坐在堆滿卷宗的事務所裡，剛泡好的高山茶飄著熱氣。上週協助老張辦完開業登記，他擦著汗說：「早知這麼多細節，該早三個月準備的。」這畫面在地政士日常不斷重演。無論是首次開業或變更登記，魔鬼總藏在那些被忽略的細節裡。

開業登記的五大核心要件

基本資格確認

• 考試及格證明：需檢附地政士考試及格證書正本及影本
• 職前訓練：完成內政部指定機構的30小時職訓證明
• 事務所設置：非住宅區的商業登記地址（需附建物權狀或租約）
• 責任險保單：最低保額新臺幣100萬元之專業責任險
• 無違規切結書：近五年無違反地政士法第44條情事

實務上最常卡關的是地址證明文件。去年有位同業租用共享辦公室，卻忽略業主提供的「商業登記核准函」已過期，來回補正耗掉兩週。

文件準備清單

1. 申請書（需親筆簽名蓋章）
2. 身分證正反面影本
3. 考試及格證書影本
4. 職前訓練證明影本
5. 事務所位置圖及照片（含門牌清晰影像）
6. 專業責任險保單
7. 公會入會證明（部分縣市要求先入會）
8. 規費繳納收據（新臺幣3,000元）

變更登記的三大情境解析

地址遷移

事務所搬遷需在15日內辦理變更。去年臺中案例：某地政士未即時變更，客戶按舊址寄送重要文件導致權益受損，最終需負賠償責任。關鍵步驟：

1. 新址使用執照（非住宅用途）
2. 房屋稅單或租賃契約公證本
3. 原執業許可證正本繳回
4. 門牌整編證明（如適用）

合夥關係變動

新增合夥人時，常忽略履歷表需載明地政相關經歷。去年高雄申請案因合夥人僅附一般工作經歷，未特別標註不動產經紀資歷，遭退件補正。

停業與復業

停業超過1年需重新申請開業登記。實務中常見誤區：

• 停業期間仍接受委託簽約
• 復業未更新責任險保單
• 未向稅務機關申報停業

送件審查的隱形地雷

補正率最高的三類問題

1. 用印不符：申請書蓋用印鑑章而非執業章
2. 證件過期：房東提供的商業登記證明未更新
3. 附件缺漏：未檢附最近三個月內的建物謄本

臺北某事務所曾因使用影本未註明「與正本相符」 並簽章，導致補正兩次才通過。

審查時程實測數據

登記後的持續管理要項

年度備查義務

每年1月底前需向主管機關提交：

• 執業狀況報告書
• 客戶糾紛處理紀錄
• 在職進修證明（每2年需20學分）

重要證照更新

• 執業許可證：每6年換發，逾期未換自動失效
• 責任險保單：到期前30日需更新保單並報備
• 公會會籍：跨縣市執業需加入當地公會

實務困境的破解之道

案例：繼承事務所的特殊處理

前年臺南老字號事務所繼承案，因原登記人過世，繼承人需備齊：

1. 死亡證明及除戶謄本
2. 繼承系統表
3. 全體繼承人同意書
4. 遺產稅完稅證明 此類案件平均處理時間達45天，建議預留兩個月緩衝期。

電子化送件新趨勢

今年起七都開放線上申辦，但需注意：

• 須用自然人憑證或工商憑證
• 圖檔解析度需300dpi以上
• 簽章頁仍需掃描實體用印文件 線上送件平均縮短3.7天審查期，但補正率仍達27%。

權益保障的關鍵作為

糾紛預防機制

建立標準作業流程（SOP）可降低執業風險：

1. 委任契約明訂服務範圍
2. 重要文件雙重核對制度
3. 客戶確認回執機制
4. 每案獨立歸檔編號

證照遺失處理

許可證遺失需在三日內辦理：

1. 刊登報紙遺失聲明（需整版1/4篇幅）
2. 警察機關報案證明
3. 補發申請書及規費1,000元 去年新北有案例未依限辦理，遭處9,000元罰鍰。

泡完第三泡茶，看著窗外霓虹亮起。這些年經手超過兩百件登記案，最深刻的體悟是：地政士的專業始於登記合規，終於權益守護。與其事後補救，不如初始就紮實走好每一步。當你妥善完成登記程序，才有餘裕在不動產領域真正發揮所長，成為民眾產權的堅實後盾。記得每月檢查一次證照效期，這習慣讓我十年來從未發生登記瑕疵問題。（全文完）