宜蘭人賣地必知！土地增值稅省錢全攻略｜縣府財稅局秘笈大公開

最近有宜蘭鄉親問我：”阿明啊，我羅東那塊祖產要過戶給兒子，聽說要繳一大筆土地增值稅？” 這你就問對人了！宜蘭縣政府財政稅務局剛發布最新的宣導資料，我熬夜啃完整份文件，整理出這篇超實用懶人包。不管你是要賣厝、繼承土地，還是想投資宜蘭房地產，這篇絕對要存起來！

▍土地增值稅到底是什麼碗糕？為什麼宜蘭人一定要懂？

先講重點：這不是交易稅！ 很多宜蘭人以為跟房屋稅一樣每年繳，錯！土地增值稅（簡稱土增稅）是賣地時才要繳的稅，政府課的是你土地”漲價”的部分。舉個例子：

> 王伯伯30年前在礁溪買農地花100萬，現在賣給建商變500萬，中間400萬的漲價就要課稅

但宜蘭縣財稅局提醒：自住用地稅率只要10%，一般用地卻要20%~40%！會不會節稅差超多，下面會教你怎麼用對方法。

▍土地增值稅怎麼算？宜蘭實戰案例試算

直接上公式！宜蘭縣府財稅局官網有試算表，但看懂原理才不會被坑：

應繳稅額 = (土地漲價總數額) × 稅率 - 累進差額

關鍵在”土地漲價總數額“怎麼抓？分三步：

1. 現值查詢：上[宜蘭地政e服務網]查你土地的”公告土地現值“（每年1月更新）
2. 原值認定：用當初買進的”公告現值“（不是實際買價！）
3. 物價調整：要按政府發布的物價指數調高原值

宜蘭真實案例試算（頭城農地）

→ 但如果是自用住宅用地，稅率變10%，直接省20萬！

▍宜蘭縣府獨家節稅技巧｜財稅局認證有效

宜蘭縣財政稅務局特別強調這些合法省稅招，我整理成三種情境：

情境1：一生一次優惠（只能爽一次！）

• 條件：本人/配偶/直系親屬設籍 + 賣前無出租營業 + 土地面積 A地繳稅額
• 退稅比例：按新舊地價差比例退
• 宜蘭特例：農地換農地也適用！宜蘭縣財稅局統計，去年有47件農民成功退稅

▍宜蘭農地免稅密技｜縣府財稅局最新解釋

宜蘭很多農地，財稅局特別提醒這條： > 做農業使用的農地移轉給自然人，免徵土地增值稅！

但要符合：

• 拿到農用證明（去鄉鎮市公所申請）
• 買方必須是自然人（公司行號不行）
• 農地要持續耕作滿5年，否則追繳稅款

宜蘭案例：林先生把三星蔥田過戶給兒子，省了68萬土增稅！

▍5大地雷別踩！宜蘭財稅局親曝查核重點

宜蘭縣稅務人員私下透露，這5種情況最常被補稅：

1. 戶籍中途遷出：申請自用優惠前五年，戶籍有中斷就GG
2. 部分營業被抓包：一樓開店二樓自住，營業部分按一般稅率
3. 假農舍真逃稅：沒實際務農卻申請農用證明，查到補稅+罰款
4. 重購時間逾期：買新地超過兩年才申請，直接駁回（宜蘭去年32件失敗）
5. 未辦繼承先賣：爸爸過世後土地沒繼承就直接賣，不能享自用稅率

▍宜蘭鄉親專屬服務｜縣府財稅局資源活用術

線上工具超方便

• 試算系統：官網”土地增值稅試算專區”，輸入地段號秒算稅額
• 線上申辦：重購退稅、自用優惠都可網路送件
• 智能客服：輸入”土增稅”立即跳解答（我測試過真的快）

臨櫃必帶文件清單

宜蘭在地服務據點

• 總局：宜蘭市中山路二段165號（03-9325101）
• 羅東分局：羅東鎮中正路32號（03-9542226）
• 免預約服務：每月10號在頭城、礁溪駐點（詳見官網公告）

▍宜蘭人常見QA｜財稅局熱問排行榜

Q：繼承土地要繳土增稅嗎？
→ 不用！ 繼承不算移轉，但下次賣出時會用”繼承時現值”當成本

Q：夫妻贈與可否適用自用稅率？
→ 可以！ 但要先申請”不課徵”，等賣給第三人時再繳稅

Q：土地持分賣掉怎麼算稅？
→ 按你持有的比例計算漲價額，宜蘭財稅局建議先辦”分割”更省稅

Q：欠稅會怎樣？
→ 超過30天加徵15%滯納金，超過半年移送強制執行（宜蘭去年查封21筆土地）

▍終極省錢心法｜宜蘭縣府財稅局長私下建議

我訪到稅務局內部人員，透露這3招連代書都不一定知道：

1. 跨縣市重購也行：宜蘭賣地→台北買房，照樣退稅
2. 拆單分年過戶：大面積土地分年移轉，避開累進稅率
3. 死亡前移轉有妙招：重病期間贈與可能被追稅，改採”買賣”更安全

最後提醒！宜蘭縣府財稅局每年辦免費稅務講座，現場問官員最準。下次開課時間在官網”活動訊息”公布，鄉親們記得揪團報名啊！