贈與登記：產權移轉關鍵一步，保障心意不落空

「阿公想把那塊種了芒果樹的地送給孫子當結婚禮物」、「媽媽想把存了多年的金條分給女兒」、「朋友想把珍藏的古董車轉讓給你」… 這些出於親情、友情或其他情誼的「贈與」，在日常生活中並不少見。但，東西給了就沒事了嗎？口頭說說就算數了嗎？特別是牽涉到不動產（土地、建物）或價值較高的動產（如汽車、珠寶），單純的口頭承諾或甚至交付物品本身，在法律上往往還不夠完備。「贈與登記」這個步驟，才是真正讓你的心意落實為法律保障權益的關鍵環節。

許多人對贈與的認知，可能停留在「東西給對方就好了」，卻忽略了背後牽涉的法律效力與稅務問題。沒做好登記，輕則讓受贈人權益受損，重則可能引發家庭糾紛、稅務爭議，甚至讓一番美意大打折扣。這篇文章，我們就來聊聊贈與登記的眉眉角角，幫助你釐清觀念，讓這份心意，穩穩當當、清清楚楚地傳遞。

一、贈與不是說送就送：法律上的要件與效力

在臺灣，《民法》第406條對「贈與」有明確的定義：「稱贈與者，謂當事人約定，一方以自己之財產無償給與他方，他方允受之契約。」簡單拆解，就是幾個重點：

雙方合意： 贈與人「願意無償給」，受贈人「願意接受」。這是契約，需要雙方都同意。不能強迫送，也不能強迫收。
財產移轉： 必須是將「財產權」移轉給對方。財產可以是金錢、動產（車子、珠寶、藝術品等）、不動產（土地、房屋）。
無償性： 這是贈與的核心。贈與人不能要求受贈人付出對價（金錢、勞務或其他交換條件）。如果附帶條件（例如：送你房子，但要你照顧我到老），這在法律上可能構成「附負擔之贈與」或甚至被認定為其他契約類型（如扶養契約），複雜度就提高了。

口頭贈與有效嗎？那為什麼還要登記？

原則上，一般動產的贈與契約，口頭約定就有效。例如，媽媽說這條金項鍊送你，你也接受了，媽媽也把項鍊交到你手上，這個贈與行為在法律上就完成了、有效了。

但是！ 有兩個非常重要的「但書」：

「非經登記，不得對抗第三人」： 這是針對特定財產權的關鍵規定。對於像不動產（土地、建物）或某些需要登記的動產（最常見的就是汽車），光有口頭約定和交付還不夠。你必須到主管機關（對不動產是地政事務所；對汽車是監理站）辦理「所有權移轉登記」。沒辦登記，雖然贈與契約在贈與人和受贈人之間可能有效（例如，贈與人不能再反悔要回來），但這個所有權的變動，不能拿來對抗善意第三人。白話說：如果爸爸口頭說把A地送給大兒子，也讓大兒子去種菜了，但沒去地政事務所辦登記。後來爸爸又把A地賣給不知情的王先生，而且王先生也辦好過戶登記了。這時，法律上會認定王先生是A地的合法所有權人，大兒子只能向爸爸請求損害賠償，無法主張A地是他的。這就是「善意第三人保護」。
「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力」： 這是《民法》第758條的鐵則。這條直接決定了：不動產的贈與，光有贈與契約甚至公證，都還不夠！必須完成「所有權移轉登記」，受贈人才真正取得該不動產的所有權。 沒登記，產權在法律上就還是屬於贈與人。這比動產的「不能對抗第三人」更嚴格，是「不生效力」！

贈與登記的核心目的

因此，「贈與登記」的核心目的非常明確：

確認產權歸屬： 透過政府機關（地政事務所、監理站）的登記程序，將財產的所有權人名字正式變更為受贈人。這是具有公示公信力的官方紀錄。
保障受贈人權益： 完成登記後，受贈人才是法律上無可爭議的所有權人，可以排除他人的干擾或主張（例如其他繼承人爭產、贈與人反悔、善意第三人主張權利）。
避免未來糾紛： 白紙黑字（官方登記簿）是最有力的證明，遠勝於口頭承諾，能有效減少親友間因財產移轉不清而產生的爭執。
稅務申報基礎： 對於不動產贈與，辦理所有權移轉登記是課徵贈與稅的關鍵時點和依據。對於汽車等動產，移轉登記也是稅務機關掌握資料的來源。

