工業區變身商機！甲乙種用地增設公共與商業設施全攻略

在臺灣，工業區的規劃與發展，早已跳脫單純「工廠林立」的刻板印象。為了滿足產業發展的多元需求，並提升工業區內的就業環境與生活便利性，法規允許在「甲種工業區」與「乙種工業區」內，申請設置「公共服務設施」、「公用事業設施」以及特定類別的「一般商業設施」。這項政策，為工業區帶來了轉型與活化的契機，也為企業主提供了更多土地利用的可能性。然而，相關的法規要求、申請流程與實務細節相當繁雜，對於不熟悉地政、都計與相關事業法規的業主來說，常常感到無所適從。

今天，我們就來深入探討，如何在甲乙種工業區內，合法合規地申請設置這些設施，避免踩雷，順利開創工業區的新價值。

一、核心法規依據：為什麼工業區可以設置這些設施？

這項政策的法源基礎，主要來自 《都市計畫法》 及其子法 《都市計畫法臺灣省施行細則》（或其他直轄市如臺北市、新北市、臺中市、臺南市、高雄市等各自的施行細則）。這些施行細則中，明確規範了各類土地使用分區（包括工業區）的容許使用項目。

甲種工業區：
- 根據《都市計畫法臺灣省施行細則》第 18 條規定，甲種工業區得設置下列設施：
  - 公共服務設施及公用事業設施。
  - 一般商業設施（但限制其使用土地總面積，不得超過該工業區總面積百分之十）。
- 所謂的「得」設置，代表是「允許」設置，但並非無條件允許，仍需符合相關規定並經各該目的事業主管機關核准。
乙種工業區：
- 依據《都市計畫法臺灣省施行細則》第 19 條規定，乙種工業區得設置：
  - 公共服務設施及公用事業設施。
  - 一般商業設施（同樣有使用土地總面積不得超過該工業區總面積百分之十的限制）。
- 乙種工業區通常對環境的潛在影響要求較甲種更嚴格，故在申請商業設施時，審查標準可能更為謹慎。

關鍵點： 「得」設置表示允許，但需申請核准；「一般商業設施」有 10% 的面積上限，這是硬規定。

二、定義釐清：什麼是「公共服務設施」、「公用事業設施」和「一般商業設施」？

法規條文看起來有點抽象，我們需要具體了解哪些項目屬於這些類別：

公共服務設施：
- 指提供公眾使用或服務，具有公共性、服務性的設施。
- 常見類型：
  - 金融分支機構（銀行、郵局、信用合作社）。
  - 電信事業分支機構（需符合 NCC 法規）。
  - 診所、衛生所（需符合醫療法規、衛生局要求）。
  - 幼兒園、托嬰中心（需符合教育及社政法規）。
  - 圖書館、社區活動中心。
  - 加油站、加氣站。
  - 汽車保養所（規模通常有限制）。
  - 警察派出所、消防隊。
  - 其他經地方政府認定必要的公眾服務設施。
- 核心精神： 服務對象廣泛，滿足工業區內從業人員及周邊居民的基本公共需求。
公用事業設施：
- 指經營公共事業所需的設施，通常由特許經營或公營事業單位設置。
- 常見類型：
  - 電力變電所、配電場所（需符合台電規範、用電安全）。
  - 自來水加壓站、配水池（需符合自來水公司規範）。
  - 電信機房、基地臺（需符合 NCC 法規、電信法規）。
  - 天然氣整壓站。
  - 廢棄物轉運站、污水處理廠（需符合環保法規）。
  - 大眾運輸轉運站或場站（需符合交通法規）。
- 核心精神： 提供維持工業區及周邊區域運作所必需的基礎公共服務。
一般商業設施：
- 指提供日常生活所需的商業服務。
- 常見類型：
  - 零售業：便利商店、超級市場（面積有限制）、日常用品零售店。
  - 餐飲業：餐廳、飲食店、飲料店（需符合衛生、環保法規）。
  - 服務業：洗衣店、理髮美容院、書店。
  - 旅館（需符合觀光法規，且通常有樓地板面積限制）。
  - 健身中心、運動休閒設施。
  - 倉儲批發業（通常需與工業區產業相關）。
- 核心精神： 提供工業區內員工日常生活便利性與基本消費需求。特別注意： 大型百貨公司、大型量販店、特種行業（如舞廳、酒吧）等，通常不被允許在工業區內設置。
- 10% 面積限制： 這是關鍵！所有申請設置的「一般商業設施」所佔用的土地總面積，合計不得超過該工業區總面積的 10%。這個計算基準是整個工業區，而非單一廠商持有的土地。管理機關（通常是地方政府）會整體控管。

