在臺灣，歷史悠久的「耕地三七五減租條例」所衍生的租約，至今仍是許多農地使用關係的基礎。這份俗稱「三七五租約」的文件，一旦向地政事務所完成登記，就成為確認出租人與承租人權利義務的重要憑據。然而，實務上難免會發生登記內容與實際約定不符，或是因筆誤、資料繕打錯誤等情形。這時，「更正登記」就成了維護雙方權益、確保登記簿記載正確性的關鍵程序。以下就針對三七五租約更正登記的相關規定與實務操作，提供詳細說明。

一、 為什麼三七五租約登記這麼重要？

「耕地三七五減租條例」旨在保障佃農權益，規範耕地地租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量的千分之三百七十五（故簡稱三七五減租）。依該條例第6條規定，租約應訂立書面契約，並一式三份，除由出租人與承租人各執一份外，另一份必須送交鄉（鎮、市、區）公所。而條例第7條更進一步規定，鄉（鎮、市、區）公所應將收存的租約副本彙報該管直轄市或縣（市）政府備查。雖然條文未直接提及「登記」，但實務上，這份送交公所備查的租約，其內容（特別是涉及土地標示、權利範圍）最終會體現在土地登記簿的他項權利部（通常是地上權或永佃權的設定登記，視契約內容而定），成為物權效力的依據。

因此，當土地登記簿上關於三七五租約權利的記載（例如：承租土地的地號、面積、權利範圍、存續期間、權利人等）發生錯誤或遺漏時，就必須透過「更正登記」的程序來修正，以確保登記狀態與真實權利關係一致。這不僅關乎出租人（地主）的產權完整性，更直接影響承租人（佃農）依法享有的保障，例如優先承買權、續約權、以及地租額受法定上限保護等核心權益。

二、 哪些情況可以申請更正登記？

並非所有租約內容的變動或錯誤都適用「更正登記」。依據《土地法》第69條及《土地登記規則》第134條規定，更正登記主要適用於以下兩種情形：

1. 登記錯誤或遺漏：

   • 純屬登記人員記載時之疏忽： 例如地政事務所人員在登錄時，誤將地號「123」繕打成「124」；將面積「0.5公頃」誤登為「5公頃」；承租人姓名「陳大明」誤寫為「陳大名」；權利範圍「二分之一」誤載為「三分之一」等。這類錯誤是因登記機關作業疏失造成，登記簿記載與當初申請登記的文件（即送公所備查的租約副本）內容不符。
   • 因原始申請文件有錯誤或遺漏，而該錯誤遺漏純屬文字筆誤、漏載或記載不符： 例如當初送交公所備查的租約書本身就有筆誤（如地號寫錯、面積計算錯誤、權利人姓名寫錯字），或是漏載了部分約定事項（但需是該事項依法本應登記且不涉及實體權利變動者），導致後續登記也跟著錯誤。關鍵在於，此類錯誤必須是「顯然錯誤」（Obvious Mistake），也就是從文件本身或其他客觀證據（如原始申請書、相關證明文件）可以明顯看出是單純的繕寫錯誤、打字錯誤或漏寫，而非當事人對權利內容有實質上的爭議或變更意圖。

2. 登記後原始證明文件發現錯誤或遺漏： 在登記完成後，才發現當初作為登記原因證明文件（即三七五租約書）本身存在上述第1點第2款所指的顯然錯誤或遺漏。

特別注意：以下情形「不適用」更正登記，而需走其他程序：

• 涉及實體權利關係的變動： 例如原本約定租賃甲地，後來雙方合意改租乙地；原本承租人張三，後來協議轉讓給李四承租；原本租期10年，雙方合意延長為20年。這些都屬於權利內容的「變更」，而非單純的「錯誤更正」，應申請「變更登記」或「塗銷舊登記+設定新登記」。
• 權利爭議： 如果對於租約的內容、效力（例如租約是否有效、承租人資格有無問題）或登記所表彰的權利（如是否存在租賃關係、面積應為多少）有實質爭議，這屬於私權糾紛，應透過民事訴訟或調解、和解等途徑解決紛爭，取得確定判決、和解筆錄或調解書後，再依該文件申請登記（可能是更正，也可能是塗銷或變更）。地政機關無權審斷實體權利爭議。
• 法令變更導致登記與新法不符： 這需要依法令辦理相關登記，非屬更正登記範疇。

