在臺中市進行建築物的興建或改建，取得「使用執照」是最後一道重要的法定程序，代表建築物可以合法投入使用。然而，實務上常會遇到一種狀況：當建築物領得使用執照後，因故需要變更其原核准的使用類組、範圍或構造設備，此時就必須向臺中市政府都市發展局（簡稱都發局）申請「變更使用執照」。而這個變更申請，同樣需要經過嚴格的「竣工勘驗」程序。這篇文章，我們就來好好聊聊「變更使用執照竣工勘驗」這件事，希望能幫臺中的業主、建商朋友們釐清眉角，少走冤枉路。

什麼情況下需要申請「變更使用執照」？

簡單說，當你的建築物已經領有使用執照（使照），但後來因為實際需求，改變了當初核准的用途、範圍或相關設備，且這個改變涉及建築法規的適用變更時，就需要申請變更使用執照。常見的情況包括：

1. 改變主要用途（使用類組變更）： 例如原核准是「B2類組」（一般事務所），後來想改成「G3類組」（零售店面）；或是住宅（H2）想改成辦公室（B4）。這是最常見也最核心的變更原因。
2. 增減樓地板面積： 例如在領使照後，於屋頂增建合法構造物、陽台外推（需符合法規）、或將部分室內空間隔間拆除打通，導致核准面積與現況不符（通常是增加），且涉及避難、防火等法規重新檢討。
3. 變更主要構造或防火區劃： 如變更承重牆、防火牆位置，或增減防火門等，影響了原核准的防火避難性能。
4. 增設或變更昇降設備、機械停車設備： 例如新增電梯、或將機械停車設備改為一般平面車位（或反之）。
5. 變更防空避難設備或法定停車空間： 如變更避難室位置、用途，或增減停車位數量及配置。

重要觀念： 不是所有裝修或小變動都需要申請「變更使用執照」。依據《建築法》第73條第2項及相關解釋令，若變動範圍不涉及主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間等項目，且未變更主要用途，可能只需辦理「室內裝修」審查許可即可，或甚至屬免辦理許可的項目。判斷的關鍵在於「是否影響原使用執照核准的法定要件」。如果不確定，最保險的做法是先洽詢臺中市都發局使用管理科，提供具體變更內容請其確認。

「竣工勘驗」在變更使照流程中的角色

無論是第一次申請使用執照，還是申請「變更」使用執照，「竣工勘驗」都是核發執照前不可或缺的關鍵步驟。它的目的是：

• 確認「按圖施工」： 確認現場實際完成的建築物，與當初申請變更使用執照所核准的「變更工程圖說」完全相符。
• 確保符合法規： 再次確認變更後的建築物，符合建築法、臺中市建築管理自治條例、消防法、及其他相關技術法規（如無障礙設施設計規範）的要求，特別是涉及公共安全、衛生、防火避難的部分。
• 現場實際查核： 由都發局指派人員（通常是承辦人或會同相關單位如消防局）到現場進行實地勘查、測量、拍照記錄。

簡單說，竣工勘驗就是官方對你完成的變更工程進行「驗收」，確認一切合法、安全、符合當初核准的計畫後，才會發給你新的（變更後的）使用執照。 沒通過勘驗，就拿不到使照，建築物變更的部分就無法合法使用。

臺中市申請「變更使用執照竣工勘驗」的完整流程

瞭解了背景，接下來就是實戰步驟。在臺中市辦理此項申請，主要包含以下階段：

階段一：前置準備與資格確認

1. 確認需申請： 如前述，先釐清你的變更內容是否確實落入需要申請「變更使用執照」的範圍。可參考臺中市都發局網站資訊或直接電話/臨櫃諮詢。
2. 委託專業建築師： 變更使用執照涉及專業建築圖說繪製、法規檢討，依法必須由開業建築師簽證負責。請務必委託熟悉臺中市在地法規與實務的建築師事務所。
3. 備齊「變更使用執照」申請文件並送審： 這是在申請竣工勘驗之前必須先完成的步驟。建築師會協助準備：
   • 變更使用執照申請書。
   • 變更部分的工程圖說（包括位置圖、平面圖、立面圖、剖面圖、結構計算書等，視變更內容而定）。
   • 原使用執照影本。
   • 建築師簽證表。
   • 其他視個案需要的文件（如土地權利證明文件影本、委託書等）。 將文件送交臺中市都發局審查。審查過程中，都發局可能會要求補正或修改圖說。

階段二：施工與準備竣工勘驗

4. 取得變更使用執照核准： 待都發局審查通過後，會核發「變更使用執照核准函」及核准圖說。請注意，這還不是新的使用執照！ 這只是同意你按核准圖說進行變更工程。
5. 按核准圖說施工： 嚴格按照都發局核准的變更工程圖說進行施工，切勿自行更動核准內容。任何與核准圖說不符之處，都可能導致後續勘驗無法通過。
6. 工程竣工： 變更工程全部完成。
7. 委託建築師辦理竣工簽證： 工程完成後，需由原負責設計監造的建築師（或相關專業技師）進行現場查核，確認工程確實按核准圖說完成，並填寫「建築物變更使用竣工查驗簽證報告」及其他相關竣工簽證表格。這份簽證報告是申請竣工勘驗的必備文件，代表專業者的背書。

