」。臺中市都發局在實務審查上，常見需要申請的類型包括：

整層或整棟用途改變： 如集合住宅(H2類)整層變更為一般辦公場所(G2類)、辦公室(G2)變更為餐飲業(B3)等。
建築物公共安全檢查簽證涉及用途變更： 每年或每兩年一次的公安申報，檢查人員若發現現場使用與原使照用途不符，會要求改善，最終往往導向需辦理變更使照。
室內裝修涉及用途變更或構造設備重大變更： 即使申請室內裝修許可，若裝修內容涉及改變用途（如住宅隔成多間套房出租）或影響逃生動線、防火區劃、結構安全等，裝修許可審查時就可能被要求需「併案」辦理變更使用執照。
申請商業登記/公司登記/營業場所登記時，建物用途不符： 經發局或商業處在審核營業登記時，會核對建物使用執照用途是否允許該行業別進駐。若不符合，會要求申請人向都發局申請變更使照或取得合法使用證明。
增設或變更法定必要設施： 如因用途改變需增設無障礙設施、增加逃生樓梯或變更其位置、大幅增加衛生設備數量等。
樓層高度變更涉及夾層增設： 符合一定條件下申請增設夾層，需檢討樓地板面積、逃生動線等。

簡單口訣：當你想做的改變，明顯跟房子當初拿到「身分證」（使用執照）上寫的用途不一樣，或者動到房子的「筋骨」（主要構造、逃生路線、消防設備），那就很可能需要申請了！

臺中市辦理「變更使用執照圖說審查」的關鍵流程

整個程序可以簡化為幾個主要階段，而「圖說審查」是其中的核心技術審查環節：

階段一：事前準備與確認（最重要！）

1. 確認是否需要申請： 這是第一步也是最重要一步。最保險的做法是：
- 拿出你的「使用執照」正本或謄本，看清楚上面核准的「用途」。
- 比對你現在或計畫中的實際使用方式。
- 直接諮詢臺中市都發局使用管理科： 攜帶使照影本和你的規劃構想（簡單平面圖更好），到臺中市都發局櫃檯詢問。臺中市政府有提供「免付費電話」可供初步諮詢（請查詢臺中市政府都發局官網最新公告電話）。專業的建築師或室內設計師也能提供初步判斷。
2. 委託專業建築師： 一旦確認需要申請，強烈建議委託開業建築師事務所辦理。變更使照圖說審查涉及複雜的建築、消防、結構法規（如建築技術規則、各類場所消防安全設備設置標準），圖說繪製（平面圖、立面圖、剖面圖、消防設備圖、結構計算書等）需符合標準格式與深度，非專業人士難以獨立完成。建築師會擔任「簽證建築師」，對圖說內容負責。
3. 建築師初步評估與規劃： 建築師會到現場勘查，了解現況與你的需求，評估變更的可行性、可能涉及的法規限制（如建蔽率、容積率、土地使用分區管制、防火間隔、無障礙設施等），並提出初步規劃方案與需要準備的文件清單。

階段二：備齊申請文件與圖說

建築師會根據規劃結果，繪製並簽證所需的全套圖說，並協助備妥以下主要文件（實際清單以都發局最新公告為準，此為常見項目）：

申請書： 由建築師填寫，載明申請人（通常為建物所有權人或經授權的使用人）、建物基本資料、變更內容概要等。
變更使用執照圖說審查申請表。
原有使用執照影本。
建築物權利證明文件影本： 建物所有權狀或登記謄本。若非所有權人申請，需附所有權人同意書（或租賃契約影本）及委託書。
變更使用計畫說明書： 詳細說明變更原因、項目、範圍、新舊用途對照等。
**核心圖說（需建築師簽證）: **
- 變更後之位置圖、配置圖。
- 變更後之各層平面圖（需清楚標示新舊隔間、用途、尺寸、面積、主要出入口、逃生路線、消防設備位置等）。
- 變更涉及之立面圖、剖面圖。
- 防火避難設施及消防設備圖說： 詳細標示防火區劃、防火門窗、逃生樓梯、避難層出入口、滅火器、室內消防栓、自動撒水設備、警報設備、排煙設備等位置與規格（常需另洽消防設備師簽證）。
- 結構安全證明書或計算書： 若變更涉及結構體（如打除牆壁、增設夾層），需由結構技師簽證安全無虞。
- 無障礙設施改善計畫書圖： 若因用途變更需增設或改善無障礙設施（如坡道、廁所、電梯）。
其他視個案要求文件： 如交通影響評估、環境影響說明（特定規模以上）、停車空間檢討證明、鄰近土地使用分區證明等。

階段三：正式送件與「圖說審查」階段

備齊所有文件圖說後，由建築師或申請人遞交至臺中市都發局使用管理科櫃檯。
都發局收件後，會進行書面審查，確認文件是否齊全、格式是否符合。若文件不齊，會通知補正。
文件齊備後，進入實質的「圖說審查」 階段：
- 都發局建管單位審查人員會詳細檢視圖說內容，確認是否符合《建築法》、《建築技術規則》、《臺中市土地使用分區管制條例》、《各類場所消防安全設備設置標準》等相關法規。
- 審查重點包括：用途是否合法（符合土地使用分區）、防火避難安全（逃生動線、防火區劃、樓梯寬度）、結構安全、無障礙設施、消防設備、停車空間等是否符合現行法規要求。
- 這個階段可能耗時較長，且極高機率會收到審查意見（俗稱退件或補正通知）。審查人員會列出圖說不符法規或需釐清之處。

