當你在臺灣親手打造新家園，或是接手未經登記的老屋時，「建物第一次測量」就是賦予房屋合法身分的第一步。這項程序攸關後續產權登記，卻常讓民眾摸不著頭緒。究竟什麼狀況需要辦理？該準備哪些文件？實際流程如何運作？

一、什麼是建物第一次測量？

簡單說，這是新建或從未登記的房屋向地政機關「報戶口」的過程。根據《地籍測量實施規則》，當建物滿足三大條件時必須辦理：

• 新建完成未辦理保存登記者
• 舊有合法建物尚未測量登記者
• 因增建、改建導致原登記內容與現況不符者

實務關鍵點：很多人誤以為只有新成屋才需辦理。實際上，早期農舍、眷村改建戶或繼承的老宅，若從未辦理產權登記，同樣適用此程序。我曾遇過屋主居住三十年後才發現房屋沒有權狀，導致無法過戶的案例。

二、誰能提出申請？

申請人資格有明確規範，優先順位如下：

1. 起造人：建築執照記載的原始建造者
2. 所有權人：實際持有房屋者
3. 管理人：經所有權人授權管理者
4. 典權人：設定典權的權利人

常見誤區：不少民眾誤解可由建築師或代書直接申辦。事實上，若申請人非起造人，必須檢附權利移轉證明（如買賣契約、繼承文件），否則地政事務所會直接退件。

三、必備文件清單與細節提醒

申請時需備齊七項核心文件，每項都有實務注意點：

(1) 申請書

• 各地政事務所提供制式表格
• 需載明建物坐落地號、建築完成日期
• 特別欄位：是否申請「建號預編」，可加速後續登記

(2) 身份證明文件

• 個人：身分證正反面影本
• 法人：公司登記證明及負責人身分證
• 委託辦理時，需加附委託書

(3) 建築執照

• 需檢附核准的建照與竣工平面圖
• 老屋無建照者，改附「合法房屋證明」或「實施建築管理前證明」

(4) 位置圖及平面圖

• 比例尺1/500位置圖（標示建物與鄰地關係）
• 平面圖需含各樓層尺寸與附屬建物
• 自行繪製者須由申請人簽章

(5) 使用執照影本

• 1995年後新建物必備
• 執照遺失可向工務局申請補發

(6) 門牌編訂證明

• 向戶政事務所申請最新門牌證明
• 未編訂門牌者，需先完成門牌申請程序

(7) 其他補充文件

• 共有物分管協議書（多人持分時）
• 土地使用權同意書（非自有土地建屋）
• 舊違建需檢附繳納房屋稅證明

文件準備訣竅：平面圖常是退件主因。建議以地政事務所提供的範本繪製，明確標註陽台、雨遮等附屬建物面積，避免重新補正延誤時程。

四、七步驟完成測量程序

▍步驟1：送件初審

攜帶文件至建物所在地政事務所測量課。承辦人當場檢查基本要件，通過即開立收件收據。此時需繳納規費（視建物面積計算，通常每棟新台幣4,000元起）。

▍步驟2：排定測量日期

收件後約7-15個工作天安排實地測量（都會區較久）。申請人會收到書面通知載明測量日期，需預留半日配合作業。

▍步驟3：現場測量作業

測量員到場執行三大任務：

1. 確認建物位置與地籍圖吻合
2. 丈量各樓層面積（含附屬建物）
3. 核對與鄰地界址關係

重點提示：申請人務必到場指界。遇界址爭議時，測量員會製作糾紛紀錄表，後續需協調或訴訟解決。

▍步驟4：成果圖繪製

測量後10日內完成建物平面圖、位置圖繪製。此時若發現面積與使用執照誤差超過2%，將通知申請人確認。

▍步驟5：成果圖核對

地政事務所寄發成果圖予申請人簽認。需特別核對：

• 主建物與附屬建物面積分割是否正確
• 共有部分（樓梯間、停車位）分配比例
• 各層用途標示是否相符

▍步驟6：建號編定

簽認後約5日內，地政機關正式編定建號，此為房屋的法定識別碼。

▍步驟7：領取測量成果

憑原收件收據領取建物測量成果圖及標示圖。此文件效力等同房屋身分證，是後續所有權登記的必要依據。

五、避開五大常見失誤點

根據地政單位統計，近三成申請案因這些問題延宕：

(1) 面積計算爭議

最常發生在「陽台外推」或「頂樓加蓋」。法規明定：未經許可的增建面積不予測量。曾有屋主花費數十萬裝潢露台，最終無法計入權狀面積。

(2) 界址指認錯誤

與鄰地界址重疊時，若雙方無法當場達成共識，案件將轉入糾紛調解程序，耗時至少三個月。建議測量前先與鄰居確認界標位置。

(3) 文件有效期問題

門牌證明、土地使用權同意書等文件有效期限僅六個月。曾有申請人沿用舊文件導致退件，需重新申請。

(4) 附屬建物漏列

雨遮、露台等常見漏列項目。根據最新規範，屋簷及雨遮已不計入測量面積，但露台仍應登載。

(5) 未配合補正期限

補正通知書通常限定15日內完成。逾期未補將直接駁回，規費不退，需重新申請繳費。

六、測量後續銜接登記

取得測量成果只是第一步，後續還有關鍵程序：

1. 所有權保存登記
   應於測量完成後30日內辦理，需另備登記申請書、稅單等文件。逾期可能需重新確認建物現況。

2. 稅籍設立
   持測量成果向稅捐處申報設立房屋稅籍，避免後續追繳稅款。

3. 抵押權設定
   若需辦理房貸，銀行將要求持測量成果辦理抵押權設定。

實務提醒：測量成果圖記載的面積，將成為未來房屋稅、地價稅的課稅基準。曾有案例因陽台面積登載錯誤，導致每年多繳數千元稅金。

七、特別情境處理原則

▶ 違章建築

1995年前既存違建可辦理「未登記建物測量」，但註記「未登記」字樣。此類建物雖可交易，但銀行通常拒貸，且拆除時無補償。

▶ 共有建物分管協議

多人持分時，建議在測量階段就簽訂分管協議書，載明車位、樓梯間等專用範圍，避免後續糾紛。曾發生兄弟繼承祖厝後，因未約定車位使用權對簿公堂。

▶ 工業廠房附加設備

工廠的大型機座、油槽等固定設備，可申請併入主建物測量。需檢附工廠登記證及設備配置圖說。

八、線上申辦新選擇

近年各縣市推動線上服務，流程簡化如下：

1. 登入「數位櫃臺」自然人憑證
2. 上傳文件電子檔（需掃描為PDF）
3. 線上繳納規費
4. 預約現場測量時間
5. 電子郵件接收補正通知

線上申請優勢：補正文件可直接上傳，免奔波。但需注意：

• 圖檔需清晰可辨識
• 檔案總大小不得超過10MB
• 非上班時間可預先上傳，但審查仍以工作日計算

結語：為產權打好基礎

完成建物第一次測量，如同為房屋取得法定身分證。這個過程看似繁瑣，卻是保障產權不可跳過的步驟。掌握文件準備要領與流程細節，能有效避免往返補件的時間損耗。當你手持那份蓋著地政機關關防的測量成果圖時，代表的不僅是紙本文件，更是對「家」的法律保障承諾。

房屋承載著我們的生活記憶，而合法的產權登記讓這份安心得以延續。與其事後花費數倍心力處理爭議，不如在建造之初就為它奠定穩固的法律根基。