一、什麼是國有基地(房地)租金優惠？租戶不可不知的權益

國有基地或國有房地承租人若符合特定條件，可向財政部國有財產署申請自用住宅租金優惠，這是政府為減輕民眾居住負擔的重要措施。根據《國有財產法》及《國有非公用不動產出租管理辦法》，符合資格的承租人最高可享70%租金減免，對長期租用國有地的家庭而言，每年可節省數萬元支出。此項優惠尤其適用於都會區精華地段的老宅承租戶，在房價高漲的時代更顯珍貴。

政策演變與法律依據

• 法源基礎：《國有財產法》第42條、《國有非公用不動產出租管理辦法》第24條
• 適用對象：承租國有基地或國有房屋作為居住使用的自然人
• 優惠幅度：依自用住宅用地稅率計收租金（一般為申報地價0.2%）
• 實施現況：2023年全臺逾8,600戶申請通過，平均每戶年省$37,000租金

二、申請租金優惠必備5大資格條件（2023最新版）

(一) 基本申請門檻

1. 承租人身份限制：

   • 必須是自然人（公司法人不得申請）
   • 限本人或配偶提出申請（繼承人需辦妥租約變更）

2. 土地用途規範：

   • 國有基地上須有合法建築物
   • 全部面積作「居住使用」且無營業行為
   • 建物用途登記需包含「住」、「住宅」或「農舍」（商業用、工業用排除）

3. 設籍要求：

   • 承租人本人或配偶需於該址辦竣戶籍登記
   • 戶籍需在申請日前設籍滿6個月以上（遷出即喪失資格）

(二) 關鍵排除條款

• 自有住宅限制：申請人及其配偶在全臺不得持有任何房屋（含持分）
• 違規使用紀錄：近3年無轉租、違建或欠繳租金紀錄
• 面積上限：都市土地300平方公尺（約90坪），非都市土地700平方公尺

> 實務提醒：2022年新制增列「不得有豪宅稅籍」規定，凡房屋稅折舊年數30年以上或評定現值低於$100萬元者，較易通過審核。

三、租金優惠計算公式與節費實例

優惠前後租金對照表

節費關鍵三要素

1. 申報地價：直轄市通常高於縣轄市
2. 使用面積：以建築投影面積為準（庭院另計）
3. 稅率級距：符合自用住宅條件者享最低稅率

> 案例計算：陳先生承租臺中市西區50坪國有基地，申報地價$120萬元：
> 原租金 = $1,200,000 × 5% = $60,000/年
> 優惠租金 = $1,200,000 × 0.2% = $24,000/年
> 年省$36,000（相當於每月多$3,000可支配所得）

四、七步驟完成申請｜圖文流程拆解

步驟1：確認租約狀態

• 檢查租約是否在有效期間
• 欠繳租金者需先補繳（可申請分期）
• 租約到期前3個月即可提出

步驟2：備齊申請文件

1. 申請書：至國產署各分署索取或官網下載
2. 戶籍證明：全戶戶籍謄本（三個月內）
3. 建物證明：
   • 合法房屋證明文件
   • 最近一期房屋稅單
4. 無自有住宅切結書（需地政事務所核章）
5. 身分證正反面影本（承租人身分證）

步驟3：填寫申請書重點

• 勾選「自用住宅優惠」選項
• 租約編號需與國產署登記一致
• 建築物面積填寫投影覆蓋面積

步驟4：遞交管道選擇

步驟5：審查階段注意事項

• 審核期約30-45個工作天
• 國產署會派員現勘使用狀況
• 收到補件通知需於15日內完成

步驟6：結果通知與異議

• 通過者：收到「租金優惠核准函」及新繳款單
• 未通過者：附理由駁回通知書（可於30日內申復）

步驟7：優惠生效與續約

• 核准後次月開始適用新租金
• 優惠期限與租約同期（最長5年）
• 續約時需重新提出申請

五、八大常見駁回原因與解決之道

1. 戶籍未實際居住
   → 解決方案：申請戶籍謄本時同步準備水電費單佐證

2. 建物用途登記不符
   → 解決方案：向地方政府申請變更為「住家用」

3. 配偶名下有房產
   → 解決方案：離婚或簽署財產分開協議（需法律程序）

4. 面積超過上限
   → 解決方案：分割部分土地或申請縮減承租範圍

5. 租約主體不符
   → 解決方案：繼承人應先辦理租約變更登記

6. 欠繳租金紀錄
   → 解決方案：申請分期繳納並取得清償證明

7. 違建未合法化
   → 解決方案：依《建築法》申請補照或緩拆程序

8. 申請書填寫錯誤
   → 解決方案：臨櫃請承辦人員協助檢核

六、申請成功後三大管理要點

(一) 定期資格查核機制

國產署每2年進行「在籍確認」，將寄送確認單至承租地址，未於期限內回覆者將中止優惠。建議承租人：

• 每年更新通訊地址
• 定期檢查戶籍狀態
• 保存繳費收據至少5年

(二) 優惠終止的六種情境

1. 戶籍遷出
2. 租約到期未續約
3. 配偶購置自有住宅
4. 房屋轉租第三人
5. 變更營業使用
6. 建物滅失或拆除

(三) 權利救濟管道

收到終止通知時，可依序採取：

1. 向原分署提出陳情書（15日內）
2. 申請復議（需檢附新事證）
3. 提起行政訴訟（高雄高等行政法院管轄）

七、進階應用：特殊案例處理指南

案例1：繼承租約如何延續優惠？

王先生父親過世後繼承國有地租約，處理流程：

1. 6個月內辦理繼承登記
2. 重新申請租金優惠（需附除戶證明）
3. 新舊租約銜接期間可暫按原租金繳納

案例2：違建戶的解套方案

林女士的30年老宅無使用執照：

• 步驟1：申請「房屋稅籍證明」
• 步驟2：向地方政府報備「程序違建」
• 步驟3：取得「緩拆證明」後提出申請

案例3：配偶房產的例外條款

若配偶房產屬以下情形，仍可申請：

• 持有公同共有祖產且未實際使用
• 持有未滿15坪的偏遠地區農舍
• 已毀損不堪居住的危樓（需出具證明）

八、全臺國產署服務據點與資源整合

各分署諮詢專線與服務時間

免費資源活用術

1. 線上試算系統：國產署官網提供租金試算器
2. 申請書範本下載：搜尋「國有非公用不動產租金優惠申請書」
3. 視訊諮詢服務：預約分署線上法律諮詢

結語：掌握權益的關鍵行動期

申請國有基地租金優惠是法律賦予承租人的合法權益，根據國產署統計，2023年符合資格卻未申請者仍占總承租戶的23%，相當於每年流失數億元減免機會。建議承租人立即採取三項行動：

1. 檢視租約狀態：確認租約有效性及土地類別
2. 盤點資格條件：比對設籍狀況與房產持有情形
3. 啟動申請程序：備齊文件向轄區分署提出申請

及早完成申請程序，不僅能減輕經濟負擔，更能確保持續居住的合法性。若遇審核爭議，可透過各地方政府「不動產糾紛調處委員會」申請調解，保障自身居住正義。