三、 誰有資格申請更正登記？

申請更正登記的申請人，原則上是登記權利人或登記義務人。在三七五租約的脈絡下：

• 登記權利人： 通常是指經登記的「承租人」（即佃農或其繼承人）。因為登記簿上可能設定的是地上權或永佃權，承租人是該他項權利的權利人。
• 登記義務人： 通常是指經登記的「出租人」（即地主或其繼承人、現所有權人）。出租人是設定該他項權利的義務人。

重要原則： 更正登記如涉及權利人或義務人的姓名、名稱、統一編號、住址等身分資料錯誤，或屬於前述「純屬登記人員記載時之疏忽」的錯誤，通常可以由權利人或義務人單獨申請。

但是，如果更正的事項涉及權利內容的變動（例如更正地號、面積、權利範圍），即使被認定為「顯然錯誤」，為避免爭議，《土地登記規則》第134條第2項但書規定，應由登記權利人及登記義務人共同申請。在三七五租約的更正上，這點至關重要。實務上，地政事務所通常會要求出租人（或現土地所有權人）與承租人（現耕作權人）雙方共同提出申請，並檢附相關證明文件。

若因故無法由雙方共同申請（例如一方行蹤不明、拒絕配合），申請人（無論是出租人或承租人）必須提出足資證明文件內容確有錯誤或遺漏的證明文件（例如法院確定判決、和解筆錄、調解書、或足以認定為顯然錯誤的原始資料），並依照《土地登記規則》第27條規定，提出切結書，由申請人承諾如有不實願負法律責任，並由登記機關依法公告30日，期滿無人異議後，才能辦理更正。

四、 申請更正登記需要準備哪些文件？

準備齊全且正確的文件是順利完成更正登記的關鍵。以下是必備的核心文件清單：

1. 土地登記申請書： 這是向地政事務所提出申請的正式表格。申請書上需載明：

   • 申請登記事由：勾選「更正登記」。
   • 更正原因：簡述需更正的事項及原因（例如：原登記地號OOO誤繕為XXX；原登記面積OO平方公尺誤載為XX平方公尺；承租人姓名OOO誤寫為XXX）。
   • 土地標示：需更正的土地地段、地號。
   • 權利人、義務人姓名、身分證明文件字號、住址等基本資料（如有錯誤需更正，也應在此註明）。
   • 申請人簽名或蓋章（如為雙方共同申請，雙方均需簽章）。
   • 代理人資料（如有委託代理人辦理）。

2. 申請人身分證明文件：

   • 申請人（出租人、承租人）的國民身分證影本或戶口名簿影本（供核對用，須簽註「與正本相符」並蓋章）。
   • 法人或其他團體應檢附法人登記證明文件（如公司變更登記表影本）及其代表人資格證明。
   • 若權利人/義務人已死亡，由繼承人申請者，需檢附被繼承人死亡證明文件、繼承系統表、全體繼承人戶籍謄本（或現行戶口名簿影本）、及全體繼承人同意由其中一人或數人代表申請之文件或遺產分割協議書等（視情況而定，涉及繼承登記時更複雜）。

3. 原三七五租約書正本或經核對相符之影本： 這是證明原始約定內容最直接的證據。地政事務所需要核對當初送交公所備查的租約內容（或存檔副本）與登記簿記載的差異，以及確認申請更正的部分是否確屬租約書本身的顯然錯誤或登記機關的疏失。正本最有力，若無法提出正本，可申請由保管機關（鄉鎮市區公所或地政事務所本身）提供經認證的影本。

