臺中新建物產權確立的起點

當臺中市的新建案完工落成，無論是透天厝或社區大樓，所有權人面臨的首要課題便是建物第一次登記。這項程序在法律上稱為「建物所有權第一次登記」，是新建築物取得合法身分證的關鍵步驟。臺中市政府地政局透過全市八個地政事務所，受理民眾辦理這項不動產權益的基礎確認工作。

登記程序的法源依據

依據《土地登記規則》第78條規定，新建築物應於取得使用執照後三個月內申請第一次測量及登記。臺中市地政系統近年推動電子化便民服務，但實質審查仍維持嚴謹標準。這項登記不僅確認建物物理存在，更關係後續抵押貸款、買賣過戶等法律行為的有效性。

實際案例顯示，未完成登記的建物可能衍生三大風險：銀行拒絕核貸、交易過程受阻、產權糾紛舉證困難。2023年臺中地政局統計顯示，西屯區與南屯區因新建案量體大，佔全市首次登記案件量45%以上。

申請主體與資格確認

有權提出申請的當事人包含：

• 建物起造人（多為建設公司）
• 單獨出資的自建屋主
• 共有建物的全體所有人
• 政府機關興建的公共設施

委託代辦時需注意，地政士應攜帶加蓋事務所章戳的委託書正本。近年常見糾紛是建設公司延遲辦理導致交屋延宕，建議購屋者在簽訂契約時註明完成登記的期限條款。

文件準備實務細節

核心申請書件

1. 登記申請書（地政事務所提供制式表格）
2. 建物標示圖及平面位置圖（需建築師簽證）
3. 使用執照影本（加蓋「與正本相符」章）
4. 門牌編訂證明（向戶政事務所申請）
5. 申請人身分證明文件

特殊狀況補充文件

• 社區大樓需提交分管協議書
• 農舍應檢附農地農用證明
• 工業廠房須附工廠登記證
• 違章部分需另案處理

臺中各地政事務所設有文件預審窗口，建議提前送件確認完整性。太平地政事務所承辦員觀察，補件原因前三名分別是：面積計算不符、權利證明不全、圖說標示錯誤。

登記流程時間軸

第一階段：測量作業（約15工作日）

地政測量人員現場核對建物位置、高度、面積，確認與竣工圖相符。近年採用3D雷射掃描技術提升精度，尤其適用複層式建物。測量費按平方公尺計收，透天厝通常落在新臺幣4,000-8,000元間。

第二階段：權利審查（約10工作日）

審查重點包括：

• 申請人資格與使用執照記載是否一致
• 共有部分分配比例合理性
• 抵押權設定的合法性
• 稅費繳納證明完備性

第三階段：繕發權狀

核准登記後將發給建物所有權狀，此文件具永久效力。烏日地政事務所統計顯示，電子謄本啟用後，92%申請人選擇免附權狀辦理後續業務。

稅費成本解析

費用項目包含：

• 登記費：按建物造價千分之一計收
• 書狀費：每張新臺幣80元
• 測量規費：依面積計算
• 代書服務費：市場行情約新臺幣8,000-15,000元

值得注意的是，臺中市針對危老重建案提供規費減免，最高可省50%費用。所有稅費應於收件時繳納，可使用行動支付或電子票證付款。

都會區常見障礙排除

面積誤差爭議

實測面積常與預售屋契約產生落差。依《預售屋買賣契約書範本》規定，誤差超過1%部分可要求找補。建議保留建築師簽證的計算過程備查。

違建附屬物處理

常見於頂樓加蓋或陽台外推，此類空間無法登記權狀。豐原地政事務所建議，可拍照存證後向都發局申請合法化，通過後補辦登記。

權利歸屬認定

區分所有建物中，健身房、空中花園等公共設施登記爭議頻傳。應在分管協議書明確記載分配比例，避免後續管委會運作糾紛。

線上申辦新趨勢

臺中市地政局「智慧地所」平台提供：

• 24小時線上申請
• 即時進度查詢
• 電子繳費系統
• 謄本線上核發

但首次登記因需現場測量，目前僅能線上預約時段。2024年新增VR實境導覽功能，可預先了解各地政事務所服務動線。

產權保障延伸作為

完成登記後建議：

1. 設定抵押權時加註債權範圍
2. 定期申請電子謄本確認狀態
3. 共有建物辦理管理人登記
4. 商業用建物加註營業稅籍

北屯區曾發生冒名過戶案例，凸顯地籍異動即時通服務的重要性。民眾可向任一地政事務所申請免費通知服務，當名下不動產辦理移轉或抵押時，將收到手機簡訊警示。

歷史案例啟示錄

2019年臺中某建案因建設公司倒閉，36戶住戶未辦首次登記。經住戶聯合委託律師向地政局申請「權利歸屬證明」，耗時十個月才完成登記。此案促使地政局推動建商履約保證連動登記制度。

專業人士提醒，交屋時應確認建物已完成登記再付尾款。若遇建商拖延，可依《消費者保護法》要求每日按已付價金萬分之五計收違約金。

未來制度演進方向

配合中央政策，臺中市試辦「登記測量整合服務」，將流程縮短至20工作日。另推動BIM建築資訊模型與地籍圖資整合，未來新建案申請時可直接上傳3數位模型，減少人工測量誤差。

隨著都更案量增加，地政局正研議「預登記制度」，允許重建期間預先保留原始權利範圍。此措施將解決地主在重建期間處分權益受限的問題。

建物第一次登記作為不動產權利的基石，其完成度直接影響市場交易安全。臺中市透過流程優化與技術創新，持續提升登記效率與正確性，為市民財產權把關。