何謂套繪？土地開發的隱形枷鎖

當你在臺中市持有多筆相鄰土地，早年可能因開發需求，將整片土地共同申請建造執照。這種「套繪管理」原意是確保整體開發完整性，卻常演變成土地交易的緊箍咒。舉例來說，張先生在豐原有三筆相連地號，三十年前以整體開發名義取得建照。如今他想單獨出售其中一筆，才發現該地仍被套繪綁定，無法獨立處分。

套繪的本質是行政管制措施，透過地籍謄本註記限制特定土地開發。常見三種束縛狀態：

• 全筆土地不得重複申請建照
• 部分土地禁止新建
• 需與相鄰土地合併使用

解除套繪的正當性與法理依據

臺中市都發局處理此類申請時，主要依據《建築法》第54條及內政部函釋（如台內營字第8572114號）。關鍵在於證明原始開發事實已消滅，常見解套情境包括：

案例實錄
西屯區李小姐繼承的農地，因祖父曾以整區名義申請資材室而被套繪。她向都發局提出：

1. 現場會勘照片（顯示建物已滅失）
2. 稅務機關出具的房屋稅籍證明（課稅中止逾五年）
3. 原建造執照存根影本
   經確認無違反現行法規，成功解除註記。

臺中市專屬申請流程六部曲

步驟一｜確認土地狀態

先到地政事務所申請地籍謄本與地籍圖，檢查「其他登記事項欄」是否有套繪註記。同時調閱原始建造執照存根，確認套繪範圍及依據。

步驟二｜備齊關鍵證明

需準備三大類文件：

• 土地權屬證明（所有權狀影本或最新登記謄本）
• 原始建照文件（當年核發的建造執照影本）
• 現況佐證資料（擇一即可）：
  • 建物滅失證明（拆除執照或照片佐證）
  • 房屋稅籍證明（顯示停徵逾五年）
  • 竣工平面圖（證明未使用該土地）

步驟三｜臨櫃送件要領

臺中市採雙軌申請制：

• 線上：臺中市民服務平台「建築管理」專區
• 現場：都發局建造管理科（西屯區文心路二段588號）
  建議初次申請者備妥文件正本現場送件，專人可即時檢視文件完整性。

步驟四｜實質審查重點

都發局審查時最重視：

1. 原始建照核准圖說與現況是否相符
2. 申請地號是否確實位於套繪範圍內
3. 解除後是否影響公共安全（如防火間隔）

審查員私下提醒
「常見退件原因是地主提供過期謄本，我們要求三個月內的有效謄本。另需注意若土地涉及法院查封，必須先塗銷限制登記才能申請。」

步驟五｜現場會勘玄機

當書面審查通過，都發局將派員會勘。務必保持土地淨空：

• 清除堆積雜物
• 拆除違章構造物
• 確保工作人員可進入各角落

步驟六｜註記解除生效

核准後都發局會發函地政事務所塗銷註記，約需7個工作天。此時應再申請最新謄本確認，並注意解除效力不溯及既往，僅保障未來處分權。

地政士不傳心法：避開五大雷區

雷區一｜忽略共有人權益

若土地為多人共有，申請時應檢附全體同意書。實務上常見兄弟繼承後未辦分割，單方申請遭駁回案例。

雷區二｜文件時效逾期

房屋稅籍證明、地籍謄本等文件有效期限僅三個月，建議最後才申請此類時效性文件。

雷區三｜土地分割未完成

新分割地號需先完成地籍整理，曾有民眾持舊地號申請，因與現行登記不符遭退件。

雷區四｜違建未處理

南屯區某案因車庫增建未拆，會勘時認定現況與原核准圖說不符，需先補辦合法手續。

雷區五｜繼承登記未辦理

老農過世後子女直接申請解除套繪，卻忽略應先辦妥繼承登記。都發局無法受理非所有權人申請。

解套後的土地價值復活術

成功解除套繪後，土地將重獲新生。根據臺中仲介公會統計，南區精華地段解除套繪後：

• 交易週期縮短40%
• 土地增值率提高15-30%
• 融資額度增加兩成

尤其當你想運用土地進行：

• 危老重建計畫
• 不動產信託
• 設定地上權開發
• 分割出售變現

解除套繪註記將是關鍵第一步。銀行放貸部主管透露：「我們看到謄本有套繪註記，通常直接婉拒抵押貸款申請。」

疑難雜症診療室

Q：原始建照已遺失怎麼辦？

可向都發局申請補發，需檢附土地所有權證明及切結書，規費每張200元。若屬民國70年前核發的舊照，需另附鄰地證明。

Q：解除套繪需繳納規費嗎？

目前臺中市免收申請規費，但需負擔文件複印費（每頁5元）及謄本申請費。

Q：遭駁回後如何救濟？

收到駁回處分書後30日內，可向臺中市政府提起訴願。建議附上新事證（如補正文件或現場照片）。

新時代便民措施

臺中市都發局近年推出兩項創新服務：

1. 預審諮詢：透過市民服務平台預約，專人提前檢視文件
2. 進度推播：申請案關鍵進度以簡訊主動通知
3. 跨局處協查：複雜案件由都發局主動向稅務、地政單位調閱資料

北屯區陳先生分享：「透過線上預審，先補齊稅籍證明才正式送件，省下兩週補件時間。」

土地覺醒的權益實踐

理解套繪解除不僅是行政程序，更是土地資產的解放運動。當你取回完整的土地處分權，等於打開資產活化的閥門。建議每五年檢視名下土地謄本，若發現套繪註記應即時處理，避免影響未來開發時機。

臺中市都發局建造管理科科長強調：「我們鼓勵符合條件的民眾主動申請，特別是計畫參與危老重建的地主，解除套繪是必要前置作業。」與其事後交易受阻，不如預先解開這道土地封印，讓資產真正為你所用。