各位土地所有權人注意，當您手持祖傳地契或新購土地規劃分割時，「複丈」這道程序絕對是成敗關鍵。這不只是拿儀器量測的技術活，更涉及法律效力與財產權益。今天就來談談地政事務所檯面下不會主動告訴您，卻攸關數百萬權益的實務眉角。

複丈是什麼？為何分割非它不可？

簡單說，複丈就是官方認證的土地丈量。根據《土地法》第46條與《地籍測量實施規則》，當您申請土地分割時，必須由地政事務所派員重新測定界址位置。別以為自己拿皮尺量完畫線就了事，未經地政機關複丈認證的分割，在登記簿上根本不算數。

去年臺南就發生典型案例：陳姓地主自行找民間測量公司分割三筆農地，過戶時才發現地政事務所拒絕登記。白白花了二十幾萬測量費不說，還延誤子女繼產規劃。這就是忽略複丈強制性的代價。

什麼狀況需要啟動複丈程序？

• 持分土地單獨處分：王家三兄弟共有祖產600坪，老二想賣掉200坪持分，需先分割出獨立地號
• 合建分屋：建設公司與地主合作開發，完工後按契約比例分割基地
• 共有物分割訴訟：法院判決確定後辦理強制分割
• 抵押權設定需求：銀行要求特定區塊單獨設定抵押
• 畸零地整合：相鄰地主協議交換邊界土地以利建築

特別提醒，若土地被劃為農地或涉及水土保持區，分割前還得跑一趟農業局或水保單位。去年苗栗有位林先生，複丈完才知分割線切到坡地保育區，整份申請被退件重來。

實戰流程七步驟

步驟1：文件備戰

走進地政事務所前，您皮包該有這些：

• 土地複丈申請書（可官網下載）
• 最新土地登記謄本（三天內申請）
• 地籍圖謄本（別拿老地圖充數）
• 身份證明文件（自然人憑證也能用）
• 分割位置圖說（重點！後面詳談）
• 規費現金（後面教您精算）

步驟2：分割圖說製作訣竅

這份圖說是成敗核心，我經手過數百件複丈案，八成退件都栽在這裡：

• 比例尺用1/500或1/1000，A3規格
• 標明新舊界址點坐標（用TWD97座標系統）
• 相鄰地號用紅色虛線標示
• 分割後各筆土地面積標到小數點第二位
• 附街廓位置示意圖（從Google地圖截圖也行）

新北有位張小姐自己畫圖送件，因未標註巷道退縮線，導致分割後建蔽率不足。補件兩次耗掉三個月，延誤建照申請時程。

步驟3：臨櫃送件眉角

現在雖能線上申請，但首次分割建議親自跑：

• 早點抽號碼牌（地政所9點開門，8：50就排隊）
• 攜帶印章備用（電子申請也常要補蓋章）
• 主動詢問承辦測量期程（各所人力差很多）
• 索取案件追蹤碼（線上查進度超方便）

步驟4：現場會同測量

收到通知單後重頭戲上場：

• 提前清除界址點雜物（別讓雜草擋了測量儀）
• 通知鄰地主到場（避免界址糾紛）
• 準備舊界標照片（水泥樁、金屬標都行）
• 帶瓶裝水給測量員（烈日下工作很辛苦）

曾有位地主在測量當天發現界樁被惡鄰移位，幸好手機存著去年拍攝的界標照片，當場戳破對方伎倆。數位時代，隨時拍照存證是基本功。

步驟5：領取成果圖

測量完約7工作天可領：

• 仔細核對圖面尺寸與現場是否吻合
• 確認新地號配賦是否正確
• 檢查土地標示部變更內容
• 簽名前有疑問當場提出（領了才反悔要花雙倍錢重測）

步驟6：後續登記程序

拿到複丈成果別以為結束，這只是登記前置作業：

• 分割登記申請書（一個月內要辦）
• 印花稅繳納（按分割後價值課徵）
• 書狀費每張80元
• 登記規費按申報地價千分之一

步驟7：換發新權狀

約10工作天後領取：

• 核對面積是否與複丈圖一致
• 檢查所有權人姓名是否正確
• 舊權狀同時作廢註記

費用精算實戰手冊

複丈收費公式很透明：（基本費4000元+界址點數×800元）×（1+面積加徵比率）

舉例說明：200坪土地有5個界址點，位於都市計畫區內（面積加徵50%） →（4000+5×800）×1.5＝12,000元

但隱形成本更驚人：

• 鑑界費：若複丈發現界址不清需先鑑界，每筆加收4000元
• 停工損失：工地分割常延誤工期，每天成本數萬元
• 補測費：指界錯誤導致重測，費用另計

台中建商劉老闆的教訓：工地分割複丈時未發現部分土地被佔用，重測加訴訟多花46萬。事前做足產權調查，絕對划算。

七大常見地雷區

地雷1：未查土地管制規定

北市內湖某科技園區土地，分割後單筆面積未達500㎡最低限制，無法設廠房。事先查閱都市計畫書可避開。

地雷2：忽略共有人優先權

李姓兄妹分割祖產時，大哥私下賣掉分割後土地，其他繼承人主張優先購買權成立，交易被判無效。分割前應取得全體共有人書面同意。

地雷3：稅負暴增陷阱

農地分割後若單筆未達0.25公頃，喪失農地免稅資格。新竹案例：2分農地均分後各0.1公頃，次年地價稅多繳17萬元。

地雷4：道路用地糾紛

分割時劃設私設通路卻未登記，日後鄰地要求支付償金。應在複丈時將道路用地獨立分割並註記「道」。

地雷5：測量誤差爭議

容許誤差標準：

• 市地：2公分（0.02公尺）
• 農地：7公分（0.07公尺）
• 山地：15公分（0.15公尺）

若複丈結果超出誤差範圍，應立即申請複核。

地雷6：未考慮地形限制

山坡地分割忽略等高線，新地號出現無法利用的陡坡。申請前調閱數值地形圖可預防。

地雷7：登記延宕效應

複丈成果有效期限僅三個月，逾期未辦登記得重新申請。高雄陳先生因出國耽擱，多付萬元規費。

線上申辦新趨勢

現在透過「數位櫃臺」申請複丈省時50%：

1. 自然人憑證登入
2. 上傳土地謄本電子檔
3. 繳費電子化（可超商付款）
4. 簡訊通知測量日期
5. 電子謄本線上領

但注意！線上申請仍需郵寄紙本圖說正本，測量當天也要到場指界。完全無紙化尚未實現。

權益受損救濟管道

若對複丈結果有異議：

1. 10日內申請複核（費用減半收取）
2. 複核維持原結果→提請地政事務所上級機關鑑定
3. 仍不服可向司法機關訴請裁判

去年彰化有件經典案例：複丈誤差達21公分，地主提行政訴訟勝訴，地政事務所除重新測量外，另賠償圍牆重建費用38萬元。

專業協助時機判斷

遇到這些狀況別硬撐，找專業地政士：

• 土地上有他項權利設定（抵押權、地上權）
• 涉及法院判決分割
• 多人共有且意見分歧
• 地形複雜（如河川地、畸零地）
• 跨縣市土地整合分割

專業服務費約1-3萬元，但能避免數十萬損失。就像開刀找醫師，專業事交給專業人。

最後叮嚀：土地分割是百年大計，別為省小錢釀大錯。每次踏進地政事務所，隨身帶錄音筆紀錄承辦指示，存好每張收據副本。權益永遠留給最謹慎的人。