重要提醒： 各直轄市、縣（市）政府的施行細則可能有些微差異，對於允許設置的細項、規模、條件（如與廠房距離、獨立出入口等）可能有額外規定。申請前務必詳查所在地的 「都市計畫土地使用分區管制要點」或「都市計畫說明書」。

三、誰可以申請？需要具備什麼條件？

申請人資格： 通常是該工業區土地的 所有權人、 地上權人 或經合法授權的 管理使用人。需能證明對該土地有合法使用權利（例如持有土地所有權狀、租賃契約、地上權設定證明等）。
土地條件：
- 土地必須位於 合法編定 的甲種或乙種工業區範圍內（可透過申請 「土地使用分區證明」 確認）。
- 土地需已完成 地籍整理，權屬清楚（可申請 「土地登記謄本」 確認）。
- 擬設置設施的土地區位，需符合該工業區的細部規劃（如有）或相關規定（例如不得影響主要產業動線、需有獨立出入口等）。
設施條件： 擬設置的設施必須符合前述法規定義的「公共服務設施」、「公用事業設施」或「一般商業設施」項目，且需符合各目的事業主管機關的設置標準（例如診所需衛福部標準、幼兒園需教育部標準、旅館需觀光局標準等）。

四、核心關鍵：申請流程與必備文件

申請過程涉及多個政府機關的審查，流程相對繁複。大致可歸納如下步驟：

前置作業：詳細調查與規劃
- 確認土地使用分區： 向地方政府（如縣市政府都市發展局、都市計畫課）申請 「土地使用分區證明」（線上申請或臨櫃辦理），確認土地確實位於甲種或乙種工業區。
- 查閱都市計畫書圖及管制規定： 取得該工業區的都市計畫說明書、土地使用分區管制要點（可至地方政府網站查詢或臨櫃申請），確認允許設置的設施類別、面積上限（10%）、退縮距離、建蔽率、容積率、高度限制、停車空間要求等所有相關規定。特別注意是否有針對特定設施的額外規範。
- 確認10%面積額度： 向工業區主管機關（通常是地方政府經濟發展局/處或產業園區管理局）查詢該工業區目前「一般商業設施」已使用的面積額度，確認尚有餘裕可申請。
- 擬定詳細計畫： 根據法規限制和土地條件，規劃設施的具體位置、規模、建築設計、營運模式等。
取得目的事業主管機關核准（最關鍵一步！）
- 這是整個流程的核心。你必須向擬設置設施的 「目的事業主管機關」 申請許可或核准設立。
- 舉例：
  - 開診所/藥局 → 衛生局（依據醫療法、藥事法）。
  - 開幼兒園 → 教育局/處（依據幼兒教育及照顧法）。
  - 開便利商店/餐廳 → 地方政府經濟發展局/處（商業登記，並需符合衛生、消防、建管等規定）。
  - 開旅館 → 觀光局/處（依據發展觀光條例、旅館業管理規則）。
  - 設置銀行 → 金管會銀行局（核備）。
  - 設置電信機房 → NCC（依據電信管理法）。
  - 設置加油站 → 經濟部能源局（地方政府經發單位協助審查）。
- 所需文件： 各主管機關要求不同，但通常包括：
  - 申請書（依該機關規定格式）。
  - 公司登記或商業登記證明文件（如申請人為法人或商號）。
  - 負責人身分證明文件。
  - 土地及建物使用權利證明文件（所有權狀、謄本、租約、同意書等）。
  - 位置圖、配置圖、平面圖、立面圖等（需標示清楚）。
