在臺灣，許多真正從事農業生產的農民，內心或許都有一個願望：能在自己耕作的土地附近，擁有一個安身立命的住所。既方便照料農作，也能免去奔波之苦。「農業用地興建農舍辦法」中，提供了一種特殊的途徑——「集村方式」興建農舍。這個制度立意良善，希望整合零散農地，集中興建農舍，減少農地破碎化，同時滿足農民實際居住需求。然而，實際要成功申請通過「集村興建農舍」的審查，箇中學問與需要注意的細節，遠比想像中複雜。本文試著從實務角度，帶您瞭解這套機制的運作與審查重點。

一、 為什麼需要「集村」？制度初衷與現實需求

早期農舍興建較為寬鬆，衍生不少非農民興建豪華農舍、變相炒地皮的亂象，導致農地流失、農地非農用的批評聲浪不斷。為此，政府逐步修法嚴格化農舍興建條件，其中一個方向，就是鼓勵（甚至某種程度引導）農民以「集村」方式申請興建。

集村興建的核心目標：

1. 維護農地農用本質： 將農舍集中配置，避免農地因零星興建農舍而被切割得支離破碎，影響農業生產環境完整性與大面積耕作效率。
2. 提升公共設施效益： 集中居住，理論上較容易規劃聯外道路、排水、污水處理等基礎公共設施，管理維護成本也可能較低。
3. 落實農民居住需求： 在嚴格把關「農民資格」的前提下，讓真正從事農業生產者，能在耕作區域附近擁有合法、安全的住所。
4. 引導農村社區發展： 形成小型農業聚落，有助於農村社區意識凝聚與發展。

簡單說，集村農舍審查的核心精神，就是在「保障農地有效農業利用」與「滿足實際務農者基本居住需求」之間，尋求一個平衡點。

二、 集村興建農舍的「高門檻」：法定基本條件

想走集村模式，不是幾個人湊一湊就可以。法規設下了相當明確且嚴格的門檻：

1. 最低戶數門檻： 這是集村的「基本盤」。依據「農業用地興建農舍辦法」第 11 條規定，集村興建農舍至少要有二十戶以上共同提出申請。這二十戶，代表至少要有二十位符合資格的農民（或農民組合）參與。
2. 農民資格認定（重中之重）：
   • 身份： 申請人必須是農民。依《農業發展條例》第 3 條定義，農民指直接從事農業生產的自然人。實務審查上，主要看是否具備農保資格，或是實際從農並能提出具體證明（如銷售憑證、耕作照片、租賃契約、農業經營計畫書等）。
   • 土地持有： 每位申請人必須在集村所在的同一直轄市、縣（市） 內，擁有農地，且該農地面積不得小於0.1公頃（約302.5坪）。這塊地是證明申請人具農民身份與在地耕作連結的關鍵。
   • 無自用農舍： 申請人及其配偶、未成年子女，在該直轄市、縣（市）內均無其他自有農舍。這是為了確保集村農舍是為了解決「實際居住需求」，而非投資或度假。
3. 基地選址要求：
   • 不得位於特定農業區： 集村農舍的建築基地（即實際蓋房子的那塊地），原則上不得位於特定農業區。除非經主管機關（通常是縣市政府農業處）會同相關單位勘查後，認定不影響農業生產環境及農地有效利用，且「找不到其他適當區位」，才可能例外核准。這點限制非常大，因為臺灣優良農地多劃為特定農業區。
   • 最小面積限制： 整個集村建築基地的總面積，也有最低限制。
   • 符合土地使用分區： 基地當然要符合非都市土地使用分區的容許使用項目（如一般農業區的農牧用地、甲種或丙種建築用地等），或都市計畫區的相關分區規定。
4. 農業用地變更與回饋： 如果建築基地原本是農業用地（如農牧用地），因為要蓋農舍（視為非農業使用），依法可能需要辦理使用地變更編定（非都市土地）或使用分區變更（都市土地）。這過程通常涉及：
   • 捐贈土地或繳納回饋金： 需按規定比例捐出部分土地作為公共設施用地（如道路、綠地），或繳納相當金額的代金。
   • 興建公共設施： 開發者（集村申請團體）需負責基地內的必要公共設施（如道路、排水、路燈）之設計、施工及日後維護管理責任。
5. 整體規劃設計規範：
   • 建蔽率、容積率： 需符合建築法規及所在地土地使用管制規則（如非都市土地使用管制規則、都市計畫施行細則）的規定。
   • 建築設計： 法規雖未強制風格，但實務上主管機關會期望農舍設計能融入農村地景，避免過於突兀豪華。高度、樓層數也有限制。
   • 公共設施： 需規劃完善的道路系統、停車空間、排水系統、污水處理設施（通常要求設置專用污水處理設施，如化糞池加土壤處理或等同級設施）、垃圾收集點等。
   • 隔離綠帶： 建築基地與毗鄰農地之間，通常需留設一定寬度的隔離綠帶或空間，減少居住活動對農業生產的干擾。
6. 土地取得與整合：
   • 建築基地的土地，必須由全體申請人共同持有，或是由依法設立的法人（如合作社、農會、農業公司）興建後，再將農舍及其坐落土地移轉給符合資格的農民。
   • 這涉及複雜的土地產權整合、買賣或信託等法律程序，需要專業人士（地政士、律師）協助。

