當您計畫在臺灣進行新建案或景觀改造，是否常聽人說「記得跑預審」？這道關卡讓許多申請人頭痛不已。其實只要掌握核心要領，預審可以成為您開發案的助力而非阻力。今天就帶您釐清建築及景觀預審的關鍵細節。

預審究竟審什麼？

簡單說，這是在正式建造前先確認設計方案是否符合法規的機制。主管機關會針對三個層面把關：

1. 建築技術規則：包含結構安全、防火間隔、無障礙設施等
2. 景觀綱要計畫：審視綠化比例、開放空間、視覺協調性
3. 都市計畫規範：檢核建蔽率、容積率、退縮距離等土地使用限制

去年臺中某建案因忽略鄰棟間距問題，預審階段被要求修正設計，反而省下後續變更的百萬元成本，這就是預審的實際價值。

誰需要申請預審？

符合以下任一條件就該提出申請：

• 新建築總樓地板面積逾500平方公尺
• 位於特定景觀管制區（如歷史風貌區、自然景觀區）
• 公有建築物及公共工程
• 申請容積移轉案件
• 地方政府公告指定區域（如臺北市山坡地開發）

特別提醒：都更案無論規模大小都需辦理預審，這是民眾最常忽略的要點。

五步驟完成預審申請

步驟一｜確認主管機關

別跑錯窗口！依據開發規模與位置，主管機關可能不同：

• 地方建管單位（多數民間中小型案件）
• 內政部營建署（大型開發案或跨縣市工程）
• 特定園區管理局（如科學園區、加工出口區）

建議先至各縣市建管處網站查詢收件標準，例如新北市針對30層以上超高建築設有專案小組。

步驟二｜備齊核心文件

準備這些基本項目：

• 申請書（需加蓋大小章）
• 土地登記謄本與地籍圖（三個月內）
• 設計圖說：包含配置圖、各層平面圖、立面圖、剖面圖
• 景觀模擬圖（需標示植栽種類與比例）
• 法規檢討表（自行勾稽符合條款）

常漏文件Top3：

1. 土地權利證明文件（非地主申請需附委託書）
2. 現況照片（尤其是山坡地開發案）
3. 鄰近建築物調查報告（歷史街區必備）

步驟三｜線上送件新趨勢

多數縣市已開放線上申請系統（如臺北市建管即時通），操作要訣：

• 使用自然人憑證或工商憑證登入
• 圖檔需轉PDF格式且單檔<10MB
• 繳費單可直接列印超商代收
• 系統自動計算審查天數（通常14-30工作天）

臨櫃申請者注意：臺中市已實施「預約分流制」，未預約者可能需等候1小時以上。

步驟四｜補正實戰教戰

收到補正通知別緊張！常見補正原因：

• 技術性問題（佔67%）：例如消防通道寬度不足0.5公尺
• 文件缺漏（佔28%）：未檢附結構計算書
• 法規誤判（佔5%）：誤用舊版容積率標準

高效處理補正技巧：

1. 立即致電承辦人確認疑點
2. 修正處用紅色標註對照表
3. 補正期限內未完成視同撤案
4. 重大變更需重新送審

步驟五｜領取審定書

通過後您會取得：

• 預審結果通知書（記載核准事項）
• 法規符合性檢核表（後續請照依據）
• 有效期限通常為2年（可申請展延1次）

避開三大致命錯誤

錯誤一：輕忽基地特性

• 山坡地：需附水土保持計畫
• 文化資產周邊：需文資審議通過證明
• 土壤液化區：需地質改良方案 案例：高雄某案場因未檢附地下水位調查，補正耗時45天。

錯誤二：景觀設計疏漏

法規要求至少包含：

• 喬灌木比例（通常3:7）
• 原生樹種佔比（多數縣市要求>50%）
• 夜間照明模擬圖
• 透水鋪面設計圖

錯誤三：法規銜接斷層

新北曾發生案例：申請人用建築技術規則送審，卻忽略該區另有「淡海新市鎮景觀要點」，導致全案重審。建議：

1. 查閱地方政府自治條例
2. 確認最新通案法令（如綠建築基準）
3. 注意區域計畫特別規範

專家私房建議

時間管理術：

• 避開3-5月送件高峰（年底趕案潮）
• 上午送件可縮短1-2天書件處理時間
• 小型案件優先選線上申辦

溝通心法：

• 事前諮詢可縮短40%審查時間（各縣市設有預審諮詢窗口）
• 補正階段提供「修正對照表」加速複審
• 重大開發案建議召開預審協商會議

法規更新動態： 112年起新增兩項重點審查：

1. 建築碳排計算書（依建築能效標示制度）
2. 極端氣候因應措施（如暴雨滯洪設計）

當預審未通過時

若收到否決通知，您可以：

1. 申請複審（需於15日內提出）
2. 提行政救濟（訴願程序）
3. 調整方案重新送件

臺南曾有開發案經三次修正後通過，關鍵在採用「階段式送審」策略：先送核心架構確認法規符合性，再逐步完善細節設計。

資源活用指南

善用政府免費資源：

• 📚 內政部營建署「預審常見問答輯」
• 🖥️ 各縣市建築管理處線上檢核表（如桃園建管小幫手）
• 🎧 預審諮詢專線（多數縣市提供每周2日專人解說）

民間專業協助管道：

• 建築師公會技術協審服務
• 大學建築系預審健診計畫（如成功大學）
• 合法開業建築師委託簽證

結語：預審是建設的導航系統

與其將預審視為阻礙，不如當成專業的免費顧問服務。臺中七期某建商分享：「每次預審補正要求，都幫我們發現設計盲點。」掌握申請節奏、吃透法規精神、善用溝通管道，您也能讓預審流程成為開發案的最佳後盾。

最後提醒：各縣市執行細則常有差異，送件前務必確認當地最新公告。例如基隆市要求海港區域建築需另附「視覺穿透性分析」，這在其他縣市就未必需要。事前多花半天研究，可能省下數週寶貴時程。