縣府審查這幾關最關鍵

走在宜蘭的田間小路，總能看到不少掛著「休閒農場」招牌的園子。從親子採果、DIY體驗到特色民宿餐飲，這些農場成了許多人返鄉或創業的選擇。但你知道嗎？掛上這塊招牌前，得先通過宜蘭縣政府那關堪稱「農場版高考」的審查。這過程，遠比想像中複雜許多。

朋友阿凱去年就栽了個跟頭。他興沖沖租下三星鄉一塊農地，想著靠自家醃製的醬菜和幾畦菜園，弄個小型體驗農場。結果縣府人員現勘後直接打回票：「你這塊地是特定農業區，農舍比例算起來根本不合，更別說停車場位置卡到農水路。」阿凱傻眼，光租金和簡單整地就砸了五十幾萬，全卡在法規這道牆。

土地是首道門檻：不是有農地就能玩

宜蘭縣政府農業處的承辦員私下透露，七成申請案卡關的第一原因，都出在土地資格。不是所有農地都能申請休閒農場，這裡頭學問大了：

1. 地目與分區是鐵律：

   • 你的地必須是「農牧用地」或「養殖用地」，而且要看清楚使用分區。像「特定農業區」或「山坡地保育區」的限制就特別嚴格，有些甚至完全不允許設置休閒設施。
   • 最簡單的方法，就是先到地政事務所申請一份最新的「土地登記謄本」和「地籍圖謄本」。上面會清楚載明地目、等則、面積、使用分區。別只聽地主或仲介口頭說，白紙黑字才作準。

2. 最小面積是硬指標：

   • 宜蘭縣依規定，休閒農場申請最小面積是 0.5 公頃（約 1500 坪）。這塊地還必須是完整的一筆或相連數筆，不能東一塊西一塊拼湊。
   • 常見陷阱：有些地主會說「旁邊那塊也是我的，以後可以一起用」。但審查只看「申請當下」你擁有或合法使用的土地範圍。未來的事，不能當作現在的條件。

3. 農地農用是底線：

   • 土地不能有違規填土、違建（比如先前偷蓋的鐵皮工寮）、或堆置廢棄物等紀錄。縣府人員會調歷史空拍圖和違規清冊來比對。被列管的土地，得先完成改善並取得證明才能申請。

4. 農舍比例算仔細：

   • 如果想在農場內提供住宿（農村民宿），得涉及農舍申請。法規允許的農舍建蔽率最高10%、容積率最高20%，而且必須緊鄰「既有道路」。
   • 關鍵在「既有道路」的認定。鄉間很多是私有農路或水路，這不一定算數。要確認連接的是否為政府養護的「公共通路」。這點沒搞清，後續設計圖畫得再美也是白搭。

計畫書不是作文比賽：縣府要的是這些乾貨

土地資格過關，接著是重頭戲：「休閒農場經營計畫書」。這份文件不是比文筆，而是看你有沒有「玩真的」。縣府審查委員（通常包含農業、觀光、地政、環保等單位代表）最常挑剔的點：

• 核心農業項目太薄弱：休閒農場不能本末倒置。計畫書必須清楚說明「主要農業經營項目」是什麼（例如：稻米、茶葉、有機蔬菜、金棗、養蜂…），預期產量、生產方式（慣行/有機/友善）、以及這些「農業產出」如何融入你的休閒體驗活動（如：採茶製茶體驗、米食DIY、蜂蜜產品製作）。如果計畫裡八成篇幅都在講要蓋多漂亮的咖啡廳、多豪華的住宿，農業部分卻輕描淡寫，很容易被認定「不像農場」。
• 設施配置踩到紅線：
  • 非農業用地比例：法規規定，休閒農場內「非農業生產用地」（包括停車場、步道、涼亭、遊客中心、衛生設施等）總面積不得超過10%。這10%要怎麼精打細算？很多人光停車場需求就爆表了。
  • 建築物高度限制：通常不得超過10.5公尺（約3層樓），且需符合景觀要求。想在田中央蓋高塔餐廳？省省吧。
  • 與農地的關聯性：所有設施必須「服務於農業體驗」。一個跟在地農產完全無關的兒童氣墊樂園擺在農場裡？委員這關絕對過不了。
• 財務計畫像空中樓閣：收入預估不能憑空喊價。種高麗菜一季收成幾次？預計產量多少？市場價格波動考量了嗎？體驗活動收費標準與同業相比合理嗎？租金、水電、人力、資材、行銷成本列清楚了嗎？委員們看過太多「過度樂觀」的財務預測，務實一點反而加分。
• 環境維護方案是重點：宜蘭重視環保。你的計畫書必須包含：
  • 廢水處理方案（廚房、衛浴產生的污水如何處理？）
  • 垃圾分類與清運計畫（大量遊客產生的垃圾怎麼處理？）
  • 生態保護措施（場域內如有老樹、埤塘、生態區如何維護？）
  • 避免光害、噪音的設計