三、 審查流程：漫長且嚴謹的關卡

集村農舍的審查絕非一蹴可幾，是一個需要耐心與細心準備的過程，通常涉及多個政府單位（農業單位、地政單位、建築管理單位、環保單位等）的共同審查。主要流程概述如下：

1. 籌組與規劃階段：

   • 找到足夠數量（20戶以上）且都符合農民資格的夥伴。
   • 覓得合適且符合法規選址條件的建築基地。
   • 委託專業團隊（建築師、水土保持技師、環境工程技師、地政士等）進行初步規劃設計、土地整合可行性評估、財務試算等。

2. 申請籌設許可（關鍵第一步）：

   • 向集村所在地的直轄市或縣（市）政府農業主管機關（通常是農業處）提出「集村興建農舍籌設許可」申請。
   • 檢附核心文件：
     • 申請書。
     • 全體申請人名冊及其符合農民資格之證明文件（農保證明、加保證明、實際耕作證明等）。
     • 全體申請人及其配偶、未成年子女在該縣市內無其他自用農舍之切結書或證明文件（可向地政事務所申請土地建物查詢清單證明）。
     • 每位申請人所持有該縣市內農地之土地登記謄本（地籍謄本），證明面積達0.1公頃以上。
     • 建築基地之土地登記謄本、地籍圖謄本、土地使用分區證明。
     • 建築基地位置圖、配置示意圖。
     • 初步的整體開發構想書（含公共設施規劃構想）。
     • 土地取得方式說明（共同持有或法人興建後移轉）及相關證明文件（如合作意願書、預定買賣契約草案、法人設立許可文件草案等）。
   • 審查重點： 農業主管機關會嚴格審查每位申請人的農民資格真實性、土地持有狀況、無其他農舍狀況，以及建築基地的區位是否符合法規要求（特別是特定農業區的限制）。此階段通過，才取得「籌設許可」，是後續作業的入場券。

3. 細部規劃設計與相關許可申請：

   • 依據籌設許可的要求，進行更詳細的規劃設計：
     • 委託建築師設計建築物（各戶農舍及必要公共設施）。
     • 委託水土保持技師規劃設計水土保持設施（若基地需開挖整地）。
     • 委託環境工程技師設計污水處理設施。
     • 進行交通影響評估（若規模大或位於敏感地區）。
     • 進行環境影響評估（若達到一定規模）。
   • 同步申請相關許可：
     • 水土保持計畫核准： 向農業或水保主管機關申請。
     • 建築執照申請： 向建築管理機關（工務局、建設處）申請，需檢附建築設計圖說、結構計算書、土地使用權證明、水土保持核准文件等。
     • 使用地變更編定或使用分區變更核准： 向地政主管機關（地政局、地政處）或都市計畫主管機關申請。此階段需完成土地捐贈或繳交代金。
     • 污水處理設施設計核准： 向環保主管機關申請。

