走在臺灣的街頭巷尾，你是否曾注意過那些被圈起來卻多年未開發的空地？這些土地多半是政府劃定的「公共設施保留地」。對地主而言，這塊土地既不能隨意開發，每年還要繳納地價稅，實在是個負擔。但你知道嗎？其實符合特定條件的公共設施保留地，可以申請「免徵」地價稅！這項權益隱藏在《土地稅減免規則》第11條，卻鮮少被地主充分運用。今天我們就來談談，如何合法節省這筆稅負。

一、什麼是公共設施保留地？法源依據在哪裡？

所謂「公共設施保留地」，簡單說就是政府為興建道路、公園、綠地、學校等公共設施而預先保留的土地。法源依據主要在《都市計畫法》第48至51條。當你的土地被劃進都市計畫圖裡標示為綠地、停車場或學校預定地時，它就具備了「公共設施保留地」的身分。

關鍵在於「保留」二字——政府將來可能會徵收這塊地，但在真正徵收之前，所有權仍屬原地主。這就產生一個矛盾：地主不能隨心所欲使用土地，卻得繼續繳稅。為此，稅法提供了緩解方案。

二、免稅的黃金條件：如何判斷你的土地符合資格？

不是所有公共設施保留地都能自動免稅！《土地稅減免規則》第11條開出三大條件，缺一不可：

1. 「未作任何使用」
   土地必須維持原始狀態，不能搭蓋棚架、停車收費、堆放建材或當成菜園。曾有案例是地主在公園預定地上種菜，結果被稅捐處認定「農業使用」而駁回免稅申請。

2. 「與保留前之使用情形相同」
   若土地在劃為保留地前是稻田，劃設後仍須維持農用狀態。若原本是荒地，則需保持閒置。臺中曾有地主在道路用地鋪設水泥當私人停車場，因改變使用狀態遭追稅。

3. 「未被違規占用」
   若土地遭他人傾倒廢土或搭建違建，地主有義務排除占用。高雄即發生過地主因未清理地上廢棄物，導致免稅資格被取消的案例。

三、實務操作：一步一步完成免稅申請

▶ 步驟1：確認土地身分

到各縣市地政事務所申請「土地登記謄本」和「地籍圖謄本」，確認土地使用分區是否標示為「公共設施保留地」。也可使用「全國土地使用分區查詢系統」線上查證（注：此為政府公開系統，非外鏈廣告）。

▶ 步驟2：蒐集證明文件

• 免作使用證明：向鄉鎮市區公所申請「土地使用現況證明」
• 無違建證明：向縣市政府工務局/建管處申請「無違章建築證明」
• 歷史使用證明：老照片、鄰里長證明或稅籍資料（證明保留前使用狀態）

▶ 步驟3：遞交申請書

填寫「地價稅減免申請書」，向土地所在地的稅捐稽徵處提出申請。臺北市與新北市已開放線上申辦，其他縣市可臨櫃或郵寄辦理。

▶ 關鍵時間點

• 每年9月22日前申請成功，當年度即可免稅
• 逾期申請者，次年才生效
• 免稅資格需每年重新審查，使用狀態改變應主動通報

四、五大常見誤區與破解之道

❌ 誤區1：「我的土地在重劃區內，應該自動免稅吧？」

✅ 破解：重劃區內的公共設施用地不會自動免稅！仍需主動申請。新北市三重區曾有地主誤以為免稅，五年後收到補稅單加罰鍰逾30萬元。

❌ 誤區2：「我有鋪水泥讓鄰居停車，算『未使用』嗎？」

✅ 破解：鋪設水泥已改變地形地貌，視為「使用行為」。免稅條件要求「完全未使用」，連收費停車場、無償供公眾停車都不行。

❌ 誤區3：「十幾年前申請過免稅，應該永久有效？」

✅ 破解：免稅資格每年審查！臺中曾發生地主將土地租給廣告公司立看板，稅捐處透過空拍圖發現後追討五年稅款。

❌ 誤區4：「土地被劃為學校預定地，但上面有祖墳怎麼辦？」

✅ 破解：墳墓屬「非合法使用」。建議向民政單位申請遷葬補助，清除後才能符合免稅條件。苗栗有案例經協調後，稅捐處給予兩年緩衝期。

❌ 誤區5：「稅單上已註明『公共設施保留地』，不用再申請？」

✅ 破解：稅單記載僅說明「身分」，不代表自動免稅！須另走申請流程。高雄三民區曾有地主因此誤解，平白繳稅十餘年。

五、權利救濟：當申請被駁回時該怎麼辦？

若收到稅捐處的「否准處分書」，別急著放棄！你有兩道救濟途徑：

1. 申請復查
   收到處分書30日內，備妥新事證向原稅捐處提出復查。例如補送空拍圖證明無占用，或鄰里證明書說明使用狀況。

2. 提起訴願
   復查失敗後，可向地方政府（如臺北市政府）提起訴願。曾有臺南案例，地主提出30年前農業證明，成功翻案免稅。

特別提醒：訴訟期間仍需繳稅！但勝訴後可申請退還。建議委託地政士或律師處理，提高成功率。

六、前瞻思考：免稅土地的潛在風險與機會

雖然免稅能減輕負擔，但地主更該關注長期權益：

• 徵收補償金凍漲危機
  現行《都市計畫法》規定，公共設施保留地徵收補償按「公告現值」計算，但臺灣多數地區公告現值遠低於市價。內政部正研議修法，地主應密切關注。

• 容積移轉的機會成本
  符合免稅條件的土地，可透過「容積移轉」將開發權賣給建商。據統計，雙北熱區每坪容積價逾10萬元，遠高於免稅效益。需精算何者更有利。

• 解編可能性評估
  各縣市正檢討低利用率公共設施用地。例如臺北市已解編多處市場預定地。地主可向都發局查詢土地是否在解編清單中，解編後價值可能翻倍。

七、地方實務差異：六都重點提醒

結語：聰明地主必做的三件事

1. 立即檢視權狀
   翻出你的土地權狀，確認是否標示為「公共設施保留地」。也可用手機查詢「地籍圖資網路便民服務系統」。

2. 現況拍照存證
   用手機拍攝土地現況（含日期標記），存證雲端。這是未來舉證「未使用」的關鍵證據。

3. 諮詢專業人士
   向地政士公會或律師諮詢，評估「免稅」與「容積移轉」何者更符合利益。各縣市地政處提供免費法律諮詢。

這項免稅權益存在數十年，卻因資訊落差讓許多地主權益睡著了。現在就起身行動，別讓你的土地權益在稅單中默默流失！若有具體個案疑問，務必向所在地稅捐處確認最新執行標準。