告別三七五租約！地主必懂的耕地租約註銷實務與眉角
那天，一位頭髮花白的陳老先生帶著一疊泛黃的文件走進事務所，眉頭深鎖。他把文件攤在桌上，最上面是一張歷經歲月、邊角磨損的「耕地三七五租約」。「林代書，阮老爸留下來的這塊田，佃農阿伯去年過身了，他兒子說現在沒人種田，這租約是不是該處理掉？聽說要『註銷』？但阮去鄉公所問，他們叫阮來找地政…」陳老先生的困惑，道出了許多擁有老耕地地主共同面臨的問題。隨著時代變遷與農業式微，存在超過半世紀的「耕地三七五減租條例」租約，其終止與註銷，成了實務上越來越常見卻也容易讓人摸不著頭緒的手續。
所謂的「耕地三七五租約」，源自民國四十年施行的《耕地三七五減租條例》。這項歷史性的政策，當初旨在保障佃農權益、改善農民生活，規定了地租不得超過主要作物正產品全年收穫總量的千分之三百七十五（故簡稱三七五租約），並賦予佃農永久的耕作權與優先承買權。這在當年確實是穩定農村的重要力量。然而，時移世易，臺灣社會經濟結構劇變，農業人口大幅減少，許多耕地早已不再耕作，甚至都市計畫變更為建地。租佃雙方或其繼承人，對於這份看似「永久」的租約關係如何終結，充滿疑問。
政策轉彎：條例廢止後的關鍵期
首先必須釐清的重大轉折點是：《耕地三七五減租條例》已於民國一百零一年十二月十三日經立法院三讀通過廢止，並自一百零二年十二月十三日正式施行廢止。這意味著法律上已不再「新成立」此類租約。然而，對於條例廢止前已訂立且尚未終止的租約，其效力與後續處理（包括終止、註銷登記），仍須依照該條例及相關規定辦理。廢止的是「條例」本身，而非立即消滅所有既存租約的效力。既存租約的終止，必須符合法定條件並完成登記程序，租佃關係才會正式消滅。
什麼時候可以啟動註銷登記？
耕地三七五租約並非地主單方面想註銷就能註銷。必須是租約關係已「合法終止」後，才能向土地所在地的直轄市或縣（市）政府地政事務所申請辦理租約「註銷登記」。常見的租約終止原因包括：
- 租期屆滿且雙方無意續約：雖然三七五租約原則上保障佃農續約權，但若租約定有期限，且期限屆滿時，雙方合意不再續租，租約即告終止。
- 承租人（佃農）自願放棄耕作權：佃農或其繼承人因無意耕作、年老、遷徙或其他原因，主動向地主表示放棄耕作權，並同意終止租約。這是實務上最常見的類型。
- 承租人死亡而無繼承人：承租人死亡後，若無合法繼承人願意繼承承租權，租約關係自然終止。
- 承租人喪失耕作能力且無繼承人願耕作：承租人因故（如重病、身心障礙）永久喪失耕作能力，且無繼承人願意或能夠繼續耕作。
- 非因不可抗力繼續一年不為耕作：承租人無正當理由（如非因天災、政府徵收等不可抗力因素）連續一年以上未實際耕作，地主可依法終止租約。
- 耕地經依法編定或變更為非耕地使用：例如，農地經都市計畫變更為住宅區、商業區或公共設施用地等，已無法作農業使用，此時租約目的無法達成，通常得終止租約。
- 耕地經政府機關徵收、協議價購或撥用：土地所有權已移轉給政府機關。
- 雙方合意終止：地主與佃農（或其全體繼承人）經協商後，達成終止租約的合意。
關鍵第一步：確認租約關係已「終止」
註銷登記是「結果登記」，而非「原因行為」。在跑地政事務所申請註銷之前，務必先完成「終止租約」這個法律行為。許多地主誤以為直接去地政就能辦「註銷」，這是不正確的。
- 合意終止最常見：實務上，多數情況是佃農（或其繼承人）已無意耕作，雙方簽署「終止耕地租約協議書」或「承租人放棄耕作權聲明書」。這份文件是後續申請註銷的核心證明。
- 其他終止原因需有證明：例如，承租人死亡無繼承人，需有戶籍謄本、除戶謄本及相關證明文件；耕地變更編定，需有都市計畫土地使用分區證明或相關公文。
申請註銷登記：流程與必備文件
確認租約關係已合法終止後，即可由土地所有權人（地主） 或其代理人，向土地所在地的地政事務所申請辦理「耕地三七五租約註銷登記」。申請時需準備的文件相當重要，缺一不可：
- 土地登記申請書：向地政事務所索取或自官網下載標準格式。
- 申請人身分證明文件：
- 申請人（地主）身分證正本（驗畢退還）及影本。
- 若為法人（如公司、農會），則需法人登記證明文件（如公司變更登記事項表）及代表人身分證影本。
- 證明租約已終止之文件（核心關鍵！）：
- 雙方合意終止：經雙方簽名蓋章的「終止耕地租約協議書」或「承租人放棄耕作權聲明書」正本。強烈建議此文件經過公證或認證，以避免日後爭議。若承租人已死亡，需由其全體繼承人共同簽署同意。
- 承租人死亡無繼承人：承租人除戶戶籍謄本、繼承系統表、其他可證明無繼承人之文件（如親屬會議紀錄、村里長證明等）。
- 耕地變更編定：都市計畫土地使用分區證明書或政府機關核發之證明文件影本。
- 其他原因：依個案提供相關證明文件（如法院判決確定書、縣市政府耕地租佃委員會調解或調處成立證明書等）。
- 原耕地三七五租約書正本：若遺失，需檢附切結書說明遺失原因。
- 土地所有權狀正本：辦理登記時需繳驗，登記完畢後發還。
