臺中老宅翻新記：地政局測量實戰手札與產權迷思破解

當四十年的老宅遇上現代法規

那年梅雨季，西區這棟屋齡四十年的透天厝開始出現壁癌，我們家族決定翻修。沒想到設計師第一句話就讓所有人愣住：「這牆面位置和權狀記載有落差，得先申請建物測量。」這才知道，臺中市地政局的建物測量業務，竟是老屋重生的關鍵鑰匙。

走進臺灣大道三段的中市地政局，承辦人員指著申請書上「複丈原因」欄位解釋：「多數人以為建物測量是過戶才需要，其實像增改建、違章認定、界址糾紛都需要。」他翻出案例：南屯區有住戶因陽台外推被檢舉，最後靠測量圖證明是原始設計；北區則有三十年公寓因公共梯廳面積爭議，五戶人家對簿公堂。

測量課林技正透露常見盲點：「民眾常混淆『建物第一次測量』和『建物複丈』。前者是未登記建物要辦保存登記；後者像各位這種已登記建物要變更。」他特別提醒西屯重劃區住戶注意，當週邊道路拓寬時，建物與道路相對位置變化可能影響產權完整性。

在櫃檯耗費兩小時整理的經驗，發現三項最易缺失的文件：

身份證明陷阱：委託代辦時，若代理人非律師地政士，需額外準備委託人印鑑證明。我們因用一般印章而非印鑑章，被要求補正。
位置圖玄機：承辦展示合格範例：「手繪圖需標註東西南北方位，最好以Google地圖當底圖描繪。曾有民眾用觀光地圖申請，上面標著太陽餅店當方位基準，當然被退件。」
權利證明變體：除了標準建物權狀，若涉及共有部分，需檢附區分所有權人會議紀錄。霧峰案例就因停車位測量未獲管委會同意，流程卡關三個月。

繳費階段更有學問。臺中地政局採分級收費，以建物面積計算基本費，但若涉及界址爭議需「鑑界」加收50%。豐原某廠房就因相鄰兩廠對圍牆位置有歧見，最終支付雙倍費用才完成測量。

收到測量通知單那週，技師來電提醒：「請務必清理建物周邊，去年大里區有案例因屋後堆滿回收物，測量儀器架設困難延期。」當天兩位測量員帶著全站儀出現時，要求我們配合三件事：

最意外的是他們拿出歷史圖資：「這棟在1985年使照核發時，後院有加蓋鐵皮屋，但2001年地籍圖已註記拆除，這次需確認現況是否復建。」原來地政局存有歷次空拍圖可交叉比對。

領取成果圖時，承辦指著藍色標註線解釋：「這條『未登記附屬建物』指的是雨遮，現在新制不計坪但需標示。」報告書內藏三大重點：

在等候區遇到張先生分享親身案例：「原本以為測量完就沒事了，沒想到隔壁質疑報告書。」地政局調解員提出兩解方：申請「再鑑界」需繳保證金，若維持原結果可退費；或啟動「界址糾紛協調會」，由六位專業人士組成小組裁決。

西區某文創店鋪的處理手法值得參考：他們在測量時同步請專業測量公司做民間複測，當報告數據與地政局相近時，立即說服鄰居接受結果。此舉省下三個月行政救濟時間。

中市地政局近年推出的「測量案件即時查」系統，輸入收件編號就能掌握流程。但資訊室人員透露：「真正實用的是『建物測量預檢核』功能，手機上傳圖資就能初判缺件。」曾有大雅區民眾透過此功能發現位置圖比例尺錯誤，避免白跑兩趟。

我們在測量後三個月收到驚喜服務：地政局主動寄來「建物異動通知」，顯示鄰棟房屋辦理移轉時，其測量圖標示與我們共用牆的位置。這種跨案聯動機制，有效預防未來界址爭議。

走訪中區再生基地時，發現文化局與地政局合作「老宅測量加值服務」。針對歷史建物提供：

參與的柳川旁街屋主陳小姐說：「原本花八千元做的測量，因配合文化保存計畫，政府補助七成費用。」這種公私協力模式，正逐步解決舊城區複雜產權問題。

翻閱地政檔案發現有趣現象：1980年代測量圖常見「灶間」「汲水井」標註；2000年後則出現「機械車位升降區」「光纖管線」等新記號。地政局資深測量員笑說：「現在最常標的是『屋頂太陽能板』，十年前根本想不到。」

這份建物測量報告，最終成為家族老宅改造的基石。設計師依此調整隔間，避免觸及共同壁；新建露臺退縮法定距離；甚至意外發現閣樓有合法登記空間。當施工團隊敲下第一槌時，那棟見證臺中發展的老建築，正透過精確的現代測量技術，延續下個世代的生命週期。

（附註：本文所述流程依據臺中市政府地政局2024年公告之「簡化建物測量申請作業要點」，具體個案請以最新法令為準）