現勘不是走馬看花：委員的雷達掃這些

書面過了，就是緊張的現地勘查。委員們到現場，眼睛像掃描機：

1. 土地現況是否與計畫書/地籍圖一致？ 有沒有偷偷整地、違規開路？界樁還在嗎？有沒有佔用到鄰地或公用地？
2. 農業生產的真實性？ 你說要種有機蔬菜，現場土質如何？有育苗或種植的跡象嗎？還是只是荒廢的草地？養蜂的話，蜂箱在哪？管理狀況如何？
3. 鄰避設施與衝突？ 你的預定入口會不會緊貼鄰居的住宅後門？停車場車流會不會堵塞狹小的農路？未來遊客的喧鬧聲會不會影響鄰居安寧？委員會特別注意是否可能引發鄰里抗爭。
4. 公共安全潛在風險？ 坡地農場有無土石流風險？低窪地區排水是否順暢？有無高壓電線經過？動線規劃有無安全疑慮（如：體驗區太靠近工作機具）？
5. 聯外交通的實際狀況？ 計畫書寫「交通便利」，但實際走一趟，產業道路是否狹小到會車困難？大型遊覽車根本進不來？路邊有足夠空間讓遊客上下車而不影響交通？

那些常被忽略的「魔鬼細節」

• 水源與用電問題：
  • 農業用水 vs. 營業用水：農業灌溉用水和提供給遊客飲用、衛浴的水，性質不同。申請休閒農場後，可能需要另外申請「自來水事業用水」或合法地下水權，並安裝水表。水權取得可能耗時。
  • 電力需求暴增：從單純農業用電到加上空調、廚房設備、照明等，用電負荷大增。需向台電申請「增設用電」或「變更契約容量」，可能涉及線路延伸、電桿遷移等工程和費用，這些成本常被低估。
• 「容許使用」與「建照」是兩碼事：很多人以為拿到縣府核發的「休閒農場許可登記證」就能開始蓋設施。錯！這張證只是「同意你做休閒農場」的許可。農場內要興建任何固定基礎的建築物（如：服務中心、餐廳、住宿區），仍需依據建築法規，向建管單位申請「建造執照」。即使是「農業設施容許使用」核准的資材室、加工室等，也需符合該容許的規範（面積、高度、材質）。「容許」不等於「建照」。
• 勞工權益與保險：一旦聘僱員工（即使是兼職），就涉及勞健保、勞退提撥、工作規則、職安訓練等法規義務。農場環境有其特殊性（如：操作農機、接觸動物、戶外高溫），雇主責任不可輕忽，相關保險（如：雇主責任險、公共意外責任險）也要規劃。
• 稅務問題複雜化：休閒農場收入可能包含：
  • 農產品銷售（可能有免稅額度）
  • 體驗活動收費
  • 餐飲收入
  • 住宿收入（若申請民宿登記）
  • 場地租借收入 不同收入來源適用的稅率、發票開立方式、帳務處理都不同。務必找熟悉農業及觀光業稅務的會計師協助規劃，避免觸礁。

給宜蘭休閒農場申請者的真心建議

1. 先問地政，再談夢想：看中一塊地，別急著簽約付錢。帶齊地號，先去縣府農業處「休閒農業課」初步諮詢，確認該地的基本申請資格。接著跑一趟地政事務所，申請最新謄本確認產權與限制。這筆小錢絕對值得花。
2. 找對「師」字輩幫手：
   • 專業代書（地政士）：幫你搞定複雜的土地登記、產權調查、相關證明文件申請。
   • 農業規劃顧問/技師：有經驗的顧問能幫你規劃符合法規且具可行性的農場配置、農業生產計畫、設施設計。他們熟悉委員審查的眉角。
   • 建築師：負責繪製符合法規的設施配置圖、建築圖說，並協助申請建照。
   • 律師（視需求）：若涉及複雜的土地契約、合夥經營或法規疑義，專業法律意見能避險。
3. 善用政府免費資源：
   • 宜蘭縣政府農業處網站：有最新法規、申請書表下載、常見問答。
   • 農業部各區改良場：提供農業技術諮詢、品種建議、病蟲害防治知識。
   • 宜蘭縣政府工商旅遊處觀光發展科：了解觀光行銷資源、標章認證（如：好食、好宿）申請。
   • 農會推廣股：在地農會熟悉地方狀況，可能提供輔導課程或資源轉介。
4. 拜訪鄰居打好關係：計畫初期，主動拜訪周邊鄰居說明構想，聽取他們的意見（特別是對交通、噪音的擔憂）。展現誠意，未來現勘時鄰居的態度可能是關鍵助力或阻力。
5. 做好長期抗戰的心理與財務準備：從土地準備、計畫書撰寫、送審、補正、現勘到取得許可證，耗時 6 個月到 2 年都很常見。期間的租金、規劃費、顧問費、可能的土地改良費（如：合法整地）都是成本。務必預留足夠的周轉金。

結語：用耐心與務實，在蘭陽平原種下休閒農業的種子

宜蘭的好山好水，是發展休閒農業的沃土。但縣府的審查把關，正是為了維護這片土地的農業本質、環境永續與產業秩序。過程雖然繁瑣，但當你通過重重考驗，親手打造出一個合法、安全、受歡迎的休閒農場，看著遊客享受你生產的農產品、體驗田園之樂時，那份踏實的成就感，會讓你明白當初的堅持是值得的。別讓一時的急躁或疏忽，澆熄了你的田園夢。按部就班，把「眉角」顧好，你的宜蘭農場故事，才能穩健地寫下去。