王老先生住在南部鄉下，守著祖傳的一塊農地大半輩子。最近因為身體因素，兒女商量著想把土地處理掉，好讓老人家搬去都市方便照顧。仲介來看過，也找到有意願的買家，價錢都談得差不多了，卻在簽約前卡關。代書皺著眉頭問：「王桑，你這塊地，有『三七五租約』嗎？如果沒辦法證明沒有，買賣恐怕會有麻煩喔！」王老先生一頭霧水，「三七五？啥米東西？阮阿公留落來的土地，攏是阮家自己種，哪有租給別人？」

這個場景，在臺灣鄉間的老農地交易中，並不罕見。那張證明耕地「沒有三七五租約」的文件，往往成為土地能否順利移轉的關鍵鑰匙。它背後牽涉的，是臺灣一段深刻的土地改革歷史，以及至今仍影響深遠的法律關係。

三七五減租：歷史包袱還是權益保障？

要理解「無三七五租約證明」的重要性，得先回到民國40年代。當時政府為改善佃農生活、促進社會公平，推行「耕地三七五減租條例」。這項政策強制規定地主出租耕地時，地租不得超過主要作物正產品全年收穫總量的千分之三百七十五（37.5%），同時也賦予佃農相當強烈的保障，例如租約的書面化、租期最少六年、地主不得任意收回土地等。

時至今日，這些早年訂下的租約，許多因為地主或佃農的後代子孫分散各地、文件遺失、甚或根本不清楚祖上有過這樣的約定，而成為一筆「隱形」的負擔。一塊土地只要曾經設定過三七五租約，除非經過合法終止的程序（例如佃農自願放棄耕作權、地主依法收回自耕等），否則這個租賃關係在法律上可能視為「存續中」。這意味著什麼？

• 土地交易受阻： 買方或貸款銀行最怕的，就是買了地或設定抵押後，突然冒出一個「合法佃農」主張權利，要求繼續耕種或請求補償。這會讓土地產權陷入極大爭議。
• 處分權利受限： 地主想賣地、抵押借款、甚至只是單純過戶給子女，都可能被要求先釐清有無三七五租約存在。
• 繼承糾紛的引信： 當老一輩過世，繼承人眾多時，若有隱而未顯的三七五租約問題，常成為家族爭產的導火線。

因此，無論是買方為了安心、銀行為了債權確保，或是地主為了順利處分資產，在處理特定年代、特定區域的老農地時，取得一份官方認證的「耕地無三七五租約證明」（或稱「無三七五租約註記證明」），就成為不可或缺的步驟。

何時會需要這份證明？

實務上，遇到這些情況，通常會被要求提出這份證明：

1. 土地所有權移轉登記（買賣、贈與、繼承）： 這是最大宗的需求來源。地政事務所在受理登記時，若發現該筆土地是「耕地」（依土地登記謄本上的「使用分區」及「使用地類別」判斷），且位於特定年代可能有租約設定的區域，為避免日後糾紛，常會要求檢附。
2. 設定抵押權登記（向銀行貸款）： 銀行不願承擔土地被第三人主張租賃權的風險，要求借款人（地主）提供證明是常態。
3. 法院拍賣程序： 拍賣機關為釐清拍定後的產權狀態，也會要求查證。
4. 地主主動釐清產權： 即使沒有立即要處分，有些謹慎的地主也會先申請，確認土地狀態，避免未來子孫繼承時產生困擾。

如何取得這份關鍵證明？實戰步驟解析

申請「耕地無三七五租約證明」的核心，就是向土地所在地的「鄉（鎮、市、區）公所」提出。這份證明是由公所基於其農經（或農業、建設）課等單位所保存的租約登記資料所核發。流程大致如下：

