臺南麻豆的老王種了三十年文旦，去年地主突然要求調漲三倍租金，否則收回土地。老王握著泛黃的租約書蹲在田埂發愁：「這是要斷我生路啊！」這樣的場景在臺灣農村並不罕見。當耕地租約遇上爭議，多數人不知道鄉鎮市區公所調解委員會藏著關鍵解方。

一、爭議爆發前的徵兆

佃農與地主間的緊張關係通常有跡可循，常見引爆點包括：

• 租金調整糾紛：地主主張物價上漲要求調租，佃農認為超出合理範圍
• 土地轉用爭議：地主指控未經同意的作物轉種或設施搭建
• 終止契約衝突：突然收回耕地影響耕作週期
• 補償金計算落差：地上物補償金額認定差距達數十萬元
• 三七五減租條例適用：對法定保障範圍的認知差異

去年屏東潮州有案例，地主以「種植高經濟作物」為由索要分成，佃農出示歷年繳租紀錄反駁：「合約寫明定額租金，怎能事後變卦？」

二、調解前的關鍵準備

踏進調解會場前，這些文件決定你的談判底氣：

佃農必備三項鐵證

1. 有效租約書正本：注意民國110年新版契約應記載事項
2. 耕作事實證明：農保資料、農產銷售單據、施肥紀錄
3. 歷年租金支付憑證：匯款明細或簽收單據

地主應備文件清單

• 土地所有權狀影本
• 地籍圖謄本標示耕作範圍
• 存證信函送達證明
• 市場租金行情報告（需具公信力）

高雄美濃曾發生地主遺失原始契約，佃農拿出泛黃合約佐證，調解委員當場判定：「契約雖有摺痕但印文清晰，具法律效力。」

三、調解現場攻防實錄

走進掛著「調解委員會」木牌的會議室，流程其實比想像中透明：

典型五階段程序

graph LR
A[雙方陳述主張] --> B[委員釐清爭點]
B --> C[分開協商]
C --> D[方案擬定]
D --> E[簽訂調解書]

去年臺中大甲的芒果園糾紛調解案，委員運用「分階段漲租」策略：首年調幅控制在15%內，後續按農產物價指數調整，既保障地主權益，也給佃農緩衝期。

實戰協商技巧

• 租金計算方程式：參考當期公告現值×3%～5%（非市價）
• 補償金估算基準：果樹按剩餘產齡×年均收益
• 終止契約預告期：至少需給一耕作期（如二期稻作間隔）
• 口頭承諾陷阱：「阿伯說好就好」需轉為書面附約

彰化溪湖葡萄農老張的經驗談：「委員當場撥電話問農改場專家，確認網室設施殘值算法，比我們胡亂喊價實在多了。」

四、法律賦予的關鍵後盾

調解過程常見的法規應用實例：

耕地三七五減租條例實務解讀

• 第16條：租約終止需符合「非因不可抗力繼續耕作一年」要件
• 第19條：補償金計算應扣除折舊（實務按年折舊率10%～15%）
• 第6條：書面契約缺失時，農用電費單可佐證租賃關係

調解書的強制效力

經法院核定後的調解書，效力等同確定判決。曾有地主拒絕履行調解結果，佃農持核準文件直接向法院聲請強制執行，省下數年訴訟時間。

五、調解破局後的出路

當雙方差距過大時，調解不成立證明書是重要文件：

後續行動路徑

graph TB
F[調解失敗] --> G[耕地租佃委員會申請調處]
G --> H[行政救濟程序]
F --> I[民事訴訟]

宜蘭三星蔥農案例：調解破局後六個月內提起民事訴訟，法院參酌調解紀錄，認定地主突漲租金違反誠信原則，判決維持原租金條件。

六、預防爭議的契約智慧

從數百件調解案歸納的避險要點：

新簽租約必載條款

1. 調整機制條款：明訂物價指數漲幅達15%才啟動調租
2. 終止權限制：限制地主收回自耕需實際經營三年以上
3. 補償金公式：附計算表列舉各項設施折舊率
4. 爭議處理方式：載明優先適用調解程序

雲林菜農在契約加註「颱風減產時按比例減租」，去年杜蘇芮颱風後省去爭執，地主主動減免三成租金。

七、地政資源實用清單

善用政府免費服務降低衝突成本：

臺東關山農會更提供「契約健檢服務」，由退休登記主任協助檢視條款漏洞，去年阻擋三起違法終止租約事件。

八、跨世代租佃新思維

年輕地主與老佃農的價值觀落差，可透過這些設計化解：

• 收益分成制：按銷售額比例拆帳取代固定租金
• 代耕轉型方案：地主投資設備，佃農轉技術股東
• 綠色補貼共享：申請節能設施補助抵充部分租金

苗栗公館有案例，地主提供智慧灌溉系統，佃農將節水獎金回饋20%當租金，形成互利循環。

（實務案例持續更新）當鐵皮屋辦公室裡的調解委員蓋上印章那刻，紛爭往往不是結束而是轉機。老農捧著調解書走出公所時，陽光正穿透玉蘭花葉灑在柏油路上。土地承載的不只是作物產值，更是世代間的信賴契約。下次經過田埂看見爭執的農民，別忘了提醒：「去公所走一趟吧，那裡有把化解糾紛的鑰匙。」