站在臺中市西區的土地上，望著那塊祖傳三代的農地，陳先生怎麼也沒想到會和鄰居為了田埂界線爭執不下。這種場景在快速發展的臺中屢見不鮮，從七期重劃區的豪宅糾紛到豐原老宅的繼產爭議，不動產問題往往牽動市民最根本的權益。臺中市政府地政局的不動產糾紛調處機制，正是為此而生的關鍵解方。

一、什麼是調處？比訴訟更聰明的選擇

當您聽到「調處」兩字，可能會聯想到法院調解或里長協調。但地政局的專業調處服務截然不同：這是依《土地法》第34條之2授權的行政程序，由具備地政、法律專業的調處委員組成團隊，專門處理不動產相關爭議。最大特色在於免收調處費用（僅需千元以內的測量規費），且平均30-45天就能完成程序，相較於動輒數年的訴訟，堪稱「高CP值」的救濟途徑。

去年臺中地政局就成功處理了超過200件糾紛案例，其中近七成當場達成協議。地政局長曾親口告訴我：「調處不是和稀泥，而是用專業釐清權益界線，讓雙方找回對話基礎。」

二、哪些糾紛能找地政局？六大常見類型實例

（1）土地界址爭議

烏日區林姓兄弟繼承祖產後，因0.5坪畸零地界線爭執十年。經調處委員會同測量隊現場鑑界，搭配百年地籍圖比對，當場劃定雙方認可的界線，省下數十萬訴訟費。

（2）共有物分割僵局

西屯區某大樓12名共有人對停車位分配方案僵持不下。調處會議中，委員運用3D地籍建模技術模擬不同分割方案，終達成階梯式使用協議。

（3）登記錯誤救濟

沙鹿區林小姐發現30年前登記的持分面積短少3坪。調處小組調閱日治時期土地臺帳，確認疏失後直接啟動更正程序，免去漫長行政訴訟。

（4）優先購買權爭端

大里區黃姓地主出售土地時，鄰地主主張優先購買權。調處委員解析《土地法》第104條，釐清「書面通知」要件，避免百萬賠償爭訟。

（5）租賃糾紛

逢甲商圈某店面租約期滿，房東拒還押金爭議。調處會中釐清房屋稅單與修繕紀錄，兩小時達成退還方案。

（6）繼產分配衝突

東勢區張家五兄弟繼承農地，對分割方式各執己見。委員導入「農地完整利用」原則，設計輪耕方案化解對立。

三、實戰流程圖解：從申請到執行

步驟1｜備齊三項關鍵文件

走進臺中市豐原陽明大樓的地政局服務台前，請先確認帶齊：

• 申請書（現場提供或官網下載）
• 爭議土地建物的最新登記謄本
• 權利證明文件（如契約書、繼承系統表）

步驟2｜現場申請這樣做

至地政局測量科櫃檯繳件後，承辦人會啟動「三查機制」：

1. 地籍資料庫比對
2. 歷史異動軌跡追蹤
3. 鄰地關係圖套疊分析

小提醒：建議先電洽(04)2217-0278確認應備文件，避免白跑一趟

步驟3｜調處會議攻防重點

會議通常在陽明大樓2樓調處室舉行，流程分三階段：

graph LR
A[雙方陳述主張] --> B[委員釐清爭點]
B --> C[提出解決方案]
C --> D{達成協議？}
D -->|是| E[簽訂調處書]
D -->|否| F[移送司法機關]

關鍵技巧：

• 攜帶原始契約與地籍圖彩色影本
• 對委員提問精準回應（例：「您指的地上物是84年還是93年增建？」）
• 書面方案提出時勿急著簽署，可要求30分鐘場外協商

步驟4｜結果執行效力

調處成立後將製發調處結果通知書，該書面具有執行力。若一方拒不履行：

• 涉及登記事項：地政局直接強制執行
• 金錢給付義務：可持通知書向法院聲請強制執行

四、調處失敗後的三大備案

即使調處未果，您仍有這些選擇：

1. 地籍圖解謎：申請「地籍圖重測」（費用約萬元內），用科學數據打破僵局
2. 專家鑑定背書：委託臺中市不動產糾紛調處協會推薦的測量師出具報告
3. 行政救濟銜接：調處紀錄將成為後續訴訟的關鍵證據，省去庭前準備

去年霧峰區有件土地糾紛，調處雖未成立，但過程中確認的界址標記，使後續法院判決速度加快四個月。

五、過來人的真心建議

案例1：南屯農地糾紛

「當初為水溝占用問題和堂兄鬧翻，」經營茶園的劉老闆回憶：「調處委員帶我們到現場，用AR擴增實境技術把1940年的老地籍圖疊在現地上，連埋在土裡的界標都定位出來，當場化解三十年心結。」

案例2：北區公寓持分

李小姐嘆道：「早知道就先申請調處！當初為2.3坪持分打三年官司，律師費夠買輛新車。後來隔壁棟類似案件走調處，兩次會議就解決…」

六、進階注意事項

• 時效陷阱：請求權時效屆滿前6個月申請調處，可中斷時效計算
• 稅務影響：調處後的產權異動需於30日內申報土地增值稅（可申請分期）
• 預約秘訣：善用「臺中地政線上服務網」預約時段，避開週一上午尖峰
• 文件加值：調處書可註記於土地登記簿，防止第三人爭議

地政局林專員提醒：「去年有件成功案例，當事人帶來昭和年間的賣渡證書，成為釐清權源的關鍵。老文件別丟，可能是翻轉僵局的王牌。」

結語：拿回您的不動產自主權

走在臺中州廳的紅磚長廊，牆上掛著1920年的土地臺帳複本，見證這座城市對地權保障的百年堅持。當不動產糾紛如藤蔓纏繞您的生活時，別急著走向對立法庭。地政局的調處服務，就像專業園丁般幫您細心修剪權益枝枒，讓土地真正成為承載幸福的根基。

臺中市政府地政局
服務地址：豐原區陽明街36號
專線電話：(04)2217-0278
線上服務：taichung-land.gov.tw（24小時案件查詢）