4. 證明更正原因之文件： 證明登記錯誤或租約書本身有顯然錯誤的證據。這是最關鍵的部分，文件類型依錯誤情況而異：

   • 地號、面積錯誤： 檢附正確的土地登記謄本、地籍圖謄本、或能證明正確範圍的測量成果圖（如當初分割、合併的文件）。若因土地重測導致地號變更，需檢附重測結果公告通知書或相關證明。
   • 姓名、名稱錯誤： 檢附戶籍謄本（證明正確姓名）、公司變更登記表（證明公司正確名稱）、印鑑證明（證明為同一人）等。
   • 權利範圍錯誤： 檢附原始租約書（證明原始約定範圍）、或其他能佐證原始約定（如分家析產契約、法院判決）的文件。
   • 純屬登記機關疏失證明： 如能調出當初的申請登記案卷，發現是承辦人員登打錯誤的證據（如原始申請書記載正確，但登記簿登錯）。
   • 其他足資認定為顯然錯誤的證據： 如歷年地租收據（顯示依正確面積或地號繳租）、稅單、公文書往來紀錄等。

5. 權利書狀（他項權利證明書）： 如該三七五租約權利已登記並核發他項權利證明書（地上權或永佃權狀），申請更正時應一併檢附該書狀。更正登記完成後，登記機關會在書狀上加註更正事項或換發新書狀。

6. 委託書： 若非由權利人或義務人親自申請，而是委託代理人（如地政士、律師、親屬）辦理，需檢附有效的委託書（需載明委託事項、土地標示、委託人及受託人基本資料）及代理人的身分證明文件影本。委託書原則上需經公證或認證，或由委託人親自到地政事務所核對身分並在委託書上簽名。

7. 其他登記機關指定之文件： 視個案具體情況，地政事務所可能要求補正其他相關文件，例如：

   • 當事人切結書（承諾更正內容屬實）。
   • 印鑑證明（確認申請人身分及意思表示）。
   • 如涉及繼承或權利移轉，需檢附相關證明文件。

文件小叮嚀： 所有文件上的姓名、地址、統一編號、土地地號、面積等關鍵資訊務必與最新戶籍、登記資料一致。影本均需清晰，必要處應加蓋「與正本相符」章及申請人或代理人印章。

五、 更正登記的具體流程怎麼走？

準備好文件後，就可以正式向土地所在地的管轄地政事務所提出申請。流程大致如下：

1. 確認管轄： 確認需更正登記的土地屬於哪一個地政事務所的轄區。
2. 送件申請：
   • 由申請人（或代理人）備齊上述應備文件。
   • 至地政事務所「登記收件櫃檯」填寫登記申請書並送件。
   • 承辦人員會初步審查文件是否齊全、申請書填寫是否完整，符合規定者即予收件，並發給「收件收據」（上有收件字號、日期、應納規費等資訊）。此收據務必妥善保管，是後續查詢進度及領取結果的重要憑證。
3. 繳納規費： 更正登記需繳納登記規費。規費計算依據《土地法》規定，按權利價值千分之二計算。若屬因登記機關錯誤所致的更正，可依《土地法》第68條第2項規定請求賠償，並免繳規費。但實務上，除非明確是登記機關疏失且經其承認，否則申請人通常仍需先繳費。繳費後會取得規費收據。
4. 登記機關審查： 這是核心階段。地政事務所承辦人員會詳實審查：
   • 申請人資格是否符合。
   • 申請更正的事項是否屬於更正登記的範圍（是否為顯然錯誤？是否涉及實體權利變動？）。
   • 檢附的證明文件是否充分、有效，足以證明確有登記錯誤或遺漏。
   • 更正內容是否與證明文件相符。
   • 如有涉及權利內容更正且非雙方共同申請者，是否已檢附切結書？是否需公告？
   • 其他法令規定事項。
   • 審查過程可能需要補正文件或說明。
5. 補正（若需要）： 審查中若發現文件不齊、內容有疑義或需補充說明，登記機關會發「補正通知書」，載明需補正的事項及期限（通常為15日）。申請人應在期限內完成補正並回覆地政事務所，逾期未補正或補正不全者，案件將被駁回。
6. 公告（特定情況）： 如前所述，若非由登記權利人及義務人共同申請更正涉及權利內容事項，且申請人提出切結書時，登記機關依法應將更正事項公告30日（公告方式通常張貼於地政事務所公告欄及網站）。公告期滿無人提出異議，才能繼續辦理。
7. 核准登記： 經審查（及必要公告）無誤後，承辦人員會將更正內容登載於土地登記簿（現在多為電子登記簿），完成登記程序。
8. 換發或加註書狀： 如有他項權利證明書（地上權或永佃權狀），登記機關會在書狀上加註更正事項或通知申請人繳回舊狀換發新狀。
9. 領件： 登記完成後，地政事務所會通知申請人（代理人）憑收件收據及身分證明文件領取相關文件（如登記申請書副本、新的他項權利證明書等）。

