踏入不動產經紀領域的關鍵門檻

當您決定投入不動產仲介或代銷產業，取得主管機關核發的「不動產經紀業許可證」便是首要任務。這張許可證不僅是合法營業的通行證，更是客戶信賴的基礎。根據《不動產經紀業管理條例》第四條明定，非經許可完成公司登記或商業登記，不得經營不動產仲介或代銷業務。未依規定申請而擅自營業者，按同條例第三十二條可處新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。

實務上常見的迷思是將「公司設立登記」與「經紀業許可」混為一談。事實上，完成經濟部公司登記僅代表企業主體成立，要實際執行不動產買賣租賄等經紀行為，仍需向營業所在地的直轄市或縣（市）主管機關申請專案許可。雙軌程序缺一不可，這也是許多新創業者最容易疏忽的環節。

申請主體資格與組織型態選擇

申請主體可分為兩大類組織型態：

• 公司組織：包含有限公司或股份有限公司
• 商業登記：獨資或合夥形態的商號

值得特別注意的是名稱規範。無論選擇哪種型態，組織名稱中必須明確標示營業屬性，例如「不動產仲介經紀業」或「不動產代銷經紀業」字樣。若同時經營兩種業務，則需申請雙重許可。曾有業者以「XX資產管理公司」名稱申請遭退件，就是未符合名稱標示規定的典型案例。

突破許可申請三大核心要件

資本額與營業保證金規範

資金門檻是許多創業者最關注的焦點。依據現行法規：

• 公司組織：實收資本額不得低於新臺幣一千萬元
• 商業登記：資本額不低於新臺幣二百五十萬元

更重要的是營業保證金制度。申請時需向主管機關指定的金融機構繳存營業保證金，金額標準與資本額相同。這筆保證金主要用於賠償因經紀人員過失造成的客戶損失，可選擇以現金存款或金融機構保證函方式繳付。台北市地政局曾公布統計，約有23%申請案因保證金文件不符要求而延宕，常見缺失包含：

• 保證函效期不足
• 存款證明未記載專戶用途
• 繳款人名稱與申請商號不符

專業人員配置關鍵細節

配置合格不動產經紀人是許可申請的核心要件。實務操作需注意：

1. 經紀人資格：必須領有內政部核發的不動產經紀人證書，且專任職務不得兼任其他公司負責人或經理人
2. 到職時程：宜在送件前完成聘任，因申請書需檢附經紀人同意任職文件
3. 經驗認定：需具備一年以上經紀營業員經驗，新考取證照者需注意年資銜接問題

某新北市業者分享慘痛經驗：因聘用的經紀人同時在其他公司擔任監察人，申請案遭駁回後重新招聘，延誤三個月開業時程。這顯示人員資格審查的嚴謹性。

營業場所的隱形門檻

營業處所規範常被輕忽，卻是主管機關實地勘查重點：

• 需有獨立門牌及固定地址，住宅區申請需符合土地使用分區規定
• 實際營業面積建議超過二十平方公尺
• 懸掛專屬招牌（核准後需於三十日內完成）
• 設備配置需含專用檔案櫃保管契約書

桃園市曾有業者用共享辦公室申請，因未能獨立區隔營業空間遭退件。建議簽訂租約前先確認建物使用執照登載用途，避免後續爭議。

申請文件準備實戰技巧

基礎資格文件清單

申請案能否順利通關，文件齊全是關鍵第一步：

• 申請書（需蓋公司大小章）
• 公司登記或商業登記證明
• 負責人身分證明文件
• 營業保證金繳存證明正本
• 經紀人資格證書及任職同意書
• 營業場所使用權證明（自有提供權狀，租賃需附契約）

高雄市地政局承辦人員透露，約四成補件案件是因用印不符。常見錯誤包含：

• 公司變更登記後未更新大小章
• 租賃契約出租人未蓋章
• 文件影本未加蓋「與正本相符」章

營業計畫書撰寫要領

多數縣市要求檢附營業計畫書，內容應包含：

1. **市場定位分析**：鎖定住宅/商用不動產或特定區域經營
2. **服務流程設計**：從委託到成交的標準作業程序
3. **契約管理機制**：文件歸檔與保存方式
4. **爭議處理流程**：消費糾紛內部處理SOP
5. **人員培訓規劃**：年度專業進修課程安排