二、贈與登記怎麼做？流程與文件大解析（以不動產為核心）

贈與登記的具體流程和所需文件，會因為標的物是「不動產」或「需要登記的動產（如汽車）」而有所不同。以下我們以最複雜、也最常見的「不動產贈與登記」為主要說明對象。

不動產贈與登記五步驟

步驟一：確認意願，簽訂贈與契約書
- 贈與人與受贈人雙方需達成贈與合意。
- 簽訂贈與契約書： 這是登記的核心文件之一。契約書需載明：
  - 贈與人、受贈人的姓名、出生年月日、身分證統一編號、住址。
  - 贈與標的：土地的地段、地號、面積；建物的建號、門牌號碼、面積。務必與土地/建物所有權狀記載完全一致。
  - 贈與的原因（例如：無償贈與）。
  - 如有分管、使用特約或其他條件（如附負擔），也需清楚載明。
  - 簽約日期、簽約地點。
  - 雙方親自簽名或用印（蓋章）。
- 注意： 契約書形式雖無強制公證，但實務上強烈建議將贈與契約書辦理「公證」或找地政士（代書） 協助擬定與見證。公證可以強化契約的證據力，減少日後舉證的困難，特別是在贈與人反悔或受贈人主張權利時。地政士則能確保契約格式與內容符合登記要求，避免因文件瑕疵被退件。
步驟二：申報與繳納贈與稅
- 這是辦理不動產贈與登記前的必要前置程序。根據《遺產及贈與稅法》，贈與人在一年內贈與他人財產總值超過免稅額（目前為新臺幣244萬元）時，必須在贈與行為發生後30天內，向國稅局辦理贈與稅申報。
- 如何申報：
  - 填寫「贈與稅申報書」。
  - 檢附文件：贈與人及受贈人身份證明文件影本、贈與契約書影本、擬贈與土地及建物之所有權狀影本或土地登記謄本、其他國稅局要求文件（如證明市價的資料）。
  - 向贈與人戶籍所在地的國稅局所屬分局、稽徵所申報。
- 核稅與繳納： 國稅局會核定應納贈與稅額（若未超過免稅額則會核發免稅證明書）。納稅義務人（通常為贈與人）需在收到稅單後2個月內繳清稅款。
- 取得完稅證明： 繳清稅款後，國稅局會核發「贈與稅繳清證明書」或「贈與稅免稅證明書」或「同意移轉證明書」。這份證明書是辦理不動產移轉登記的必備文件！ 沒有它，地政事務所不會受理登記申請。
步驟三：備齊登記申請文件
- 準備齊全以下文件，向土地所在地的直轄市、縣（市）政府地政事務所申請登記：
  - 土地登記申請書。
  - 贈與契約書正本（或經公證/認證之契約書）。
  - 贈與稅繳清證明書/免稅證明書/同意移轉證明書正本。
  - 贈與人及受贈人之身份證明文件： 身分證正本（核對後退還）及影本、或戶口名簿影本（若無法提供身分證）。如委託他人辦理，需附有效的委託書及代理人身份證明。
  - 土地所有權狀正本、建物所有權狀正本。 登記完成後會換發新權狀給受贈人。
  - 義務人（贈與人）印鑑證明： 這是證明登記申請書上蓋用的印鑑章確實是贈與人所有的證明。需由贈與人親自到戶政事務所申請（通常是最近1~3個月內核發的）。
  - 其他地政事務所公告應附文件： 視個案情況可能需要（例如：土地使用分區證明、門牌整編證明、法院判決書、監護/輔助宣告文件等）。
步驟四：向地政事務所送件申請
- 申請人（通常是贈與人與受贈人雙方，或委託的地政士/代理人）攜帶備齊的文件，到管轄的地政事務所「登記收件」櫃檯送件。
- 承辦人員會初步審查文件是否齊全、符合基本格式，確認無誤後會發給「收件收據」，上面會有收件字號和預計辦畢日期（通常一般買賣或贈與登記約需2-3個工作天，但實際時間依各所案件量而定）。
- 繳納登記規費：主要是按權利價值（通常是土地公告現值+房屋評定現值）千分之一的登記費，以及書狀費（每張新權狀約80元）。
步驟五：登記審核與領狀
- 地政事務所承辦人員會進行實質審查，確認申請案符合相關法令規定、稅費已清繳、文件無誤。
- 審查通過後，承辦人員會將新的所有權人資料登載於土地登記簿（現在多為電子謄本）。
- 申請人（或代理人）憑收件收據和身份證明文件，到地政事務所指定櫃檯領取：
  - 新的土地、建物所有權狀（權狀上所有權人已變更為受贈人）。
  - 蓋有地政事務所登記完畢章戳的贈與契約書（部分事務所會發還）。
- 登記完成！ 此時，受贈人才是法律上正式的不動產所有權人。