階段三：申請竣工勘驗

8. 備齊申請竣工勘驗文件： 準備以下文件，向臺中市都發局提出「變更使用執照竣工勘驗申請」：
   • 竣工勘驗申請書。
   • 都發局原核發之「變更使用執照核准函」影本。
   • 建築物變更使用竣工查驗簽證報告正本（建築師簽證）。
   • 核准變更工程圖說之竣工圖（標示清楚變更部分，並加蓋建築師及申請人印章）。
   • 原使用執照正本（供加註變更事項或換發新照用，若正本遺失需檢附切結書）。
   • 申請人身分證明文件影本（如公司登記/商業登記證明、負責人身分證影本）及委託書（若非負責人親自辦理）。
   • 其他都發局指定文件（例如涉及消防設備變更，可能需檢附消防局核發的消防安全設備查驗合格文件影本）。
   • 繳納規費的證明（依規定計算）。
9. 送件申請： 將文件遞交至臺中市都發局使用管理科櫃檯，或利用臺中市政府線上申辦服務平台（如適用）進行送件。申請書上通常需勾選是否申請「現場會勘」。實務上，變更使用執照的竣工勘驗幾乎都會安排現場會勘。
10. 等待排定現場會勘日期： 都發局受理申請後，會審核書面文件是否齊全。文件齊全後，承辦人會排定現場會勘的日期時間，並通知申請人（或代理人、建築師）。

階段四：現場竣工勘驗（會勘）

11. 配合現場會勘： 這是整個流程中最關鍵的一步。在約定的時間：
    • 申請人（或代理人）、負責簽證的建築師必須到場。 現場負責施工的廠商代表最好也能在場，以即時回答技術問題。
    • 準備好核准的變更工程圖說（竣工圖）、建築師簽證報告書、以及相關丈量工具（如捲尺、雷射測距儀）。
    • 確保現場環境安全、整潔，勘查路線暢通無阻（特別是變更區域）。
12. 會勘重點： 都發局人員（可能單獨或會同消防局等單位）會依據核准圖說和簽證報告，重點檢查：
    • 變更範圍、位置、尺寸是否與核准圖說相符（現場丈量）。
    • 使用類組變更是否確實（例如隔間、出入口、標示是否符合新用途）。
    • 涉及公共安全部分：防火區劃（防火門、防火牆）、避難通道（寬度、暢通性）、逃生設備、消防設備（位置、數量）、無障礙設施（如坡道、扶手、廁所）是否按圖施作且功能正常。
    • 結構安全相關（若涉及構造變更）。
    • 停車空間數量、尺寸是否符合規定。
    • 其他核准時要求的附帶條件是否達成。
13. 記錄與溝通： 承辦人會記錄勘查結果，現場可能直接指出需改善之處。申請人或建築師可針對疑問進行說明。

階段五：結果通知與領取新使照

14. 勘驗結果通知：
    • 一次通過： 若現場勘查完全符合規定，承辦人會將案件陳核，準備核發新的使用執照。
    • 需補正： 這是最常見的情況。若現場發現有不符合核准圖說或法規之處，都發局會發文（或於線上系統註記）通知「補正」，明確列出缺失項目及改善期限（通常是1個月內）。申請人需按補正通知要求進行改善（例如修改不符規定的隔間、增設缺失的防火門、修正尺寸等）。
15. 辦理補正與複勘（如需）：
    • 依補正通知完成改善。
    • 準備改善後的相關證明（如照片、建築師複核簽證、或消防設備改善後的檢查文件）。
    • 將補正資料（可能需填寫補正報告書）送交都發局。
    • 若補正項目複雜或涉及現場確認，都發局可能會要求再次安排現場複勘。流程同初次會勘。
16. 核准與領取變更後使用執照： 待所有缺失改善完成並經都發局確認（書面或複勘通過）後，都發局會核准申請，並通知申請人繳納執照費（若需換發新證）。申請人即可憑繳費收據及通知，至都發局領取新的「變更使用執照」或「使用執照（變更後）」。新執照上會註記變更的內容和日期。
17. 後續登記： 取得變更後的使用執照，若變更涉及建物登記面積或主要用途的改變（如住宅變更為辦公室），別忘了還要向地政事務所辦理建物「變更登記」，以確保產權登記資料與現況相符，這關係到後續稅費（房屋稅、地價稅）的課徵基準。

申請過程中的常見挑戰與注意事項（權益保障關鍵）

• 補正是常態，預留時間與預算： 很少案件能一次勘驗就完美通過。常見補正原因包括：現場尺寸與圖說微小誤差、防火門規格不符（如未具一小時防火時效）、逃生通道堆積雜物、消防設備未依變更後用途調整、無障礙設施細節不符（如坡度稍陡、扶手高度不對）、停車位尺寸不足等。務必將補正所需時間（可能1-3個月）和額外修改成本納入整體計畫。

