最近在彰化社團看到熱議：「買了農地想蓋房，才發現土地被套繪！」這種狀況其實不少見。當你站在田中央看著祖傳土地，或準備簽下夢寐以求的農舍合約前，套繪管制這四個字可能讓你的規劃瞬間停擺。作為在地三十年的代書，我經手過太多因忽略套繪而產生的糾紛，今天就來分享實務經驗。

為什麼套繪問題在彰化特別重要？

彰化縣農地比例高達六成以上，許多鄉親都有農地開發需求。但你知道嗎？根據地政單位統計，全縣約有15%農地被套繪管制。這種隱形限制不會主動通知地主，往往在申請建照時才爆發問題：

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A[買地或繼承土地] --> B{土地有套繪嗎？}
B -->|未查詢| C[申請建照被駁回]
B -->|事先查證| D[順利開發]
C --> E[資金卡死/法律糾紛]

套繪管制的真實案例

去年溪湖有位陳先生，繼承了2分半農地，興沖沖要蓋退休農舍。建築師畫好圖送審時，才發現其中1分地被二十年前的鄰房套繪。他被迫多花70萬跟鄰居協商，還耽誤兩年工期。「早知就先查套繪狀況」成了他最常掛嘴邊的話。

五分鐘搞懂土地套繪原理

套繪到底是什麼？

用白話說，就是一塊土地被「釘住」不能獨立建築。常見於老舊農舍案例：當某人用A地蓋農舍時，可能把隔壁B地（甚至不相連的C地）一起納入法定空地。未來B、C地想單獨蓋屋？門都沒有！

法源依據在哪？

主要來自《建築法》第11條和《彰化縣農地套繪管制執行要點》。簡單說就是：「一塊農地只能配一間農舍」，當農舍跨佔多筆土地時，其他土地就被「套」住了。

三種高風險地類提醒

1. 零碎分割的祖產地：長輩分家時常把一筆地切成多塊，若其中一塊蓋過農舍，周邊地塊可能全中招
2. 道路邊的狹長地：早期常見把臨路部分蓋房，後段土地間接被套繪
3. 共有土地：只要一位共有人申請過農舍，整筆土地都可能受影響

彰化縣套繪查詢實戰教學

該去哪裡申請？

直接到土地所在地的地政事務所辦理（彰化共8個所）。以彰化市為例：

必備文件清單

1. 土地地籍謄本正本（三個月內）
2. 申請人身分證正本＋影本（委託代辦需加附委託書）
3. 填寫土地套繪查詢申請書（現場提供範本）
4. 非地主本人申請需附使用目的證明（如買賣契約草案）

貼心提醒：如果土地位在彰化市和美鎮交界處，建議同時調閱兩地所的資料。曾發生過因行政區重劃導致套繪紀錄分屬不同單位的案例。

線上查詢步驟（省時作法）

1. 登入彰化縣地政處電子謄本系統
2. 輸入地段號等土地條件
3. 付費下載「土地套繪管制查詢書」（每筆80元）
4. 列印後具同等法律效力

[彰化縣地政處線上系統連結] https://www.land.chcg.gov.tw

申請結果怎麼看？四種狀況解析

收到查復文件時，重點看「套繪註記欄位」：

1. 空白無註記：恭喜！土地未被套繪管制
2. 註記建築執照字號：表示土地被某建照套繪
3. 註記「已解除」：曾被管制但已註銷（需確認解除文件）
4. 註記「部分套繪」：常見於共有土地，需調分割線圖

發現被套繪怎麼辦？

別慌！去年彰化縣府推出「套繪註記專案清理計畫」，可依循三管道解決：

1. 申請解除：原建物已滅失或違規套繪者，備妥拆除證明向建管單位申辦
2. 提起行政救濟：對錯誤註記提出異議（建議先諮詢地政士）
3. 協議分割：與套繪關係人協商土地分割方案

常見問題整理

Q：查詢要付費嗎？

臨櫃查詢每筆土地收費100元，線上申辦80元。若需加發英文證明另加200元。

Q：查詢結果有效期多久？

從核發日起算三個月內有效，超過期限需重新申請。建議在簽約前一周內申請最保險。

Q：祖先四十年前蓋的農舍，會影響現在嗎？

會！套繪管制沒有期限自動解除機制。曾處理過日據時期老屋造成的套繪案，需循正式程序解除。

Q：可以查別人的土地嗎？

可以，但查復文件僅顯示「有/無」套繪狀態，不會揭露詳細建照資料。要調完整套繪圖資需具備利害關係證明。

給彰化鄉親的實用建議

1. 繼承土地先查套繪：去年彰化繼承移轉佔總量38%，許多年輕人不知祖產已被管制
2. 買農地加註但書：在買賣契約明訂「若發現套繪無條件解約」
3. 定期檢查權益：每三年查一次，尤其周邊有新建案時
4. 合建案要會簽切結書：要求建商保證不連帶套繪你的土地

記得去年花壇有位林小姐，就是因為在簽約前三天查到套繪問題，即時煞車省下三百多萬糾紛。土地權益這種事，真的不能賭運氣。

遇到困難該找誰幫忙？

彰化縣地政處設有「套繪疑義諮詢窗口」：

• 服務專線：(04)753-1712（彰化縣地政處地用科）
• 各所駐點地政士：每月第一週三免費諮詢（需預約）
• 彰化縣地政士公會：(04)729-7221

最後提醒：土地開發是人生大事，別讓隱形的套繪註記壞了你的規劃。花小錢查證保障大，才能安心築夢！

本文內容依據彰化縣政府112年最新公告之《農地套繪查詢作業要點》撰寫，法規變動請以地政事務所現場公告為準。