台中市某品牌加盟店分享，其計畫書具體列出「成交案件雙重審查制度」及「每季法規更新講座」等特色制度，成為快速核可的關鍵加分項。

直轄市與縣市審查差異實錄

六都特別規範提醒

• 台北市：要求檢附「資訊保密措施」及「個資保護聲明」
• 新北市：加強審查中古屋仲介業的履約保證機制
• 桃園市：針對代銷業者需提報預售屋銷售風險控管計畫
• 台中市：營業場所需設置消費者諮詢專區
• 台南市：農地仲介案件需加附農業用地說明書
• 高雄市：要求經紀人每月在職時數證明

非六都縣市常見要求

縣市主管機關對文件真實性查核更為嚴格：

• 宜蘭縣、花蓮縣要求提供營業場所現場照片
• 彰化縣、南投縣需補具當地公會推薦函
• 金門縣、連江縣離島地區另有稅務優惠配套

新創業者建議直接向所在地主管機關索取「申請檢核表」，台中市地政局提供的檢核表就多達38項細目，按表備件可降低漏失率。

許可證效期管理與常見問題

證照效期與換發流程

不動產經紀業許可證有效期限為四年，換證作業應於屆滿前六個月內提出。換發需檢附：

• 原許可證正本
• 最近一年經紀人執業紀錄
• 無違規處分切結書
• 營業保證金續存證明

值得注意的是，經紀人異動需於十五日內報備。某新北市業者因未即時申報經紀人離職，遭處新臺幣六萬元罰鍰並限期改善。

高頻問題實務解析

Q：許可申請審查時間需要多久？
從文件送達日起算，法定審查期為三十日。但實務上，六都平均需四十五天，縣市地區約三十五日。遇有補正情形時程重新計算。

Q：營業保證金何時能領回？
僅於結束營業並完成清算程序後，憑主管機關核發的歇業證明向存款銀行申請解約。曾有業者誤以為滿四年可領回，導致帳戶遭凍結。

Q：許可證遺失如何處理？
應於十日內登報聲明作廢，並檢附聲明啟事向原核發機關申請補發，規費新臺幣五百元。

Q：增加營業項目如何辦理？
仲介業增加代銷業務需重新申請許可，不可直接擴增項目。需注意新增營業地址需同步符合新業務的場所規範。

主管機關稽查重點與違規案例

例行稽查核心項目

獲證後三年內可能面臨主管機關無預警稽查，主要項目包含：

• 許可證懸掛位置明顯度
• 經紀人實際在職狀況查核
• 委託契約書保存完整性
• 廣告內容是否標示許可字號
• 收取服務報酬標準揭露情形

2023年台北市公佈裁罰案例中，有業者因將許可證存放抽屜未懸掛，被處新臺幣三萬元罰鍰；另有業者使用過期格式契約書遭連續處罰至改善為止。

經營權轉移特別程序

當發生負責人變更或股權轉移時，應注意：

• 公司組織變更登記完成後十五日內申請許可證變更
• 商業登記負責人異動需重新申請許可
• 營業場所遷移視同新設點需申請核可

台南市曾有業者未辦理變更登記，直接以新負責人名義營業，遭認定無照經營處最高額罰鍰。此類行政風險完全可以透過事前申請避免。

開業後的持續合規要點

取得許可證只是合規經營的起點，後續應建立：

• 定期法規追蹤機制：訂閱各縣市地政局電子報
• 契約文件管理系統：保存期至少五年
• 人員證照更新提示：經紀人證書每四年換發
• 服務報酬揭露制度：在營業處所明顯處公告收費標準

建議加入所在地不動產仲介公會或代銷公會，即時獲取法規更新與教育訓練資源。新竹縣業者實例顯示，參與公會研習的業者違規率低於非會員業者六成。

隨著不動產交易型態多元化，主管機關對「網路仲介平台」的監管日趨嚴格。2024年起，各縣市已將「數位服務條款」及「線上契約簽署機制」納入定期稽查項目。業者應注意將傳統紙本作業流程升級為數位化管理系統，才能因應新型態交易模式的合規要求。

最後提醒，許可證號碼應標示於所有廣告文宣、契約書及網路平台。曾有業者因官網未標示證號遭競爭對手檢舉，三個月內接連受罰。合法經營不僅是基本義務，更是建立市場信譽的核心價值。