  - 營運計畫書（說明設施目的、規模、服務內容、管理方式等）。
  - 符合各專業法規的證明文件（如消防檢討、結構安全證明、衛生設備配置圖、專業人員資格證明等）。
  - 土地使用分區證明（證明是工區）。
  - 其他主管機關指定文件（如切結書等）。
- 重要性： 此階段的核准是後續向地方政府申請土地使用許可的 必要前提。沒有這個核准函，後續都免談。
向地方政府申請土地使用許可（都市設計審議/土地使用變更許可）
- 拿到目的事業主管機關的核准函後，接著要向 地方政府都市發展局/處（或城鄉發展處） 申請土地使用許可。
- 申請內容： 主要是證明你申請的設施項目，符合《都市計畫法》及其施行細則對於該工業區容許使用項目的規定（特別是公共服務、公用事業或一般商業設施）。
- 所需文件（常見）：
  - 土地使用許可申請書。
  - 目的事業主管機關核准設立文件（正本或影本）。
  - 土地登記謄本、地籍圖謄本。
  - 土地使用分區證明（可再次檢附）。
  - 位置圖、配置圖（需標示設施範圍與整個工業區範圍）。
  - 建築線指示（或指定）圖。
  - 其他地方政府規定文件（如計畫書圖、承諾書等）。
- 審查重點： 地方政府會審查：
  - 設施項目是否符合法規定義。
  - 是否超過10%面積限制（針對一般商業設施）。
  - 設施設置是否符合都市計畫精神（不影響工業區主要機能、不造成環境衝擊）。
  - 是否符合相關土地使用管制規定（建蔽率、容積率、退縮等，但此階段主要是「使用項目」許可，詳細建築規範在下階段）。
  - 可能涉及 「都市設計審議」（特別是較大規模或特殊設計的設施）。
- 結果： 核發 「土地使用分區容許使用許可」 或類似名稱的核准文件。
申請建築許可（建照）
- 取得土地使用許可後，接下來就是依據《建築法》的規定，向地方政府 工務局/處（或建築管理處/課） 申請 建造執照（建照）。
- 所需文件： 標準建照申請文件，包括：
  - 申請書。
  - 土地使用權證明（地籍謄本、同意書等）。
  - 土地使用分區容許使用許可文件（前一步驟取得的）。
  - 目的事業主管機關核准文件（再次檢附）。
  - 建築師設計簽證的建築圖說（平面、立面、剖面、結構、消防、設備等）。
  - 建築師簽證表。
  - 其他相關技師簽證報告（如結構、消防等）。
  - 其他地方政府建管單位規定文件。
- 審查重點： 建築技術規則、消防安全、結構安全、無障礙設施、停車空間等所有建築法規要求。
施工與完工
- 取得建照後，即可依核准圖說進行施工。施工期間需遵守相關規定（如營建工程空氣污染防制、勞工安全衛生等）。
- 工程完竣後，需申請 「建築物使用執照（使照）」。
取得使照後登記與營運
- 取得使照後，視設施性質，可能還需要：
  - 完成 商業登記 或 公司登記地址變更（如為新設點）。
  - 向目的事業主管機關申請 開業/營運登記證（如診所需開業執照、旅館需登記證）。
  - 申請 營業登記（稅籍登記）。
  - 申請 水、電、瓦斯、電信 等公用事業接用。
  - 辦理 門牌編訂。
- 完成所有登記並取得必要證照後，方可正式營運。

