走在臺中七期或高雄美術館特區，很難想像這些整齊街廓曾是一片農地。背後推手正是市地重劃，而「核定重劃範圍」猶如魔術師劃定變身區域的那道粉筆線。這條線怎麼畫？為何你的土地會被劃入？重劃會又扮演什麼角色？

重劃會的法律定位與實務功能

在臺灣土地開發體系中，重劃會是依《平均地權條例》第58條成立的民間組織，由土地所有權人組成。當政府未主動辦理重劃時，地主們能自主發起這項土地改造工程。根據內政部統計，近五年全臺由重劃會辦理的市地重劃案每年約15-20件，主要分布在桃園、臺中、臺南等發展快速區域。

重劃會成立後的首項任務，就是向地方政府申請「核定重劃範圍」。這份文件如同手術同意書，明確標示哪些土地要進行重整。實務上常見三種範圍劃定模式：

1. 完整街廓型：以既成道路為界，納入完整街廓
2. 發展潛力型：鎖定交通節點周邊土地
3. 困難整合型：刻意排除釘子戶形成的破碎地塊

去年高雄某重劃案就因範圍劃定爭議鬧上法院。重劃會將陳姓地主臨路的500坪土地劃入，卻排除其後方700坪農地，導致土地價值落差達三倍。法院判決指出：「範圍劃定應考量土地完整性，不得明顯損害特定地主權益。」

申請流程的實戰解析

階段一：前置準備工作

重劃會需先取得超過重劃區私有土地面積半數，且人數過半的地主同意。實務中常見的同意書陷阱包括：

• 未載明重劃範圍示意圖
• 未列舉地主可分配回的土地比例
• 缺乏工程費用分擔計算基準

2019年臺中曾發生重劃會偽造簽名案，事後檢調查獲23份造假同意書。避免之道是向地政事務所申請「土地登記謄本」，親自核對所有權人簽名筆跡。

階段二：範圍劃定技術準則

成功的範圍申請案通常掌握三個要點：

內政部《市地重劃實施辦法》第12條特別規定，範圍邊界應以明顯地形地物為界，避免出現「地圖上看不見的隱形線」。

階段三：書件製作要領

申請文件中最關鍵的是「重劃範圍圖」，需包含：

• 比例尺不得小於1,200（都會區建議用1,500）
• 套繪最新地籍圖與都市計畫圖
• 標示既有建物與文化資產位置
• 使用TWD97坐標系統

新竹某重劃會去年因直接使用30年前老地籍圖送審，導致範圍內兩棟新建物未被標示，後續衍生數千萬補償金糾紛。

地主的權益防身術

當收到重劃會通知時，請立即採取三個動作：

1. 調閱地籍圖資：透過「地政資訊網際網路查詢系統」確認土地位置
2. 計算容積得失：比較重劃前後可建築樓地板面積
3. 評估負擔比例：工程費用、抵費地比例是否合理

曾有位臺中地主發現重劃會公告的負擔比例為45%，但依法計算應為38%。經向地政局申訴後，成功爭取每年減少17萬元稅負。關鍵在於《平均地權條例》第60條的「重劃負擔計算公式」：

公共用地負擔 = 參加重劃土地面積 × 評定重劃後地價 × 公共用地負擔比例
費用負擔 = (工程費用＋重劃費用＋貸款利息) ÷ 總面積 × 個人土地面積

政府審查的潛規則

地方政府收到申請案後，通常進行三階段審查：

1. 書面初審（30天）：檢視基本要件
2. 現地會勘（15天）：確認範圍內現況
3. 專案審議（60天）：跨局處協調

臺北市某重劃案因範圍內有未登錄老樹，文化局要求變更設計，導致審查延宕11個月。建議重劃會預先進行「三項預檢」：

• 文化資產潛力評估
• 水土保持敏感區調查
• 既有管線分布圖

若遇審查卡關，可依《行政程序法》第51條要求機關明確告知補正事項。去年桃園有重劃會運用此條款，將原本需補件五次的流程縮減至兩次。

核定後的連鎖效應

範圍核定公告那天，才是真正戰場的開始。隨之而來的效應包括：

• 地籍凍結：禁止土地移轉分割（《市地重劃實施辦法》第16條）
• 稅賦變更：自用住宅用地稅率可能失效
• 貸款限制：銀行通常暫停土地融資

特別提醒：公告期間若有異議，應在30日內提出。新北曾有地主因出差錯過期限，損失優先選配土地的權利。可委託代理人辦理，但需經法院公證的特別授權書。

重劃糾紛的破局思考

當發生範圍劃定爭議時，除訴願程序外，實務上有三種替代方案：

• 協議價購：重劃會以市價購入爭議土地
• 部分排除：將爭議地塊劃出重劃範圍
• 專案保留：設定特別分配區位

高雄前年有處百年古井被劃入重劃區，經協調後採「專案保留」，既維持文化資產，又創造景觀節點，反提升周邊地價12%。

土地重劃猶如都市更新的魔法杖，而範圍核定就是施展魔法的咒語起始式。這條邊界線劃下的不僅是地理範圍，更牽動著數百家庭的財富重分配。當重劃會的申請書送進縣市政府時，建議地主們打開地籍圖，拿起計算機，用知識為自己的土地權益築起防護網。

某位參與過12件重劃案的地政士說：「重劃範圍圖上的每條紅線，都是用墨水與信任交織而成的契約。當我們在圖上畫圈時，圈住的不只是土地，更是人們對未來的想像。」