第一步：事前確認與準備

• 確認土地是否為「耕地」： 不是所有農地都叫「耕地」！需符合《耕地三七五減租條例》第1條定義：「耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。」最簡單的方式是申請該筆土地的最新土地登記謄本（第二類即可），查看「使用分區」及「使用地類別」欄位。
• 查詢承辦單位： 電話或親自至土地所在地的鄉鎮市區公所，詢問負責「三七五租約業務」的課室（通常是農經課、建設課、農業課或經建課）。確認申請窗口、所需文件及辦理時間。
• 準備申請人身份證明： 申請人通常是土地所有權人。需準備：
  • 申請人身分證正本（核對後退還）及影本。
  • 土地所有權狀正本（核對後退還）及影本。若所有權狀遺失，可先至地政事務所申請補發，或改以最新土地登記謄本（第一類，需有所有權人完整姓名、身分證字號）替代。
  • 如委託他人辦理，需另備妥委託書（通常公所有制式格式）及代理人身分證正、影本。

第二步：填寫申請書

至公所承辦課室索取「申請耕地無三七五租約證明書」或類似名稱的專用申請書。務必詳實填寫：

• 申請人姓名、身分證字號、聯絡電話、住址。
• 土地完整標示：地號（地段、小段、地號）、坐落（鄉鎮市區、地段）、面積。務必與土地權狀或謄本記載完全一致。
• 申請事由：簡述為何需要此證明（例如：辦理所有權移轉登記用、設定抵押權用）。
• 簽名或蓋章。

第三步：公所查檔與核發

• 承辦人員收到申請書及相關文件後，會依據申請土地的地號，調閱該公所保存的「耕地三七五租約登記清冊」或相關歷史檔案。
• 關鍵在於「查無登記資料」： 公所會查核該筆土地在歷年的租約登記紀錄中，是否有設定過三七五租約且尚未合法註銷（終止）的紀錄。
• 查證結果：
  • 若查無任何三七五租約登記紀錄，或曾有租約但已依法註銷終止，公所即會核發「耕地無三七五租約證明書」或「查無三七五租約登記資料證明書」。證明書上會載明土地標示、所有權人、以及經查該地「無三七五租約登記在案」或「查無租約登記資料」等字樣，並加蓋公所關防及承辦人職章。
  • 若查有尚未終止的租約登記，公所將無法核發「無租約證明」，並會告知申請人此狀況。此時問題就複雜了，必須進一步釐清該租約現況（例如：佃農是否仍在？租約是否實質失效但未辦理註銷？），可能需要透過協調、訴訟等法律途徑解決，才能進行後續的土地處分。
• 處理時間： 各公所作業效率不同，通常需要3至7個工作天。部分案件若涉及複雜歷史檔案查調，可能更久。建議事先電話詢問預估時間。

第四步：領取證明

接獲公所通知後，申請人或代理人攜帶身分證正本（供核對）及繳費收據（若需工本費）領取證明文件。務必當場核對證明書上的土地標示、所有權人姓名是否完全正確無誤。

常見疑難雜症與應對之道

• Q：公所說查不到資料，但鄰居/長輩說以前好像有租給人種過？怎麼辦？

  • A：公所核發證明是依據其「書面登記檔案」。若公所檔案確實無登記紀錄，原則上會核發證明。但這不代表歷史上絕對沒有口頭或私下約定。為求徹底安心，特別是土地價值高或家族歷史複雜者，可考慮：
    1. 進一步查閱地政事務所的「土地登記簿舊簿」（需申請且可能需專業人士協助解讀）。
    2. 在土地買賣契約中，要求賣方出具「保證無三七五租約存在」的切結書，並載明若日後發現有租約糾紛導致買方損失，賣方需負完全賠償責任。這份切結書雖無法對抗真實的佃農權利主張，但至少提供買方向賣方求償的依據。
    3. 投保「產權保險」（臺灣較少見且成本高）。

