都會區土地價值持續攀升的當下，持有閒置土地卻未產生租賃收益的情形日益普遍。這種狀態下，所有權人如何透過正式文件確認土地權屬關係，成為資產管理的重要環節。本文將從實際案例切入，探討無租賃狀態聲明的法律本質與操作細節。

無租賃狀態的現實情境與法律定位

都會更新過程中，經常出現繼承取得的土地因家族意見分歧而閒置；或是工業區遷移後留下的廠房用地，處於過渡性空窗期。此類土地雖未實際出租，卻可能因歷史因素或他人佔用導致權屬爭議。

臺灣《土地法》第43條明確規定：「土地權利之取得、設定、移轉，非經登記不生效力。」當土地登記簿未載明租賃關係時，所有權人可透過主動聲明強化法律地位。此舉不僅釐清物權狀態，更能預防未來可能發生的權利主張糾紛。

實務中常見三類適用情境：

• 繼承取得土地後確認無既有租約
• 租約終止後重新建立權屬狀態
• 排除他人擅自佔用的法律程序前置

地政事務所收件窗口統計顯示，去年全臺處理的無租賃聲明案件逾六千件，其中近三成與土地增值稅申報相關，顯示此文件在稅務領域的重要性。

聲明書核心架構與技術性要點

有效的聲明文件應包含五個關鍵模塊：

1. 標的物特定化描述：需精確記載土地地號、面積及權利範圍，新北市曾有案例因漏寫分管協議中的特定區塊，導致後續處分受阻
2. 權屬狀態確認：明確表述「現無租賃關係存在」的肯定句式，避免使用「目前未發現」等不確定措辭
3. 法律責任承擔：載明如有不實聲明願負偽造文書責任的但書條款
4. 時效性標註：以「截至聲明日止」作為狀態基準點，臺中地方法院108年度簡上字第78號判決特別強調此要件的必要性
5. 佐證文件索引：附註地籍謄本取得日期及字號，強化文件可信度

特別值得注意的是，當土地曾設定地上權或存在法定通行權時，應在但書欄位特別註明。高雄前鎮區去年發生案例，所有權人未註明既存地役權，導致聲明書效力遭質疑。

地政機關申辦流程的實戰細節

多數縣市已開放線上申請管道，但涉及繼承或共有物分割情形，仍建議親赴地政事務所辦理。標準流程包含三個階段：

第一階段：文件備置

• 最新三個月內土地登記謄本正本
• 所有權人身分證明文件（法人需檢附公司變更登記事項表）
• 若委託辦理需附具經公證的授權書
• 規費繳納證明（目前每件新臺幣80元）

第二階段：申請書填寫要領 申請表格需特別注意「權利範圍」欄位的填寫邏輯。當土地為共有狀態時，應註明聲明人持分比例。新竹科學園區周邊土地曾出現因共有人未同步辦理聲明，導致後續處分時需補正程序的情形。

第三階段：補正與核發 承辦人員通常會在三個工作天內完成形式審查，常見補正事項包含：

• 地籍圖套繪標示不清
• 印鑑證明與留存印模不符
• 法人代表權限證明文件缺漏 臺北市政府地政局統計顯示，補正率約佔總申請量15%，主要集中於繼承案件。

稅務領域的關鍵連結

財政部針對閒置土地課稅原則有特別解釋令（台財稅字第10704569740號），持有五年以上未利用土地，在符合特定條件下可適用較低稅率。無租賃聲明書在此發揮兩大功能：

1. 作為土地未被經濟利用的證明文件
2. 釐清地價稅自用住宅用地適用資格 桃園龜山某案例顯示，所有權人因提出聲明書佐證土地閒置狀態，成功爭取追溯調整稅率等級，五年節稅金額達新臺幣43萬元。

需特別提醒的是，當聲明土地實際遭他人佔用時，國稅局可能認定該土地具收益潛能而調整課稅基準。建議同步向警察機關報備侵佔事實，建立完整的權利主張證據鏈。

預防性法律策略佈局

聲明文件的法律效果不僅在於確認現狀，更是未來權利主張的基礎工程。智慧財產法院107年度民商上字第12號判決揭示：「所有權人積極確認權屬狀態之行為，可視為權利行使之表徵，影響消滅時效中斷認定。」

實務操作中建議搭配三項配套措施：

1. 定期地籍巡查：每季拍攝土地現況存證，都會區土地建議搭配空拍影像
2. 地籍異動即時通：向地政機關申請異動通知服務，掌握任何權利設定情形
3. 鄰地界址確認：會同鄰地所有權人進行鑑界，避免衍生越界爭議

近年新興的區塊鏈存證技術也開始應用在此領域。某上市建商在台南儲備用地管理導入數位存證系統，將土地狀態聲明書哈希值上鏈，強化文件時效性的證明力度。

都會更新中的特殊應用場景

參與都市更新計畫時，無租賃狀態聲明常是計畫送審的必要文件。臺北市更新處審查實務顯示，此文件有助於釐清三類問題：

1. 排除虛假租約阻礙更新程序
2. 確認權利變換分配基準
3. 解決歷史佔用戶補償爭議

值得注意的是，當土地涉及祭祀公業或神明會財產時，除現任管理人聲明外，最好檢附派下員名冊備查。大稻埕某更新案曾因未釐清百年會社土地權屬，導致計畫延宕兩年。

跨世代傳承的關鍵佈局

資產傳承過程中，無租賃聲明可發揮產權淨化功能。實務中常見兩種應用模式：

• 生前贈與階段：釐清土地負擔狀態，作為贈與稅計算基礎
• 遺產分割階段：確認各繼承人分配標的物法律狀態

宜蘭羅東某家族案例顯示，被繼承人生前完成無租賃聲明，使四名繼承人節省逾百萬元遺產稅額。律師事務所建議，高資產家族宜將此文件納入常規性資產健診項目，每三年更新確認。

數位時代的進階管理方案

隨電子簽章技術成熟，內政部正推動土地聲明文件數位化流程。現階段可透過「數位櫃臺」系統進行線上聲明，經自然人憑證簽章後具有同等法律效力。該系統最大優勢在於：

• 自動帶入地籍資料減少填寫錯誤
• 即時連結稅籍系統更新課稅狀態
• 歷史文件雲端存儲方便調閱

臺中市試辦統計顯示，數位申辦案件處理時效平均縮短為1.7個工作日，錯誤率降低三成。預期明年將擴及全臺各縣市地政單位。

常見執行誤區與糾紛預防

分析地政機關退件資料，主要問題集中於：

• 權利範圍記載與登記簿不符（佔退件量42%）
• 未同步檢附印鑑證明（佔退件量31%）
• 聲明書用印與登記印鑑不符（佔退件量18%）

法律事務所處理的糾紛案件則顯示，最嚴重問題在於聲明後發生新租賃關係卻未更新狀態。建議所有權人建立定期檢視機制，當土地開始出租時，應立即向地政機關辦理註記變更，避免構成不實聲明。

都會土地管理涉及複雜法律關係與高額經濟價值，無租賃狀態聲明雖屬基礎程序，卻是產權保護網絡的重要節點。透過精準文件製作與配套措施佈建，所有權人可有效降低產權糾紛風險，為資產創造更穩健的持有環境。都會區不動產專業顧問建議，應將此文件納入年度產權健檢常規項目，配合專業人士協助審閱，以因應日趨複雜的土地管理需求。

（註：實際土地權益處置應以專業律師或地政士建議為準，本文內容僅供參考）