處理時間： 更正登記的處理時間，依個案複雜度、文件是否齊備、是否需要補正或公告等因素差異很大。單純的姓名錯字、地址錯誤，可能數個工作日即可完成；涉及地號、面積、權利範圍更正，且需審查證明文件或公告者，可能需要1個月甚至更長時間。補正或公告期間不計入處理時限。

六、 申請過程中的關鍵注意事項與常見問題

• 釐清錯誤本質： 申請前務必先確認「錯誤」的性質。是單純的登記簿登載錯誤？是原始租約書的繕寫錯誤？還是權利關係實質上已經改變？這直接決定該走「更正登記」還是「變更登記」甚至其他訴訟程序。若無法確定，建議先諮詢專業地政士（土地代書）或律師，或直接向地政事務所詢問確認。
• 共同申請原則： 涉及權利內容更正，務必盡可能爭取由出租人（現土地所有權人）與承租人共同申請，這是最順利的方式。單方申請需面臨切結、公告的額外程序和不確定性。
• 文件證明力是關鍵： 申請能否成功，幾乎取決於證明文件的說服力。提供的證據必須能「明確」且「直接」地顯示原始約定與登記內容（或租約書本身）的差異屬於「顯然錯誤」。模糊、間接或無法直接對應的證據，容易被要求補正或駁回。
• 時效觀念： 雖然更正登記本身無嚴格申請時效限制，但「錯誤登記」的存在可能持續影響權益（如稅費計算、產權移轉受阻、續約糾紛等）。發現錯誤應盡快處理，避免時間久遠導致原始文件遺失或當事人記憶模糊，增加舉證困難。
• 稅務影響： 三七五租約登記更正後（特別是涉及土地標示、面積），可能會影響地價稅、田賦（目前停徵）的課徵基礎。出租人應留意後續稅單是否需調整。更正登記本身不直接產生新的稅賦，但確保課稅基礎正確。
• 後續影響與確認： 更正登記完成後，務必申請一份最新的土地登記謄本，仔細核對更正後的內容是否完全正確。同時確認相關的稅單（如地價稅單）上的土地資料是否也已更新。如有他項權利證明書，應檢查加註或換發的內容。
• 尋求專業協助： 更正登記涉及複雜的法令規定和文件準備，特別是當錯誤類型複雜、年代久遠、或當事人（尤其義務人）配合意願低時，委託經驗豐富的地政士（土地代書）代為處理，能有效提升成功率、節省時間精力並避免程序錯誤。專業人士熟悉地政機關審查重點，能精準準備所需文件並協助溝通。

七、 當遇到困難或不願配合的相對方時

實務上最棘手的狀況，莫過於一方（特別是出租人/地主）因各種原因（如關係交惡、認為更正對己不利、或單純不願處理麻煩事）拒絕配合共同申請更正。此時，申請人（通常是承租人）可考慮以下途徑：

