當農民團體或農業機構需要取得新耕地時，常遇到產權移轉的關卡。臺灣在《農業發展條例》設有特別規範，不同於一般土地買賣，需要透過「耕地移轉許可」程序。這套機制保障農地農用，卻也讓許多初次接觸的申請單位感到困惑。究竟哪些機構符合資格？該準備什麼文件？如何避免踩到地雷？本文整理實務操作要點，帶你掌握申請眉角。

誰能申請？三大類機構資格檢視

農民團體的認定標準

農民團體包含農會、漁會、農業合作社等組織。申請時須檢附組織章程與登記證明，重點在於章程中需明訂「農業經營」相關業務。例如苗栗某農會曾因章程未更新載明農產加工業務，導致申請遭駁回，後經補正才通過。

農業企業機構必備條件

農業企業須具備公司登記，且營業項目需與農業生產相關。常見問題是許多企業登記「農產品批發零售」，卻未包含實際耕作項目。建議營業項目應明確登載「農作物栽培」、「農場經營」等實質生產項目，並備妥近三年農業經營報表佐證。

農業試驗研究機構範圍

包含中央研究院農業所、農業試驗所、大專院校農學院等單位。需特別注意，若是學校單位申請，需以校方名義提出，而非個別系所。例如臺大農學院申請時應以「國立臺灣大學」為主體，並檢附校方授權文件。

耕地使用計畫書：決勝關鍵文件

核心內容架構

一份合格的使用計畫書應包含：

• 土地現況分析：土壤檢測報告、周邊灌溉系統圖
• 具體生產規劃：作物種類、預估產量、生產週期表
• 設施配置藍圖：溫室/加工廠位置標示（需符農地農用規範）
• 五年營運計畫：人力配置、資金來源、銷售管道說明

常見退件原因

• 未標明實際耕作面積比例（應達90%以上）
• 加工設施面積超過10%未特別說明
• 缺乏量化生產目標（如年產量、產值估算）
• 未附周邊農水路系統證明

嘉義某農業公司首次申請時，因計畫書僅寫「種植高經濟作物」被退件，補件具體說明「年產有機鳳梨20公噸，透過電商平台銷售」後才通過。

六階段申請流程拆解

1. 事前確認耕地屬性

   • 調閱土地登記簿謄本，確認編定為農牧用地
   • 查詢是否位於特定農業區（審查更嚴格）
   • 確認無套繪管制或農舍興建紀錄

2. 文件備齊三大類

   • 主體資格文件：法人登記證、章程、代表人身分證
   • 土地證明文件：地籍圖、土地登記謄本、所有權狀
   • 經營能力證明：農機具清單、專業人員證照、過去產銷紀錄

3. 線上填表注意事項

   • 農業用地作農業使用證明書申請系統操作
   • 需用工商憑證或自然人憑證簽章
   • 所有權人欄位若含多人，需填寫全體資料

4. 地方審查重點

   • 鄉鎮市公所現場會勘（約申請後14天內）
   • 確認無違規工廠或非法填土
   • 檢查現況與計畫書一致性

5. 主管機關複核

   • 縣市農業局檢視整體規劃可行性
   • 跨局處會審（地政、環保單位意見徵詢）
   • 特殊案例提報農委會專案審查

6. 許可後續作業

   • 收到許可函六個月內完成移轉登記
   • 地政事務所辦理所有權移轉時需檢附許可文號
   • 取得土地後每三年需提交耕作報告

臺南某合作社案例：從送件到核准耗時78天，關鍵在於補正三次使用計畫書。首次未附灌溉水源證明，第二次缺設施配置比例圖，第三次才完備。建議預留三個月作業期程。

實務痛點解析與解決方案

耕地零碎化難題

許多農地因繼承分割成小面積，影響整體規劃。可透過以下方式解決：

• 向地政事務所申請土地合併（需所有權人同意）
• 搭配耕地租賃，整合相鄰地塊共同規劃
• 申請時檢附周邊合作農戶同意書

桃園某生技公司即透過租用鄰接三筆農地，整合成2公頃基地，順利通過集約化經營審查。

歷史產權爭議處理

遇有共有土地持分複雜時：

• 申請前先辦繼承登記或共有物分割
• 檢附全體共有人同意移轉切結書
• 委託專業地政士辦理權狀補發

曾發生某研究機構購地後，發現賣方漏未辦理三十年前繼承登記，導致無法過戶。建議簽約前先向地所申請「土地登記簿謄本」，確認權利狀態。

稅務優惠與法規連動須知

移轉階段稅負減免

• 印花稅：憑許可文件免徵（《農業發展條例》第38條）
• 土地增值稅：符合農地農用可申請不課徵
• 契稅：按農地優惠稅率6%計徵

持有期間注意事項

• 地價稅：維持農用按千分之二課徵
• 房屋稅：附屬農舍需符合10%面積限制
• 所得稅：銷售農產所得免納營所稅

違規使用風險

取得土地後若未依計畫耕作，最重可能面臨：

• 處6萬至30萬元罰鍰（《區域計畫法》第21條）
• 追繳增值稅優惠差額
• 強制恢復原狀或撤銷許可

宜蘭曾有企業在許可後將部分土地鋪設水泥作為停車場，遭查獲後不僅受罰，更影響後續申請資格。

特殊案例處理原則

涉及原住民保留地

若耕地屬原保地，需額外注意：

• 所有權移轉需經原民會核准
• 承受人需具原住民身分
• 檢附部落會議同意紀錄

試驗機構跨縣市申請

農業試驗單位常需多點耕種，建議：

• 每筆土地單獨申請許可
• 總計畫書中說明各據點功能關聯
• 附上主機構對分支單位的管理規章

某國家級研究所在雲林、屏東同時申請三筆耕地，因在計畫書中明確標示「雲林基地為品種選育，屏東基地為量產試驗」，順利取得許可。

結語：掌握核心原則順利通關

耕地移轉許可制度核心精神在確保農地永續利用。申請成功的共通關鍵在於：

1. 事前充分準備：土地屬性確認、文件完整性檢查
2. 計畫具體可行：量化生產目標、合理設施配置
3. 全程法規檢視：稅務優惠配套、後續管理機制

臺中某合作社從初次申請失敗到複審通過的經驗顯示，主管機關最重視「申請單位是否具備實際耕作能力」。他們補件時附上農機具採購合約及技術人員聘書，大幅提高審查通過率。建議申請前可至各縣市農業局網站查閱最新範本，或預約地政事務所專業諮詢，避開常見申報地雷。農地移轉不只是產權過戶，更是對臺灣農業未來的投資，完善規劃將為農業經營奠定穩健根基。