4. 申請興建許可：

   • 在取得水土保持計畫核准、建築執照（或原則同意）、使用地變更核准（或原則同意）等必要文件後，向原核發籌設許可的農業主管機關申請「集村興建許可」。
   • 此階段需檢附所有已取得的許可文件、更細緻的整體開發計畫書、各戶農舍分配計畫、管理組織章程草案等。
   • 審查重點： 農業主管機關會確認所有規劃是否符合當初籌設許可的要求，以及各項專業計畫是否完備且獲得相關單位核准。

5. 施工與完工：

   • 取得「興建許可」及「建築執照」後，即可按圖施工。施工期間需接受相關主管機關的監督查驗（建築施工管理、水保設施施工查驗等）。
   • 施工完成後，由建築師等相關技師簽證，申請使用執照。

6. 產權登記與移轉：

   • 取得使用執照後，即可辦理建物第一次測量（建物複丈）與建物所有權第一次登記（保存登記）。
   • 若採「共同持有」模式，則各申請人依約定比例辦理產權登記。
   • 若採「法人興建後移轉」模式，則由該法人先取得所有權狀，再依約定將各戶農舍及其坐落基地移轉登記給符合資格的農民（需再次確認其農民資格未喪失）。
   • 關鍵點： 農舍及其坐落土地完成移轉登記後，承受人（農民）需立即向稅捐機關申請按「自用住宅用地」稅率課徵地價稅及未來房屋稅，並承諾持續符合農民資格且該農舍為其唯一自用住宅。此優惠稅率是重要權益。

四、 實務上常見的困難點與注意事項

理解了法規與流程，更要關注實務操作中容易卡關或忽略的地方：

1. 農民資格認定是「重中之重」且「動態查核」：

   • 申請籌設許可時符合資格，不代表興建完成後移轉時仍符合。農保資格可能中斷、農地可能出售（面積不足0.1公頃）、可能繼承或另購了其他農舍。資格是持續審查的！ 尤其在最後產權移轉登記時，主管機關會再次確認承受人資格。資格不符，可能無法完成登記或失去稅賦優惠。
   • 實際耕作證明難度高： 對於沒有農保的申請人，如何提出有力的「實際耕作」證明，常是爭議點。單純的土地所有權狀不夠，需要具體的農業經營事實（如農作物照片、銷售單據、租賃契約、加入產銷班證明、農業經營計畫書及執行紀錄）。

2. 土地整合的複雜性與成本：

   • 找到一塊面積足夠、區位合法（避開特定農業區）、產權單一或相對單純、地主願意出售或參與集村的土地，非常困難。
   • 整合多筆土地或與多位地主協商，耗時費力，且涉及複雜的產權處理（持分、信託、合建契約等），法律風險與成本（仲介費、簽約費、代書費、稅費）極高。
   • 建築基地若需辦理使用地變更，其所需繳納的「回饋金」或「捐地」比例，是龐大的開發成本。

3. 龐大的開發成本與分攤爭議：

   • 除了土地成本、建築成本（營造費用）外，還有龐大的「開發負擔」：規劃設計費（建築師、技師簽證費）、申請規費、水土保持工程費、公共設施工程費（道路、排水、污水處理廠、電信電力外管）、環境影響評估費、使用地變更回饋金或代金、地政登記規費、稅費（過戶時的土增稅、契稅）等。
   • 這些成本如何公平、合理地在二十戶（或更多）申請人間分攤？後續公共設施（如污水處理廠）的維護管理費如何收取？在籌組初期就必須有明確的財務計畫與契約約定，否則極易衍生糾紛。

4. 特定農業區限制的實質影響：

   • 法規原則上禁止在特定農業區興建集村農舍，而臺灣許多優良農田都屬此區。能找到符合條件且非特定農業區的適當土地，難度極高，大幅限縮了集村農舍的可行地點。

5. 時間冗長與政策變動風險：

   • 從籌組、申請、規劃設計、取得各項許可到完工交屋，耗時數年是常態。在此期間，相關法規（農舍辦法、建築法規、水保法規、環評法規、稅法）或地方政府審查標準，都有可能變動，增加不確定性與風險。

6. 後續管理與義務：

   • 農舍興建完成後，所有權人仍需遵守農舍相關使用規定（不得違規使用、不得分割移轉、需維持農民身份等），才能維持自用住宅稅率優惠。
   • 集村社區的公共設施（道路、排水、污水處理設施、公共綠地）需有完善的管理組織（如管理委員會）及經費來源（管理費）負責維護，否則容易衍生環境衛生與公共安全問題。