- 委託書：若非地主本人親自申請，而是委託代理人（如代書、律師、親屬）辦理，需附具委託書及代理人身分證正本（驗畢退還）、影本。
- 其他地政事務所要求之文件：視個案情況，地所可能要求補充其他文件（例如，繼承系統表、戶籍謄本等以確認當事人身分）。
申請流程與地政作業
- 備齊文件：務必將上述所需文件準備齊全，特別是「證明租約已終止的文件」務必符合規定。建議事先電洽承辦地政事務所承辦課，確認細節。
- 送件申請：將申請書及相關文件送至土地所在地之地政事務所收件櫃檯。繳納登記規費（按土地面積計算，費用不高）。
- 地所審查：
- 承辦人員會詳細審查申請書件是否齊全、內容是否符合法令規定。
- 重點審查「租約終止證明」的合法性與有效性（例如，簽署人是否為合法權利人、協議內容是否明確）。
- 必要時，地所會函請相關單位（如鄉鎮市區公所）協助查證租佃關係現況。
- 若文件不齊或內容有疑義，地所會通知申請人限期補正。
- 公告程序（部分情況）：在某些特定終止原因（如承租人死亡無繼承人），地政事務所可能會依法進行公告，確認是否有其他利害關係人提出異議。公告期通常為三十日。
- 核准登記：審查無誤（且公告期滿無人異議）後，承辦人員會將租約註銷之事項登載於土地登記簿上，完成登記手續。
- 領件：登記完成後，地所會通知申請人領回土地所有權狀（已加註租約註銷事項）及相關文件。
實務上常見的卡關點與注意事項
- 承租人繼承人眾多，難以全體同意：這是最大的難題。老佃農過世後，其繼承人可能分散各地，人數眾多，要取得「全體繼承人」簽署放棄耕作權或同意終止租約的協議，非常耗時費力，甚至可能有人失聯或拒絕配合。解決方式可能需要透過協調、調解，甚至訴諸法院判決確認租約終止。
- 證明文件效力不足：自行簽署的協議書若未經公證人公證或法院認證，日後若有繼承人跳出來主張協議無效（例如，聲稱簽署時被欺騙或非本人意願），將衍生糾紛。強烈建議合意終止協議書辦理公證。
- 原租約書遺失：若原租約書正本遺失，需另附切結書說明遺失原因。地政事務所會調閱歷史檔案（如租約登記清冊）核對確認租約存在事實後，通常仍可受理。
- 土地共有的問題：如果地主不只一人（土地共有），申請註銷登記時，原則上需要全體共有人共同申請，或檢附其他共有人之同意書（除非另有分管協議授權）。
- 稅務影響 – 地價稅：完成三七五租約註銷登記後，該筆土地的地價稅率可能會受到影響：
- 原本若適用「自用住宅用地」或「其他特別稅率」（如工業用地、公共設施保留地等），通常不受租約存在與否影響，維持原優惠稅率。
- 若該筆土地原非適用特別稅率，且因有三七五租約而被課徵「田賦」（目前停徵），在租約註銷後，土地所有權人應主動向地方稅務局申報，該土地將改按「一般用地」稅率課徵地價稅。若符合自用住宅或其他優惠稅率條件，應另行提出申請。
- 土地增值稅：租約註銷本身不會觸發土地增值稅。未來地主出售土地時，土地增值稅的計算，其「持有期間」是從最初取得所有權時起算，不會因租約註銷而重新起算。但註銷租約後，土地產權恢復完整，可能影響其市場價值（通常是提升），這會反映在未來移轉時的現值上。
- 尋求專業協助：由於三七五租約涉及複雜的歷史背景、繼承問題、法律關係與地政程序，地主（特別是年長者或不熟悉法律程序者）強烈建議委託專業的地政士（土地代書） 或 律師 協助處理。專業人士能協助確認租約終止要件、代為撰寫協議書、辦理公證認證、與承租人（或其繼承人）溝通協調、備齊文件並向地政機關送件，大幅降低出錯風險與時間成本。費用通常是固定的委任規費，相較於自行處理可能產生的錯誤或糾紛成本，通常是划算的投資。
完成註銷後的好處
成功註銷三七五租約登記後，對地主最直接的益處在於：
- 完整回復土地所有權權能：去除原租約對土地所有權的束縛（耕作權負擔）。地主對土地的占有、使用、收益、處分權能不再受租約限制。
- 提升土地利用彈性與價值：土地可以自由規劃使用（需符合現行土地使用分區管制規定），不再受限於農業使用或需取得佃農同意。這通常能提升土地的市場價值。
- 避免潛在糾紛：明確終止法律關係，避免未來因繼承人眾多或對租約認知不同而產生的爭議。
- 有利於土地處分或開發：當土地要出售、設定抵押權、參與重劃或進行開發時，沒有三七五租約的負擔，產權更為乾淨，有利於交易進行。
結語：掌握時機，妥善處理
耕地三七五租約是特定歷史時空下的產物。在條例廢止後，面對既存租約，地主在符合法定終止條件時，積極、合法地辦理租約終止與註銷登記，是保障自身土地權益的重要步驟。過程看似繁瑣，特別是在處理繼承人問題時，更需要耐心與方法。釐清「終止原因」與「註銷登記」是兩個階段，備齊合法有效的證明文件（特別是經公證的合意終止協議書），必要時尋求專業地政士的協助，是順利完成的關鍵。及早處理，不僅能完整取回土地的自主權，更能為土地的未來運用開啟更多可能性。別讓這份歷史契約，成為您土地資產無形的枷鎖。