不動產經紀業備查申請全攻略：手把手教你避開罰則輕鬆開業！

> 📌 重要提醒：根據《不動產經紀業管理條例》規定，沒完成備查就營業，最重可罰 30萬元罰鍰！這篇幫你拆解所有細節，免走冤枉路。

一、什麼是「不動產經紀業備查申請」？為什麼非辦不可？

簡單講，就是你想開房仲公司、代銷公司，或是當個人不動產經紀人接案賺佣金，必須先跟政府報備取得合法資格。這不是選修課是必修課！台灣法律規定超硬：

法源依據：《不動產經紀業管理條例》第5條白紙黑字寫明
誰需要辦：公司、商號、個人經紀人都跑不掉
沒辦的下場：
- 罰鍰 15萬~30萬元（直接讓你半年白做工）
- 被檢舉還會被連續開罰
- 成交佣金可能被認定無效（客戶拒付你沒轍）

👉 真實案例：2023年台北某新創房仲沒備查就簽約，被檢舉後不但佣金拿不到，還吞了20萬罰單！

二、完整申請流程七步驟（附實戰技巧）

Step 1. 確認你的「經紀業類型」

先搞清楚你要申請哪一種，準備文件差很大：

類型	適用對象	備查機關
公司組織	房仲加盟店、建設公司代銷	公司登記地縣市
商業登記	個人工作室、小型代銷	營業所在地縣市
許可制	外資企業來台經營	內政部核准

💡 提醒：個人經紀人掛靠公司不用單獨申請，但公司要有備查！

Step 2. 搞定「公司/商業登記」

沒這張別想往下走！流程是：

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A[公司取名查重] --&gt; B[資本額存入銀行]
B --&gt; C[會計師簽證資本額]
C --&gt; D[向經濟部申請登記]
D --&gt; E[拿到公司/商號核准函]

⚠️ 實務陷阱：

資本額最少要 100萬元（經紀業管理條例第9條）
公司名稱要有「不動產經紀」或「仲介」字樣

Step 3. 準備六大核心文件（缺一不可）

申請書正本：去各縣市政府地政局網站下載最新版
公司登記證明：經濟部核發的核准函影本
營業保證金繳存證明：
- 金額：公司 75萬元，商號 25萬元
- 必須存到 金融機構專戶（郵局、銀行都可）
專業人員證明：
- 經紀人證書影本（需有效執業證）
- 勞保投保紀錄（證明有實際僱用）
經營計畫書：包含服務項目、收費標準、糾紛處理機制
營業處所證明：租約或房屋稅單（不能用虛擬辦公室！）

Step 4. 繳交「營業保證金」實戰教學

這是卡關率最高的環節！重點整理：

1. 到銀行/郵局開立 **「不動產經紀業營業保證金」專戶**
2. 存入規定金額（公司75萬/商號25萬）
3. 填寫 **「繳存單」** 三份（銀行、地政局、自己各留一份）
4. 銀行核發 **「繳存證明書」** 正本（務必保留！）

❌ 常見退件原因：

帳戶名稱寫錯（應為「XX不動產經紀業營業保證金專戶」）
用負責人個人帳戶繳存（絕對NG！）

Step 5. 送件地點與方式

親自跑or郵寄都可以，但建議 雙掛號寄送 保留證據：

收件單位：公司登記地的 縣市政府地政局（處）
查詢電話：
- 台北市地政局：(02)2720-8889#8237
- 新北市地政局：(02)2960-3456#3402
  （其他縣市請上當地政府網站查）

Step 6. 審查時間與進度追蹤

標準時程：約 15~30工作天（縣市人力不同）
查進度技巧：
- 用 公文文號 打電話問承辦人
- 上 地政局網站 查最新公告名單
補件通知：收到 補正函 要在15天內處理，否則視同撤案！

Step 7. 領取「備查函」與掛證要點

通過後你會拿到：

核備公文正本（務必裱框掛在店面明顯處）
經紀業資訊系統帳號（登錄成交案件用）

✅ 開業必做動作：

所有廣告都要標示 「登記字號」（例：北市經紀字第12345號）
經紀人執業證影本要掛在店裡
每年1月要 申報交易資料（沒報會被罰！）

三、八大常見QA破解迷思

Q1：網路接案需要申請嗎？

只要收佣金就要辦！就算是FB社團、LINE群組接案，沒備查被抓到照罰30萬。

Q2：加盟店總部有備查，分店還要辦嗎？

每間分店都要單獨申請！加盟總部的備查不能共用。

Q3：營業保證金可以拿回來嗎？

結束營業才能申請退還！流程：

1. 向地政局申請停業核准
2. 登報公告債權人申報（等30天）
3. 沒爭議後拿核准函向銀行解約

Q4：經紀人離職怎麼辦？

15天內補新經紀人！否則會被要求停業，沒補直接撤銷備查。

四、法規更新重點（2024年最新）

聯合稽查加強：
各縣市成立「不動產經紀業查核小組」，專抓無照經營
廣告新規：
網路平台（如591、樂屋網）需驗證經紀業字號才能上架
罰則加重：
累犯者最高罰鍰提升至 50萬元（草案已送立院）

五、高手省錢省時秘技

✔️ 營業保證金替代方案

不想壓75萬現金？可改用：

銀行保證函（手續費約0.5%~1%/年）
同業公會聯合保證基金（需加入公會滿2年）

✔️ 快速通關密技

文件用 彩色掃描 取代影本（減少補件）
親自送件時帶 正本備查（承辦人當場核對）
加入 地方公會 取得範本（減少格式錯誤）

六、地雷區！五大退件原因排行榜

營業處所不合格（40%）
- 住宅區不能設店（需商業用地）
- 地址與登記不符（連門牌號碼錯都退）
經紀人證失效（25%）
- 證書超過4年沒換證
- 經紀人勞保掛在不同公司
保證金帳戶錯誤（20%）
- 帳戶名稱漏寫「專戶」兩字
- 用支票繳存（必須現金或匯款）
資本額不足（10%）
- 公司登記資本額低於100萬
- 銀行餘額證明日期超過送件日30天
申請書漏簽名（5%）
- 負責人忘了蓋章
- 代理人沒附委任書

七、備查後管理重點（每年必做）

年度申報：每年1月登入 「不動產經紀業資訊系統」 填報成交資料
變更登記：地址遷移、經紀人異動要在 15天內 辦變更
續約準備：備查函有效期限與公司登記相同，到期前 1個月 要換證

> 💼 業者真心話：
> 「寧可花2個月跑流程，也不要賭不會被抓。去年同行被檢舉罰20萬，等於白做5筆租案！」

結語：合法經營才是王道

這份攻略幫你避開95%的申請地雷，但各縣市細節仍有差異。強烈建議：

送件前打給承辦人確認文件清單
加入地方公會取得最新法規更新
保留所有申請證明至少5年

現在就行動！別讓你的心血因一張罰單付諸流水。
（文末聲明：本文依據2024年現行法規撰寫，最新動向請以內政部地政司公告為準）