看著房貸繳款明細最後一筆劃入「結清」欄位，那種如釋重負的喜悅，相信是許多屋主最深刻的感動時刻。不過先別急著慶祝，有件關鍵手續您非做不可——抵押權塗銷登記。這道程序若沒完成，銀行當初設定的抵押權會繼續掛在您的土地謄本上，就像還清卡債卻沒剪卡一樣，可能影響後續產權處理。今天就用在地角度，聊聊在臺中市中山地政事務所辦理抵押權塗銷的實務經驗。

為什麼抵押權塗銷這麼重要？

去年有位西區林先生的真實案例：辛苦二十年還清房貸，五年後想用房子抵押創業時，才發現謄本上抵押權根本沒塗銷。銀行早已合併消失，光釐清債權歸屬就耗掉三個月，差點錯失商機。這就是忽略塗銷登記的代價！

抵押權塗銷的核心意義在於：

• 產權完整性：移除銀行對不動產的權利限制
• 交易順暢度：避免未來買賣或再融資時產生爭議
• 稅務權益：確保地價稅適用自用住宅優惠稅率
• 心理踏實感：真正完成「房子完全屬於自己」的法律程序

臺中中山地政事務所登記課林專員提醒：「常有民眾以為清償證明拿到就沒事了，其實要到地政事務所完成登記，才算法律效力完備。」

走一趟中山地政前，該準備哪些文件？

基本必備三文件

1. 抵押權塗銷同意書
   由債權銀行開立，需載明抵押權內容與同意塗銷字樣

2. 他項權利證明書
   銀行持有的抵押權狀正本（銀行通常會主動檢還）

3. 登記申請書與清償證明書
   申請書可至臺中市政府地政局網站下載，清償證明需銀行用印

特殊狀況加備文件

• 委託辦理：需檢附委託書（委任人蓋章）與代理人身份證
• 權利書狀遺失：附切結書及刊登作廢聲明的報紙
• 義務人死亡：繼承系統表與相關繼承文件
• 法人名義登記：公司變更登記表影本與代表人資格證明

中山地政櫃檯人員分享實務經驗：「最常見的補件狀況是銀行用印不完整，特別是分行章與負責人章缺一不可。建議取件時當場確認印章齊全度。」

臺中中山地政事務所現場辦理實錄

地理位置與服務時間

• 地址：臺中市西區三民路一段158號（近臺灣大道交叉口）
• 服務時間：週一至五 08:00-17:00（中午照常服務）
• 交通建議：
  • 公車：300-310號「中山地政事務所站」下車即達
  • 停車：民生路地下停車場步行5分鐘

五步驟完成登記

1. 抽號碼牌：一樓服務臺抽取「土地登記」類別號碼單
2. 文件初審：櫃檯人員檢查文件完整性（約5-10分鐘）
3. 繳納規費：每筆登記費新臺幣80元
4. 領取收件單：取得載明案件編號的收據
5. 等待領狀：約2工作天後憑身分證領取新權狀

「我們發現近三成民眾會漏帶身份證正本，」中山地政服務中心王主任補充：「雖然影本也能受理，但正本核對最保險，避免補件延誤時間。」

線上申請的便利選擇

忙碌上班族可善用「數位櫃臺」服務：

1. 使用自然人憑證登入臺中地政線上申辦系統
2. 上傳銀行核發的塗銷同意書電子檔
3. 支付線上規費（信用卡/電子支付）
4. 郵寄他項權利證明書正本至地政所
5. 新權狀可選擇郵寄到家或現場領取

西屯區張小姐分享：「週三晚上線上申請，週五就收到郵件領狀通知，省下請假時間特別划算！」不過要注意，若涉及印鑑證明或繼承等複雜案件，仍建議臨櫃辦理。

常見卡關狀況與解決對策

狀況一：銀行合併找不到債權人

• 對策：向存保公司或金管會申請債權證明文件
• 實例：許先生遇到銀行被併購，透過存保公司取得權利證明

狀況二：抵押權設定超過30年

• 對策：檢附銀行出具的「抵押權未消滅證明」
• 關鍵點：依民法第880條，抵押權可能因時效消滅

狀況三：部分塗銷爭議

• 情境：擔保債權含多筆貸款，僅清償部分債務
• 處理：需銀行出具「部分塗銷同意書」並載明保留債權金額

中山地政登記課提醒：「曾有民眾持15年前的清償證明來辦理，因銀行用印格式已變更被退件。建議清償後半年內完成登記最保險。」

塗銷後的權益檢視要點

完成登記後別忘了：

1. 檢查新權狀：確認「他項權利部」已無抵押權記載
2. 申請最新謄本：地籍謄本「權利部」應顯示「塗銷登記」字樣
3. 更新稅籍資料：向稅務局確認房屋稅適用自用住宅稅率
4. 文件歸檔保存：將塗銷證明與新權狀正本存放保險箱

北區許先生慘痛教訓：「十年前塗銷後沒申請新謄本，去年賣房時發現抵押權竟還在！原來當年承辦漏辦登記，還好銀行留存清償紀錄可補救…」

精打細算省時訣竅

1. 黃金時段：週三下午人潮較少，節省等候時間
2. 文件預審：先致電(04)2221-8545轉登記課確認文件清單
3. 跨所服務：可至臺中任一地政事務所辦理（但領狀需回原申辦點）
4. 節稅提醒：塗銷後若符合自用住宅條件，記得申請地價稅優惠

南屯許太太分享：「事先打電話問清楚，帶齊文件只花20分鐘就辦妥，比去銀行還快！」

專業地政士的真心建議

執業25年的陳地政士提醒三個關鍵點：

「第一，清償證明取得後儘速辦理，避免銀行承辦人異動增加困擾；
第二，務必親自核對謄本記載是否正確，我們遇過登記簿漏登的案例；
第三，若房屋有二順位抵押（如二胎貸款），需同步辦理塗銷，別只塗銷第一順位。」

特別提醒老屋主：早期農會或信用合作社設定的抵押權，文件格式可能與現行不同，建議先傳真文件到地政所預審。

延伸權益不可不知

完成塗銷登記後，不妨同步檢視：

• 地價稅：符合自用住宅條件可申請千分之2優惠稅率
• 房屋稅：確認稅單記載現況是否符合實際使用情形
• 產權配置：考慮預告登記防止擅自移轉（需額外申請）
• 保險調整：通知產險公司變更火險受益人

霧峰區吳先生經驗談：「塗銷後地政人員主動提醒可辦自用住宅，每年省下六千多地價稅，等於多賺個紅包！」

結語：給自己完整的產權保障

還清房貸是人生重大成就，而完成抵押權塗銷登記，才是真正為這個成就畫下完美句點。站在中山地政事務所門口，看著民眾握著新權狀露出的安心笑容，深刻體會到：產權清白不只是法律程序，更是對自己人生負責的態度。

最後提醒臺中鄉親：若對流程仍有疑問，除了撥打中山地政服務專線，也可多利用臺中市政府地政局官網的「智慧客服」即時查詢。別讓權益睡著了，現在就行動吧！