五、實務上常見的挑戰與注意事項

10% 面積的爭奪與確認： 這是「一般商業設施」最現實的門檻。工業區內可做商業設施的土地有限，往往僧多粥少。申請前務必 親自向主管機關（通常是經發單位）確認該工業區剩餘的商業設施面積額度。避免投入大量規劃成本後才發現額度已滿。
目的事業主管機關的嚴格審查： 各事業主管機關（衛福部、教育部、NCC、經發單位等）都有其專業法規與審查標準。申請文件必須完整且符合規定，特別是涉及公共安全、衛生、專業人員資格的項目（如醫療、教育、消防、結構）。建議尋求專業人士（建築師、專業技師、顧問公司）協助規劃與文件準備。
地方政府對「相容性」的解讀： 地方政府在核發土地使用許可時，對於該設施是否「符合工業區環境」、「是否影響主要產業活動」、「是否造成交通衝擊」等「相容性」問題，擁有相當的裁量權。例如，大型餐廳可能因油煙、噪音、停車問題而被嚴格審查甚至否決。申請前最好能 與地方政府承辦人員進行非正式諮詢，了解審查的尺度。
建築法規的複雜性： 即使土地使用和事業主管機關都核准了，建築設計仍需符合繁複的建築技術規則、消防法規、無障礙設施規範等。舊有廠房改建尤其可能面臨結構補強、消防設備升級等挑戰，增加成本。
鄰廠抗議與溝通： 增設某些設施（如大型餐廳、旅館、娛樂場所）可能引起鄰近工廠對環境（噪音、氣味、人流車流）、安全或產業干擾的擔憂。提前與鄰廠溝通說明，甚至在規劃階段就考量其疑慮，有助於減少後續阻力。
稅賦的改變： 工業用地通常享有較低的地價稅率（如千分之十）。一旦部分土地變更作商業設施使用，該部分土地的地價稅 可能被改按一般用地稅率（千分之十到千分之五十五）課徵，房屋稅率也會不同。需仔細評估 稅務成本 的增加。可諮詢地政士或稅務專家進行稅務規劃。
乙種工業區的額外限制： 乙種工業區因對環境要求更高，對於可能產生污染、噪音、振動、氣味等的商業設施（即使是允許項目），審查通常比甲種工業區更為嚴格，核准難度可能更高。
「公共服務」與「商業」的模糊地帶： 有些設施的性質可能介於兩者之間（例如大型員工餐廳、附設對外營業的員工福利社）。申請時如何定位，會影響是否受 10% 限制。這需要仔細研讀法條定義並與主管機關確認。
時程冗長與成本不低： 整個申請流程涉及多個機關，審查時間動輒數月甚至超過一年。加上規劃設計費、建築師技師簽證費、申請規費、可能的都市設計審議費、建築工程成本等，整體 時間成本與金錢成本 都相當可觀。需有充分的心理與財務準備。

六、成功申請的小撇步與建議

做足功課，研究法規： 徹底讀懂《都市計畫法》、所在地的施行細則、土地使用分區管制要點、以及目的事業主管機關的法規。這是成功的基礎。善用地方政府網站提供的「便民服務」專區，查詢申請書表與流程說明。
尋求專業協助： 強烈建議委託熟悉 工業區法規、土地使用管制、建築法規 的專業建築師事務所或顧問公司。他們能提供正確的規劃建議，準備符合要求的文件，並代表業主與各機關溝通協調，大幅提高成功率。
提前諮詢，建立溝通： 在正式送件前，主動拜訪相關主管機關的承辦人員，口頭說明計畫構想，了解潛在問題和審查重點。建立良好溝通管道有助於掌握進度與排除障礙。
文件完整齊全，一次到位： 申請文件務必依照各機關的規定準備齊全，避免因缺件或格式錯誤被退件，延誤時程。專業的承辦書能讓審查更順利。
務實評估需求與成本效益： 仔細評估設置該設施的真實需求、預期效益（是服務自家員工為主？還是對外營業賺錢？）、以及所需投入的龐大成本（申請費用、工程費用、增加的稅賦、營運成本）。確保投資具有合理報酬。
預留彈性與備案： 審查過程中可能被要求修改計畫（如縮減規模、調整位置、加強污染防治措施）。規劃時預留一些彈性空間，並有心理準備可能需要調整。
持續追蹤進度： 申請送件後，主動定期追蹤各階段的審查進度，適時補充說明或配合補正。

七、結論：活化工業區的契機，但需步步為營

允許在甲乙種工業區設置公共服務、公用事業及有限度的商業設施，是政府活化工業區環境、提升產業競爭力的重要政策。這為工業區土地帶來了更多元利用的可能性，創造了服務員工、吸引人才、甚至開發新商機的機會。

然而，這條路絕非坦途。從法規的複雜性（涵蓋都計、地政、建管、環保、衛生、各事業法規）、嚴格的申請流程（多重機關審查、10%面積限制）、到實務上的挑戰（成本高昂、時程冗長、鄰里溝通），每一個環節都需要業主投入大量的時間、精力與專業資源。

成功的關鍵在於：

徹底理解法規遊戲規則。
審慎評估自身需求與條件（特別是10%限制與成本）。
尋求專業團隊（建築師、顧問）的協助。
積極與各主管機關溝通協調。
耐心且細緻地完成每一步申請程序。

對於有意在工業區內發展非純製造業設施的企業主或投資者而言，深入了解這套機制，並做好萬全準備，才能合法合規地把握住工業區轉型升級的契機，讓工業用地發揮更大的價值，同時為區域發展注入新的活力。切記，合規是基礎，專業是助力，耐心是關鍵。在投入之前，務必衡量自身條件，踏穩每一步。