五、 集村 vs. 個別申請：哪種適合我？

除了集村，農民當然也可以選擇「個別」申請興建農舍（需符合《農業用地興建農舍辦法》第 2 條、第 3 條的嚴格條件，如持有農地 0.25 公頃以上滿 2 年、設籍滿 2 年、無自用農舍、具農保或實際耕作證明等）。兩者比較如下：

選擇建議：

• 若您持有大面積農地（≥0.25公頃）且位置適合蓋農舍（符合分區、地質等），個別申請相對單純。
• 若您持有的是小面積農地（≥0.1公頃但<0.25公頃），又想擁有鄰近耕作區的合法住所，且能找到足夠志同道合且符合資格的農民夥伴，並能負擔高昂的整合開發成本與時間，集村可能是唯一途徑。但務必審慎評估可行性與風險。

六、 給有意參與集村農舍者的誠心建議

1. 確認自身資格是核心： 仔細檢視自己是否符合「農民」定義（農保或有力耕作證明）、是否在目標縣市持有≥0.1公頃農地、是否與配偶未成年子女在該縣市真的無其他農舍。資格是根本，資格有疑慮，後續都是空談。
2. 慎選合作夥伴： 找到19個以上同樣符合資格、理念相近、財務能力相當、願意長期承擔風險與義務的夥伴，是計劃成功的基石。簽訂嚴謹的合作契約（或預定買賣契約）至關重要，明確規範出資比例、權利義務、退出機制、糾紛處理等。
3. 尋求專業團隊協助： 絕對不要低估集村開發的複雜度。儘早聘請有相關經驗的專業團隊，包括：
   • 土地開發整合顧問/地政士： 協助土地尋覓、產權調查、整合談判、契約擬定。
   • 建築師： 負責整體規劃設計、申請建照。
   • 律師： 審閱各類合約、保障權益。
   • 專業技師： 水保技師、環工技師、結構技師等，負責各項專業簽證。
   • 稅務顧問： 評估稅負（土增稅、契稅、房地合一稅、地價稅、房屋稅）及節稅規劃。
4. 徹底評估財務可行性： 詳細估算所有可能成本（土地、建築、公共設施、專業簽證費、規費、稅費、利息、管理基金等），並確認所有參與者的財務負擔能力。預留足夠的預備金以應付不可預見的支出和工期延宕。
5. 深入了解目標土地： 對擬選定的建築基地進行徹底的盡職調查：
   • 產權： 確認產權清晰無糾紛（申請土地登記謄本、異動索引）。
   • 土地使用分區與編定： 申請分區證明，確認是否為特定農業區？容許使用項目？建蔽率容積率？
   • 法規限制： 有無禁限建？是否位於環境敏感地區（山坡地、水源區、斷層帶、洪氾區）？是否需要環評？
   • 地形地貌與公共設施： 聯外交通、水電瓦斯、電信、排水等接入條件？地形是否需大規模整地？
6. 與主管機關保持溝通： 在規劃初期，即可攜帶初步構想書，向地方政府農業單位、地政單位、建管單位進行「預審諮詢」，了解當地審查重點與可能的困難點，避免走冤枉路。
7. 務實看待時間與風險： 做好心理準備，這是一個漫長（至少3-5年起跳）且充滿變數（法規變動、審查意見、工程延宕、夥伴退出等）的過程。耐心、彈性與風險承擔能力缺一不可。

結語

農業用地以集村方式興建農舍，提供了一條讓小農也能在耕作地附近安居的「可能」途徑。然而，這條路布滿了高聳的法規門檻、複雜的整合工程與龐大的資金需求。它絕非一條捷徑，而是需要極高共識、專業協助與長期投入的艱鉅任務。對於真正有心務農、渴望土地相連的農民而言，深入了解審查的關鍵點、審慎評估自身條件與風險承受度、尋求可靠的專業支援，是踏出這一步不可或缺的功課。制度的本意是平衡農業生產與農民居住，如何在嚴格的審查框架下，讓這份美意真正落地，需要申請者與主管機關共同的智慧與務實態度。務農艱辛，盼能安居，箇中取捨與努力，需要每一位參與者步步為營。