動產贈與登記（以汽車為例）

相較於不動產，需要登記的動產（主要是車輛）流程較為簡化：

雙方合意： 同樣需要贈與人與受贈人合意。
準備文件：
- 汽車新領牌照登記書（車主聯）。
- 贈與人（原車主）身分證正本及印章。
- 受贈人（新車主）身分證正本及印章。
- 贈與契約書（非強制，但實務上建議簽署，特別是價值較高時）。
- 汽車新式牌照登記書（行照）。
- 強制汽車責任保險證（有效期需滿30日以上）。
至監理站辦理： 雙方（或委託人持有效委託書）共同至管轄的公路監理機關（監理站）。
繳納規費： 包括行照費、過戶規費等。
辦理過戶登記： 完成手續後，監理站會核發以受贈人為車主的新行照。登記完成，具備對抗善意第三人之效力。

三、贈與登記的常見迷思與陷阱

關於贈與登記，坊間流傳不少說法，有些是誤解，有些則隱藏風險：

迷思一：「都是自己人，口頭說好就好，不用辦登記那麼麻煩！」 風險：這是最常見也最危險的想法。如前所述，不動產沒辦登記，受贈人根本沒取得所有權！贈與人隨時可以反悔、處分（賣掉、抵押）給別人，或是贈與人過世後，這筆財產會被當成遺產由所有繼承人（不只受贈人）共同繼承，容易引發嚴重家庭糾紛。動產（如車子）沒辦過戶，原車主仍可能有交通違規罰單、稅費責任，新車主也可能無法主張權利。
迷思二：「辦了贈與登記就沒事了，稅務問題以後再說？」 風險：贈與稅是登記前的門檻！沒取得國稅局的完稅/免稅證明，地政事務所根本不會讓你辦過戶。而且贈與稅的免稅額是「贈與人」「每年」的額度（244萬），超過就得課稅。很多人誤以為是「受贈人」每年可以收244萬免稅，這是錯的。贈與人必須注意自己每年的贈與總額是否超標。此外，不動產贈與的價值計算，是以「土地公告現值 + 房屋評定現值」為準，這個數字通常遠低於市價，所以不動產贈與常被視為相對節稅的方式之一，但仍需精算。
迷思三：「房子先『借名登記』給子女，以後再說？」 風險：這是極度不建議的做法！所謂「借名登記」，是指財產所有權名義上是登記人（子女）的，但實際上權利人仍是出資的父母（借名人）。這在法律關係上非常複雜且舉證困難。萬一子女擅自把房子賣掉、抵押，或子女離婚、負債，甚至子女先於父母過世，這房子都可能被子女的配偶、債權人或繼承人拿走，父母可能血本無歸。要給，就用贈與登記清楚給；不想給所有權，就該用其他方式（如信託）。
迷思四：「贈與登記一定要找代書，自己辦不來？」 澄清：法規上並未強制要求委託地政士辦理。 民眾完全可以自行準備文件，親自到地政事務所辦理贈與登記。地政事務所也有提供諮詢服務。然而，實務上因為文件繁瑣（特別是契約書撰寫、印鑑證明取得、稅務申報銜接）、涉及專業法令（如土地法、民法、稅法），以及需要雙方或多方協調時間，委託專業且信譽良好的地政士（代書）辦理，確實是省時、省力、降低出錯風險的選擇。代書的服務費是合理且值得的投資。若決定自行辦理，務必預留充足時間研究、備妥文件，並多利用地政事務所的諮詢櫃檯。
迷思五：「農地贈與給子女一定免稅免增值稅？」 風險：這是部分正確但有嚴格條件。根據《遺產及贈與稅法》第20條第1項第5款，贈與「依法得申請建造農舍之農業用地」給「能自耕之配偶或直系血親卑親屬」，確實可以「不計入贈與總額」（即免贈與稅）。但關鍵在於：
- 土地必須是「農業用地」且「依法得申請建造農舍」（通常指特定農業區、一般農業區的農牧用地、養殖用地等，且面積、使用分區符合規定）。
- 受贈人必須是贈與人的「配偶」或「直系血親卑親屬」（子女、孫子女等）。
- 受贈人必須具備「自耕能力」（雖然實務上審查放寬，但法規仍有此要求）。
- 更重要的「但書」： 受贈人自受贈之日起五年內，必須繼續將該土地作農業使用，且不能移轉給「非」法定繼承人。如果五年內違規（例如蓋了豪宅、轉賣給外人），國稅局會追繳當初免徵的贈與稅！此外，土地增值稅部分，農地農用移轉（無論買賣或贈與）給自然人，依《土地稅法》第39條之2，可以申請「不課徵土地增值稅」（非「免徵」，是暫時不課，未來移轉時再一併計算）。條件同樣是移轉時作農業使用，且未來繼續農用。若違反，同樣會被追稅。農地贈與的稅務優惠有嚴格的條件與後續管制，務必了解清楚並確保能持續符合規定，否則後患無窮。