1. 溝通協調： 嘗試透過村裡長、鄉鎮市區公所調解委員會、農會、或雙方信任的第三人協助溝通，說明更正的必要性（例如是單純筆誤，不影響實質權利，甚至更正對雙方都有利於產權清晰），爭取對方同意。
2. 申請鄉鎮市區公所調解： 依《耕地三七五減租條例》第26條規定，租佃爭議可向直轄市或縣（市）政府設置的「耕地租佃委員會」申請調解。雖然更正登記本身是否屬「租佃爭議」可能有解釋空間，但若因登記錯誤衍生出實質的權利義務履行爭議（例如因面積登錯導致地租計算爭執），即可嘗試申請調解，在調解過程中一併解決更正登記的共識問題。取得調解成立書後，即可作為申請登記的強力文件。
3. 提起民事訴訟（確認之訴）： 如果溝通、調解均無效，且申請人握有充分證據證明登記內容確有錯誤，可考慮向管轄法院提起「確認租賃關係（或地上權關係）存在於特定土地/面積範圍」之訴。勝訴取得確定判決後，即可單獨持該判決書正本向地政事務所申請更正登記（或塗銷錯誤登記+辦理正確登記），無需對方配合。《土地登記規則》第27條、第34條即明定，依法院確定判決可申請登記。
4. 利用登記機關的公告程序： 如前所述，在符合特定條件（證明文件充足、提出切結書）下，即使對方不配合，申請人仍可單獨申請，由地政機關公告30日。若公告期間對方未提出異議，即可辦理更正。這方式風險在於，若對方在公告期間提出異議，地政機關通常會駁回申請，申請人最終仍需走訴訟途徑解決實體爭議。

八、 歷史租約與繼承問題的複雜性

三七五租約歷史悠久，許多當事人（原出租人、原承租人）可能早已過世，土地所有權或耕作權歷經繼承、分割甚至轉讓（雖然依條例，耕地租賃權原則上不得轉讓，但實務上有繼承或分耕等情形）。這使得更正登記更形複雜：

• 權利主體變更： 申請更正時，申請人必須是「現登記的權利人」或「現登記的義務人」。如果登記名義人已死亡，必須先完成該三七五租約權利（如地上權）的「繼承登記」，將權利登記至現繼承人名下後，才能由該繼承人（們）作為申請主體來辦理更正登記。這等於要先完成一個繼承登記程序。
• 義務主體（出租人）變更： 如果土地所有權已移轉（例如原出租人將土地賣給他人），則現土地所有權人成為登記義務人。申請更正登記（特別是涉及權利內容）時，需要現土地所有權人（而非原出租人）擔任義務人共同申請或同意。
• 文件蒐集困難： 年代久遠，原始租約書可能遺失，相關當事人（繼承人）眾多且分散，要取得共識或證明原始約定內容更加困難。有時需依賴地政事務所或鄉鎮市區公所的歷史檔案，或尋找間接證據（如數十年來的地租收付紀錄、稅單、早期公文）。

處理此類案件，耐心和細心缺一不可，更需要專業人士協助梳理複雜的權利關係和繼承脈絡，並依法定程序逐步辦理繼承登記後，再處理更正問題。

結語：確保登記正確，保障權益基石

耕地三七五租約的登記，是將法律賦予佃農的特殊保障予以物權化、公示化的重要機制。登記簿記載的正確性，是出租人與承租人雙方權益最基礎的保障。無論是單純的筆誤或是因時空背景造成的登記不符，發現錯誤時，積極依法申請「更正登記」是解決問題的正途。雖然程序可能因個案而異，有時略顯繁瑣，但理解其法律依據、申請要件、必要文件與流程步驟，並在必要時尋求專業協助，就能有效克服困難，讓土地登記簿真實反映雙方的權利關係，避免未來衍生更大的糾紛或權益損失。維護登記的正確性，是對自身財產權益負責任的表現。