• 建築師的選擇至關重要： 一位熟悉法規、細心、且與都發局溝通順暢的建築師，能大幅降低設計瑕疵和補正風險。簽證報告不是形式，建築師需負法律責任，嚴謹的現場複核是保障。簽證費用不應是唯一考量點。

• 圖說核准後切勿自行變更： 施工中若發現原設計有困難或想修改，必須先向都發局申請「變更設計」核准，絕對不可先做再說。竣工勘驗只看是否按「最後核准」的圖說施工。

• 現場準備充分： 會勘當天：

  • 確保所有變更區域的照明充足。
  • 清除通道障礙物。
  • 將核准圖說、簽證報告、相關法規備份放在現場供查閱。
  • 安排熟悉現場施工細節的人員在場解答問題。
  • 提前檢查好所有門扇、設備是否能正常運作。

• 詳讀補正通知，徹底改善： 收到補正通知，務必仔細核對每一項缺失，完全理解要求改善的內容。若有疑義，應盡速與承辦人溝通確認，避免誤解導致二次補正。改善完成後，建議建築師先自行詳細檢查確認無誤後再報請複查。

• 時效掌握： 注意申請流程各階段的處理時間（可參考都發局網站公告或詢問承辦），以及補正通知給定的改善期限。逾期未補正或未申請展延，案件可能會被駁回，需重新申請。

• 文件保存： 所有申請送件、核准函、補正通知、繳費收據、簽證報告、最終核發的變更使用執照等文件，務必妥善歸檔保存。這些是建築物合法性的重要證明，未來移轉、融資、爭議處理都需要。

• 電子化申辦服務： 臺中市政府持續推動線上服務，可留意「臺中市政府電子申辦服務網」或「臺中市民服務平台」，查詢是否有提供「變更使用執照」相關流程的線上申請或進度查詢功能，減少臨櫃奔波。但需注意，部分文件仍需紙本簽章或現場會勘。

• 尋求正式管道諮詢： 若對法規、流程有疑問，最準確的資訊來源是：

  • 臺中市政府都市發展局 – 使用管理科：電話 (04) 2228-9111 轉相關分機（請查官網最新分機表）。
  • 臺中市政府都發局官方網站：查找最新法令、申請書表下載、常見問答。

結語：順利完成勘驗，保障權益與安全

變更使用執照的竣工勘驗，雖然程序繁瑣、要求嚴格，但它的核心價值在於「確保建築物變更後的使用安全與合法性」。對業主而言，通過勘驗取得合法使照，才能安心使用空間、避免被舉報查報開罰的風險（如違規使用、公安申報問題），更是未來資產處分（買賣、抵押）的必要條件。對建商而言，順利完成程序是對客戶負責、維持商譽的表現。

理解流程、慎選合作夥伴（建築師、施工廠商）、按圖施工、積極面對補正、善用政府諮詢資源，是順利通過臺中市變更使用執照竣工勘驗的不二法門。預祝各位業主和建商朋友們，都能順利完成這項重要任務，讓建築空間在安全合規的前提下，發揮最大的效益。

附錄：常見問題簡答（FAQ）

• Q：變更一小間房間的用途，也需要跑這麼複雜的流程嗎？ A：關鍵在於變更是否影響「主要用途」或涉及「主要構造/防火避難設施」。若只是辦公室內部的隔間微調（同類組），不影響整體避難動線或防火區劃，可能只需辦「室內裝修」審查。但若將住宅房間改為商業廚房（類組改變），就絕對需要申請變更使用執照。建議先向都發局確認。

• Q：申請變更使照到拿到新照，大概要多久？ A：時間變動很大，取決於案件複雜度、都發局審查及勘驗排程速度、以及最重要的「補正次數與改善速度」。簡單案件且一次勘驗過關，可能2-3個月。涉及消防設備變更需會消防局、或需多次補正複勘的案件，半年甚至更長都有可能。務必預留充足彈性時間。

• Q：原使照正本遺失了怎麼辦？ A：申請變更使照需繳驗原使照正本加註或換發。遺失時，需先向都發局申請「使用執照補發」，取得補發的使照後，才能繼續辦理變更申請。申請補發通常需檢附切結書、身分證明文件、規費等。

• Q：竣工勘驗沒通過，會被罰錢嗎？ A：單純因工程不符規定而被要求補正，通常不會直接開罰（除非發現有明顯違章建築行為）。但若在限期內未完成補正改善，導致申請案被駁回，而建物已擅自變更使用，就可能因「違規使用」而觸犯建築法，面臨罰鍰（6萬至30萬元）並得連續處罰，甚至要求停止使用或強制拆除。

• Q：我可以自己去申請，不透過建築師嗎？ A：依據《建築法》第34條及相關規定，申請變更使用執照（包含後續的竣工查驗簽證及申請勘驗）所檢附的圖樣、說明書，依法必須由依法登記開業的建築師簽證並負責。一般民眾或公司行號無法自行簽證申請。這是基於公共安全的專業把關機制。