四、贈與登記前，不可不知的稅務與費用

贈與登記過程中，除了表達心意的情感成本，還會產生一些實質的稅費支出，雙方都應事前了解：

贈與稅：
- 課徵對象： 贈與人（送出財產的人）。
- 免稅額： 贈與人「每年」贈與給他人的財產總額在新臺幣244萬元以下，免徵贈與稅。超過部分，按10%~20% 的累進稅率課徵（目前稅率單一為10%）。
- 計價基礎（不動產）： 土地公告現值 + 房屋評定現值（非市價！）。
- 計價基礎（動產）： 原則上是「時價」（市場價值），如汽車可參考監理站資料或市場行情，現金、股票、珠寶等依市場行情認定。
- 申報繳納時機： 辦理不動產移轉登記或動產過戶登記「前」，必須先取得國稅局的完稅/免稅證明。
土地增值稅（僅適用於不動產）：
- 課徵對象： 原則上是「原所有權人（贈與人）」。
- 課徵時機： 土地所有權移轉時（包括贈與）。
- 計算方式： 按土地漲價總數額（土地移轉時的「公告土地現值」減去前次移轉現值或取得成本，再減去改良費用等），依漲價倍數適用累進稅率（20%、30%、40%）。
- 重要觀念： 土地增值稅是對「土地自然漲價」部分課稅。贈與移轉，土地增值稅的納稅義務人「法定」是贈與人（原所有權人）。實務上，這筆稅通常由誰負擔，會在贈與契約書中約定清楚（可能是贈與人自行負擔，或約定由受贈人代為繳納）。這是贈與不動產時一筆不小的成本，務必事先估算清楚。農地符合條件可申請「不課徵」增值稅（見前述迷思五）。
契稅（僅適用於不動產中的「房屋」）：
- 課徵對象： 取得房屋所有權的人（受贈人）。
- 計算方式： 按房屋的「評定標準價格」乘上稅率。因「贈與」取得房屋，契稅稅率為6%。
- 繳納時機： 辦理建物所有權移轉登記時，需檢附已繳納契稅的證明文件（稅單或免稅證明）。
登記規費：
- 辦理所有權移轉登記時，需向地政事務所繳納：
  - 登記費： 按權利價值（土地：公告土地現值；建物：評定現值）的千分之一計算。
  - 書狀費： 每張新核發的土地或建物所有權狀，約新臺幣80元。
其他可能費用：
- 公證費： 若將贈與契約書送公證，需支付公證人費用，依標的價額或約定價額計算。
- 地政士（代書）服務費： 委託代書辦理，需支付服務費，費用依案件複雜度、地區、代書收費標準而異，通常數千元至上萬元不等。
- 印花稅： 贈與契約書原則上非印花稅課徵範圍（銀錢收據才需貼花）。但某些文件副本可能涉及小額印花稅。

贈與不動產的稅費負擔相對較重（贈與稅、土增稅、契稅、登記規費），且納稅義務人不同（贈與稅、土增稅通常由贈與人負擔，契稅由受贈人負擔），雙方在決定贈與前，務必詳細估算整體成本，並在契約中明確約定稅費由誰支付，避免後續爭議。

