逾期未辦繼承不動產標售全攻略！台灣人必懂的權益救回術

一、什麼是「逾期未辦繼承登記不動產」？你家土地可能被賣掉！

先講個血淋淋的案例：台北陳先生阿公留了間金山老街旁的土地，全家移民國外忘記辦繼承，15年後回台發現土地被政府標售掉了！這種事在台灣每年發生超過500件，全台列管未繼承土地面積比3個台北大安森林公園還大！

逾期未辦繼承登記（台語俗稱”放給它爛”的祖產）就是長輩過世後，繼承人超過1年沒去辦過戶。地政事務所會先發函通知（常因地址不對寄丟），要是再放著不管滿15年，這些土地或房子就會被政府公開標售，而且賤價賣出是常態！

二、政府為什麼要強制標售？背後真相大揭密

土地資源活化：全台堆著55萬筆未繼承土地，有些卡在精華區卻荒廢長草，政府想逼所有權人出面處理
稅收考量：全台欠繳的遺產稅+地價稅破百億，標售後政府可直接扣稅
解決糾紛：很多家族因分配喬不攏擺爛，標售程序強制結案
防止炒作：杜絕有心人刻意不登記來避稅

但老實說，政府標售價格通常只有市價5-7成，去年高雄三民區有筆建地甚至只賣出市價3折！要是早知道能補辦，繼承人絕對捶心肝啊！

三、完整標售流程圖解（從列管到拍賣）

graph LR
A[繼承過世滿1年未登記] --> B[地政事務所公告]
B --> C[列冊管理15年]
C --> D[移轉國有財產署]
D --> E[公開標售]
E --> F[繼承人得標/第三人得標]

▶ 階段1：地政事務所「列冊管理」（第1-15年）

每年4月1日會公佈名單在 「地政事務所佈告欄」 和官網
用 「地段地號」 或 「繼承人姓名」 都能查
這時候補辦繼承只要付 「罰鍰」 （公告地價0.5%-1%），還來得及救！

▶ 階段2：移轉國產署標售（滿15年後）

第16年起由 「國有財產署」 接管
每季會在全台辦 「未繼承不動產專場標售」
公告期間至少 「30天」 ，會登在 「政府公報」 和 「地方報紙」

四、繼承人最後救產機會！標售中的3道防火牆

就算進入標售階段，法律還是給繼承人留活路：

✔ 防火牆1：優先購買權（標售前）

開標前10天內，繼承人隨時能繳清稅款+罰鍰申請 「優先購買」 ，重點是可以用 「標售底價」 買回，不用跟別人競標！去年新竹有民眾用800萬買回市價1500萬土地，爽省700萬！

✔ 防火牆2：標售款保留10年

得標金會保留10年給繼承人領取（扣完稅和費用後），舉例標售價1000萬：

應繳遺產稅：180萬
代書登記費：8萬
地政規費：6萬
→ 實領金額：806萬

✔ 防火牆3：流標處理原則

第1次流標：降價20%重新公告
第2次流標：再降20%
第3次流標：直接登記為 「國有財產」

五、全台標售熱區大公開！這些地段最常被賤賣

根據國產署最新統計：

「新北市三重區」：未繼承土地數量冠軍，近3年標出87筆
「台北市萬華區」：老宅糾紛多，平均標售單價僅市價45%
「台中市北區」：繼承人常找不到，有筆土地流標5次
「台南市安南區」：農地繼承爭議多，標售價常不到10萬/坪

特別注意！「道路用地」 和 「畸零地」 最常被忽略，但整合開發時可能翻漲數倍！

六、實戰SOP！發現祖產被列管怎麼辦？

▷ Step1：確認土地狀態

馬上到 「地政事務所」 申請 「土地登記謄本」 ，注意看「其他登記事項」欄位，如果有註記 「管理機關：國有財產署」 就危險了！

▷ Step2：補辦繼承登記

準備5樣文件：

繼承系統表（自己畫家族樹狀圖）
全體繼承人戶籍謄本
遺產稅完稅證明
土地權狀正本（遺失要登報）
印章+身分證

到地政事務所填 「繼承登記申請書」 ，規費按公告現值0.1%計算（1千萬土地繳1萬）

▷ Step3：行使優先購買權

標售公告出來後，向國產署當地分署提交：

繼承權證明文件
繳款保證金（標售底價20%）
優先承購申請書

關鍵技巧：保證金建議用 「銀行本票」 最保險，匯款可能來不及！

七、血淚教訓！5大常見地雷區

「找不到其他繼承人」：可向法院聲請 「公示催告」 ，登報滿3個月視為到齊
「欠稅超過標售價」：國產署會直接抵稅，可能領不到錢
「部分繼承人失聯」：向地政所申請 「代為保管」 應領價金
「標售後才發現」：10年內可持繼承證明文件領取餘款
「持分糾紛」：其他共有人也有優先購買權，可能互相卡位

八、全台資源懶人包

國產署各分署查詢專線：0800-357-666
地政司未繼承土地查詢系統：https://www.land.moi.gov.tw
繼承登記申請書下載：各縣市政府地政局網站
免費法律諮詢：各縣市 「法律扶助基金會」

九、終極防呆守則！3招避免祖產消失

「每年掃墓順便查地籍」：用自然人憑證上 「地政資訊網」 查名下不動產
「家族會議留紀錄」：繼承開始1年內簽好 「遺產分割協議書」
「地籍異動即時通」：向地政所申請土地被買賣或標售時，立即簡訊通知

結語：別讓祖先跳腳！立即行動Checklist

□ 翻出家族土地權狀 □ 上地政司網站查列管名單 □ 聯絡所有繼承人開會 □ 預約免費法律諮詢 □ 1個月內完成繼承登記

全台至少有30萬人不知道自己的土地將被標售！動動手分享給親友，可能救回一棟房！