階段四：補正與修正

收到審查意見後，建築師需根據意見逐項修正圖說或補充說明。
修正完成後，再次送交都發局。
此補正程序可能來回數次，直到所有審查意見都被解決，圖說完全符合法規要求。耐心與和建築師、審查人員的良好溝通在此階段非常重要。

階段五：審查核准與核發變更使用執照（或核准函）

當圖說審查通過，確認變更內容符合法規後，都發局會核准變更。
可能核發的結果有兩種：
1. 核發新的「變更使用執照」： 適用於變更範圍較大或性質較重要的案件，會換發一張新的使用執照，上面載明變更後的最新用途。
2. 核發「變更使用核准函」： 適用於變更範圍較明確、性質較單純的案件。此核准函具有同等法律效力，需與原使用執照一併使用。
核准文件上會詳細記載核准的變更內容、注意事項及後續需辦理事項（如竣工後申請竣工查驗）。

階段六：施工與竣工查驗（視核准內容而定）

拿到核准文件後，方可依據核准的圖說進行施工。
注意： 若變更內容涉及「室內裝修」行為（如天花板、內部牆面、分間牆之變更），通常需要另行申請「室內裝修許可」 並在施工前取得。建築師會協助判斷及辦理。
施工完成後，必須通知都發局申請「竣工查驗」。都發局會派員到現場，核對施工結果是否與核准圖說相符，特別是涉及公安的項目（如防火門、逃生通道、消防設備等）。
竣工查驗合格後，整個變更程序才算真正完成並合法。

在臺中辦理，你可能會遇到的狀況與注意事項

時間成本： 從前置評估、委託建築師、繪製圖說、送審、補正到核准，整個流程通常需要數個月（3個月到半年甚至更長是常見的），補正次數多寡是關鍵。務必預留充足時間，切勿預設開業或啟用日期後才開始辦理。
費用成本： 主要費用包括：
- 建築師設計簽證費： 佔最大宗，依案件複雜度、面積、變更幅度而定，差異很大，數萬到數十萬臺幣都有可能，簽約前務必確認服務範圍與報價。
- 消防設備師簽證費： 若涉及消防設備變更或簽證。
- 結構技師簽證費： 若涉及結構安全評估。
- 規費： 向都發局繳納的申請審查費、執照費等（依面積計算）。
- 其他專業費用： 如無障礙設施顧問、測量費等（視個案）。
法規複雜性與變動性： 建築、消防法規經常修訂，且解釋令函眾多。審查標準可能因不同承辦人員或時間點而有細微差異。委託經驗豐富、熟悉臺中市在地審查實務的建築師至關重要。
與消防局的關聯： 變更使用涉及消防安全設備的設計，圖說通常需先經消防局審查或備查（由消防設備師簽證送消防局），取得消防核准文件後，才能作為都發局審查的依據之一。這常是另一個需要時間的環節。
老舊建築物的挑戰： 老房子要變更使用常面臨現況與現行法規落差大的問題（如樓梯寬度不足、缺乏無障礙設施），可能需花費更多成本進行改善才能符合法規，甚至因改善困難而無法核准。購買老屋欲變更用途前，務必先做可行性評估。
溝通協調： 申請人、建築師、都發局審查人員、消防局、可能的結構技師、消防設備師之間，需要良好的溝通。申請人需清楚表達需求，建築師需精準轉譯成法規語言並協調各方意見。

如何讓過程更順利？給臺中市民的實用建議

「先問再做」是最高原則： 有任何疑慮，第一步就是打給臺中市都發局使用管理科或親自去櫃檯問。省下後面可能白花的冤枉錢和時間。
慎選合作建築師： 打聽口碑，尋找有豐富臺中市變更使用執照實務經驗的建築師事務所。明確溝通需求、預算和時程，簽訂正式委託契約。
準備好關鍵文件： 申請前先備妥「土地及建物登記謄本」、「原有使用執照影本」、「建物測量成果圖（俗稱建物平面圖）」。這些是建築師規劃的基礎。
釐清自身需求與預算： 想變更成什麼用途？範圍多大？願意投入多少成本進行必要的改善（如增設消防設備、無障礙設施）？務實的評估能避免後續規劃與法規衝突過大。
預留充足時間與預算： 如前所述，這是一個耗時花錢的程序。預留至少半年的彈性時間和足夠的專業服務費用預算。心態上做好「補正是常態」的準備。
積極參與但信任專業： 隨時了解進度，適時提供所需資訊（如產權證明），但對於專業的法規判斷與圖說修正，尊重建築師的建議。
保存所有文件： 申請過程中的所有往來文件、核准函、新使照或核准函，務必妥善永久保存。未來房屋買賣、裝修、公安申報都需要用到。
留意後續義務： 變更使用核准後，需依規定辦理建築物公共安全檢查申報（頻率依用途而定），並確保現場使用狀況持續符合核准內容。

結語：合法變更，安心使用

「臺中市政府都發局變更使用執照圖說審查申請」雖然程序繁瑣、耗時費力，但它背後的意義是保障建築物的使用安全，維護你自身、員工、顧客及鄰居的生命財產權益。在臺中這座持續發展的城市裡，空間的需求不斷改變，這個制度提供了讓既有建築物能彈性調整、持續利用的合法途徑。

面對這個程序，與其視為畏途，不如把它當作是「為你的空間變身取得合法身分證」 的必要投資。透過事前充分了解、尋求專業協助、耐心配合審查流程，就能一步步完成合法變更，讓你的空間真正安全、安心地為你所用，無論是創業夢想、家庭需求或是資產活化，都能在法規的框架下穩健前行。下次當你有改變空間用途的念頭時，記得先翻出那張「使用執照」，或者拿起電話，詢問專業人士或都發局，踏出合法變更的第一步。