耕地三七五租約的歷史脈絡與當代意義

臺灣的耕地三七五減租條例，源自民國40年的土地改革政策，核心精神在平衡佃農與地主權益。當時規定地租不得超過主要作物正產品年收穫量的千分之三百七十五，「三七五租約」因而得名。這項制度不僅終結了早期「五五分成」的高額地租剝削，更透過書面契約登記制度，為農地使用關係建立法律框架。

時至今日，儘管農業環境劇變，三七五租約仍影響著全臺數萬筆農地。當租約主體變更（如繼承、轉讓）或耕地狀況異動（如分割、合併）時，依法必須辦理租約變更登記。這不僅是行政程序，更是保障雙方權益的重要法律行為。未經登記的變更，在土地徵收補償或權利糾紛時，可能導致權益主張困難。

哪些狀況需要辦理租約變更登記

根據《耕地三七五減租條例》第6條及地政實務，常見辦理情形包括：

當事人身分變動

• 繼承登記：原承租人死亡，由法定繼承人繼承耕作權時
• 轉讓同意：承租人將耕作權讓與第三人，經地主書面同意
• 共同承租分割：數人共耕土地，需分割各自承租範圍

耕地標的變動

• 土地分割異動：因重劃、繼承分割導致耕地地號變更
• 耕地滅失調整：部分耕地因徵收或毀損，需調整租約面積
• 租約期限屆滿續約：原訂租期屆滿後重新訂約

值得注意的是，若僅是承租人通訊地址變更，只需備函告知鄉鎮公所，無需辦理正式租約變更登記。

實務操作流程與文件準備

第一步：確認辦理管轄單位

向耕地所在地的「鄉（鎮、市、區）公所」農業課提出申請。部分縣市已整合至地政事務所「耕地租約」專櫃，建議事先電話確認。

第二步：備齊核心文件

1. 租約變更登記申請書（公所提供制式表格）
2. 原租約正本（遺失需先辦理補發）
3. 身分證明文件：
   • 自然人：身分證正反面影本
   • 法人：公司登記證明及代表人身份證
4. 變動證明文件：
   • 繼承：除戶謄本、繼承系統表、全體繼承人同意書
   • 土地分割：土地登記謄本、分割協議書
   • 權利轉讓：地主同意書（需經法院公證）
5. 耕地現況照片（近年部分縣市新增要求）

第三步：送件與審查

將文件遞交承辦人員後，公所將啟動實質審查：

1. 現場會勘（約7-10個工作天）
2. 公告於公所佈告欄30日（徵求異議）
3. 調閱地籍資料確認耕地使用分區
4. 核對當事人稅籍狀態

遇爭議案件（如地主反對繼承），公所將召開耕地租佃委員會調解。調解不成則移請法院判決，此時登記程序將暫停。

登記過程中的關鍵注意事項

費用與時程

• 官方規費：新臺幣1,000元（繼承/分割類）
• 文件公證費：約2,000-5,000元（視標的價值）
• 標準處理時間：45-60個工作天（含公告期）
• 補件次數限制：超過3次未補正將予退件

常見補件原因

1. 印鑑證明未於三個月內申請（需重新辦理）
2. 繼承文件漏未會同其他繼承人用印
3. 土地謄本未顯示最新異動紀錄
4. 同意書未載明「永久耕作權讓與」字樣

耕地分割特殊規範

若因繼承導致耕地分割，單筆地號面積不得低於0.1公頃（約302.5坪）。低於此標準者，僅能由一位繼承人單獨登記，其他繼承人需簽署放棄耕作權同意書。

完成登記後的權益變化

對佃農的保障

1. 優先續租權：登記後當然取得下一租期優先承租權
2. 補償請求權：遇土地徵收時，可請求地價1/3補償
3. 地上物取回權：租約終止時，得取回未失效能之農作設施
4. 排除第三人干擾：經登記後得對抗新地主物權主張

對地主的保障

1. 租期確定性：明確記載起訖日期，避免無限期使用
2. 終止租約依據：經登記的欠租事實可作為收回耕地事證
3. 轉讓限制效力：未經同意的承租人轉讓行為無效
4. 稅賦抵扣憑證：已登記租金支出可全額抵減地價稅

實務上常見糾紛在於「默示更新」條款。租期屆滿後，若承租人繼續耕作而地主未立即反對，依法視為不定期限續租。此時地主欲收回耕地，須符合《減租條例》第19條法定事由（如承租人欠租達兩年總額），程序極為嚴格。

電子化申辦新趨勢

為提升便民服務，農委會推動「耕地租約數位化管理系統」：

1. 線上預填系統：於「臺灣耕地租約網」預填申請書
2. 文件上傳功能：掃描必要證明文件先行上傳
3. 進度查詢專區：輸入案號追蹤審查階段
4. 電子通知服務：審核結果以簡訊/Email通知

惟目前仍維持「線上申請、紙本核發」模式。完成審查後，當事人需攜帶身分證正本至公所領取加蓋關防的新租約書正本。領件時應現場核對：

• 承租人姓名與身分證號
• 耕地地號與面積
• 租期起迄日期
• 權利限制註記事項

糾紛預防與權利救濟管道

預防性措施

1. 每五年核對租約與最新地籍圖
2. 租金給付保留匯款紀錄（避免現金爭議）
3. 耕地重大設施施工前書面告知地主
4. 地主聯絡資訊變更時主動通報公所

救濟途徑

當事人對公所處分不服時，可依序採取：

1. 向縣市政府提起訴願（30日內）
2. 向高等行政法院提行政訴訟（訴願駁回後2個月內）
3. 民事權利爭議逕向地方法院提起確認之訴

各鄉鎮公所設「耕地租佃委員會」，免費提供調解服務。統計顯示，近三年調解成立率達78%，平均處理天數42天，較司法程序更有效率。

變更登記後的持續義務

完成登記不代表權利義務終結，雙方應注意：

• 稅籍申報：新承租人應於30日內向稅捐處變更納稅名義
• 地價稅優惠：持續耕作可申請千分之二稅率（一般用地千分之十）
• 耕地維護責任：不得任其荒廢逾一年，違者得終止租約
• 轉作報備：改種非約定作物需書面報備，避免補貼爭議

近年新增「耕地永續利用條款」，承租人若實施有機轉型、水土保持工程，得檢附農改場證明申請租金減免，最高可減收年租金30%。

跨世代傳承的關鍵建議

隨著老農逐漸退休，三七五租約面臨世代交接問題：

1. 繼承提前規劃：老農應預立「耕作權繼承同意書」避免子女爭產
2. 青年從農備忘錄：新承租人需自行辦理農保加保（不自動繼承）
3. 科技耕作報備：採用無人機、自動灌溉等設備應載明於租約附件
4. 災害處理機制：颱風損害分攤比例建議明訂於契約條款

地政單位提醒，近五年未辦理租約變更登記者，應主動至公所核對契約狀態。早期手工登記常有資料缺漏，補正後可避免未來權利主張障礙。最後切記：任何耕地權利異動，皆應以「登記生效」為準，口頭約定不具法律效力。