五、贈與登記後的權益與注意事項

完成贈與登記，受贈人正式成為財產的主人，但這並非結束，還有一些後續事項要注意：

稅籍變更（房屋稅、地價稅）：
- 房屋稅： 房屋移轉，受贈人應主動向房屋所在地的地方稅捐稽徵機關申報，變更房屋稅納稅義務人名義。通常在每年5月開徵，稅單會寄給新的納稅義務人（受贈人）。
- 地價稅： 土地所有權移轉，受贈人應主動向土地所在地的地方稅捐稽徵機關申報，變更地價稅納稅義務人名義。地價稅每年11月開徵。自用住宅用地優惠稅率（千分之二） 的適用，有「土地所有權人或配偶、直系親屬設籍」、「無出租或營業」、「面積限制」等條件，受贈人若符合條件，務必記得在當年9月22日前提出申請，才能當年度適用，逾期申請則次年才適用。
管理與維護責任： 財產移轉後，相關的管理、維護、修繕費用（如房屋修繕、大樓管理費、地價稅、房屋稅），原則上都由新的所有權人（受贈人）負擔。除非贈與契約中有特別約定由贈與人繼續負擔。
附負擔贈與的履行： 如果當初贈與契約有「附負擔」條款（例如：贈與房屋，但要求受贈人每月給付一定金額給贈與人養老；或贈與土地，但要求受贈人需提供部分土地供公眾通行），受贈人必須確實履行這些負擔。若未履行，贈與人依法可能可以請求撤銷贈與。
文件保管： 務必妥善保管以下重要文件：
- 新的土地、建物所有權狀（正本）。
- 地政事務所核發蓋有登記完畢章的贈與契約書（若發還）。
- 國稅局核發的贈與稅繳清/免稅/同意移轉證明書（影本亦可，但正本更佳）。
- 相關稅費的繳納收據（可保存一段時間）。
- 如有公證，公證書正本。這些文件是證明財產來源合法、權益歸屬最直接的證據，未來如需辦理貸款、再移轉、或面對任何爭議時都不可或缺。

六、專業協助：何時該找地政士或律師？

贈與登記雖然理論上可以自行辦理，但以下情況，強烈建議尋求專業地政士（代書） 或律師的協助：

贈與標的價值高或情況複雜： 例如大筆土地、多筆不動產、跨縣市不動產、涉及共有物分割、畸零地、或產權有疑慮（如有抵押權、查封、限制登記）時。
附有條件或負擔的贈與： 契約條款的擬定需要專業法律知識，確保條件明確、可執行，並符合法律規定，避免無效或未來產生爭議。
稅務規劃考量： 贈與涉及高額稅負（特別是超過免稅額時），專業人士可以提供合法節稅策略的建議（例如分年贈與、利用夫妻間贈與免稅額、搭配其他免稅額度、評估不同財產類型贈與的稅負差異），但切記是「合法節稅」，而非逃漏稅。
家庭成員關係複雜或有潛在糾紛： 例如贈與人年事已高、健康狀況不佳，或家庭成員眾多，擔心其他繼承人日後爭產。專業人士能協助擬定更嚴謹的文件，甚至建議搭配其他法律工具（如遺囑、信託）來確保贈與目的達成。
受贈人為未成年人或受監護/輔助宣告者： 涉及法定代理人的權限與法院程序，較為複雜。
自行辦理遇到困難或遭地政事務所/國稅局退件： 尋求專業協助能快速找出問題癥結並解決。

地政士熟悉不動產登記法令與實務操作，能有效處理登記流程與稅務申報銜接。律師則擅長處理複雜的法律關係、契約擬定與爭議解決。有時案件需要兩者合作。選擇專業人士時，務必確認其專業資格（地政士證書、律師證書）、信譽與經驗。

結語：登記，是保障與責任的開始

贈與，是一份溫暖的心意，承載著贈與人的關愛與期許。然而，將這份心意轉化為受贈人實質的財產權益，並確保它穩固、不受挑戰，「贈與登記」是絕對不可或缺的法律程序。這不僅僅是跑流程、繳費用，更是對雙方權益的尊重與保障，是避免未來親情因財產糾紛而變質的重要防火牆。

不論是價值連城的土地房產，還是具有紀念意義的珍貴動產，在決定無償贈與的那一刻起，請務必正視「登記」的必要性。了解流程、備齊文件、按部就班完成登記，或是委託值得信賴的專業人士協助處理。讓這份美好的心意，透過法律的保障，穩穩當當地傳承下去，成為受贈人未來人生道路上的助力，而非困擾的源頭。這份登記完成的文件，不僅是一張權狀或一張證明，更是贈與人責任的完滿，與受贈人權益的穩固起點。

附註：本文內容係依據撰文時（2025年）臺灣現行有效之法規（如民法、土地法、遺產及贈與稅法、土地稅法、契稅條例等）及實務見解所撰寫。法規可能隨時修正變動，具體個案仍應以最新法令規定及主管機關解釋為準，必要時請諮詢專業人士。