• Q：公所查到有舊租約登記，但佃農早就過世/不種幾十年了，也沒辦終止，現在要怎麼辦？

  • A：這是棘手狀況。法律上，三七五租約具有「物權化」效力，原則上會隨土地移轉，且佃農死亡，其繼承人可能繼承耕作權（需符合自耕等條件）。解決之道通常有：
    1. 協調終止： 嘗試找到佃農或其繼承人，協商支付一筆補償金（類似「放棄耕作權補償」），雙方簽訂「終止租約協議書」，再持此協議書向公所辦理租約註銷登記。這是較理想的方式，但找人與協商可能耗時費力。
    2. 訴訟確認租約不存在/終止： 若協調不成或找不到人，所有權人可能需要向法院提起「確認租賃關係不存在」或「請求終止租約」之訴。需由律師協助舉證證明租約早已實質失效（例如：佃農或其繼承人多年未耕作、已喪失自耕能力、非農民身分、或地主符合法定收回自耕條件等）。勝訴判決確定後，即可持判決書向公所辦理註銷登記。此途徑耗時長、成本高。
  • 此類情況強烈建議尋求熟悉三七五租約糾紛的專業律師協助，評估個案狀況與可行策略。

• Q：繼承來的土地，長輩生前也沒提過有租約，代書說最好申請一下，有必要嗎？

  • A：非常有必要！ 繼承人常常不清楚被繼承人（往生長輩）過去土地的完整狀況。特別是早年取得的農地，隱藏三七五租約的風險不低。在辦理繼承登記後，若未來想處分該土地，同樣會面臨需證明的問題。趁著辦理繼承時一併申請「無租約證明」，或繼承登記完成後儘快申請，可避免日後措手不及，影響土地價值或處分時程。這是保護自身權益的負責任做法。

• Q：證明有時效性嗎？申請一次就終生有效？

  • A：嚴格來說，這份證明書是證明在公所「申請查詢的那個時間點」，依據該公所保存的檔案紀錄，「查無」有效的三七五租約登記資料。它並不能保證未來絕對不會有人主張權利（雖然機率很低）。實務上，地政機關或銀行通常要求證明書是「近期」核發的（例如：三個月或六個月內）。如果申請證明後很長一段時間（例如超過一年）才要進行土地處分，建議重新申請一份最新的證明較為妥當。

特別注意：權益保障不可少

1. 文件真偽與正確性： 拿到公所核發的證明書後，務必仔細核對所有土地標示（地號、地段、面積）和所有權人姓名是否完全正確。任何筆誤都可能導致後續在地政事務所辦理登記時被退件。
2. 正本保管： 這份證明書正本非常重要，辦理土地登記時需提交給地政事務所收執。建議自行保留清晰的影本或掃描檔存查。
3. 專業協助： 如果對土地歷史有疑慮、申請過程中遇到公所表示有租約登記、或情況複雜（例如涉及繼承佃農權利），務必諮詢專業的不動產代書或律師。他們熟悉相關法規與實務操作，能提供具體建議並協助處理複雜案件，避免因小失大。
4. 地方差異： 各鄉鎮市區公所的申請書格式、所需文件細項、查檔作業時間可能略有不同。出發前先打電話詢問清楚，可省下不少往返奔波的時間。

結語：那張紙，守護的是土地的純淨身世

「耕地無三七五租約證明」，薄薄一張紙，承載的卻是臺灣土地制度變遷的歷史重量。對於持有老農地的地主而言，它是證明土地產權純淨、掃除隱形障礙的通行證；對於買方或金融機構，它是降低交易風險、保障產權的定心丸。申請過程或許有些繁瑣，需要跑一趟公所、等待幾天，但相較於日後可能面臨的產權糾紛與訴訟風險，這份投入絕對值得。

瞭解這份證明的意義與申請眉角，是現代土地持有人維護自身權益的基本功。下次當你或長輩手上有塊年代久遠的農地需要處理時，別忘了問一句：「這塊地，需要那張證明『沒有三七五』的紙嗎？」及早確認，方能確保土地的故事，能依照你的意願，順利翻開下一章節。

（本文內容基於臺灣現行法規與實務經驗撰寫，法規如有變動，請以主管機關最新公告為準。個案情況複雜者，建議尋求專業人士諮詢。）