農育權在現代農業發展的實質意義

當農地資源面臨閒置或繼承分割困境時，農育權成為活化土地利用的關鍵解方。依據《民法》第850條之1，農育權指在他人土地從事農作、森林、養殖、畜牧等權利，近年臺中市后里、外埔等農業區已有大量應用案例。這種物權設定模式，既能維持農地農用本質，又可解決土地所有權人無力耕作或新農民無地可耕的結構性矛盾。

臺中市政府地政局統計顯示，中山地政事務所轄區內農育權登記案件量三年成長逾四成，反映農業經營模式轉型趨勢。農育權與地上權最大差異在於權利內容限定農業使用，且存續期間不得逾二十年，但期滿可續約重新登記。

登記主體資格與限制條件

• 設定方資格：土地所有權人（單獨所有）或多數共有人（需檢附他共有人同意書）
• 權利方資格：自然人、農民團體、農業企業皆可，外國人須符合《土地法》第17條但書規定
• 土地使用限制：須為非都市土地農牧用地或都市計畫農業區，且無套繪管制等行政限制
• 權利存續期：最短一年，最長二十年，到期前三個月可申請展延登記

實務常見駁回主因包括申請標的位於山坡地保育區未經水保計畫核准，或土地遭法院查封等禁止處分狀態。建議申請前透過臺中市地理資訊系統查詢土地分區，並申請最新土地登記謄本確認權利狀態。

中山地政申請文件準備要領

申請書件分為「基本必備」與「情境補充」兩大類。基本文件包含：

1. 農育權設定契約書正本（需載明權利範圍、存續期間及使用目的）
2. 登記申請書（中山地政提供制式表格）
3. 土地所有權狀正本或謄本
4. 申請人身分證明文件（法人需附設立登記表）
5. 義務人印鑑證明（三個月內有效）

特殊情境需增附文件：

- 土地為共有時：其他共有人同意書及印鑑證明
- 農地承受人為法人：農業主管機關核發之許可證明
- 涉及耕地分割：農業用地作農業使用證明書
- 權利人非土地所在地居民：經營計畫書（需說明農業經營模式）

契約書製作需特別注意「使用目的」欄位應具體記載種植作物類型或畜牧種類，例如「溫室蔬果栽培」或「乳牛飼養」，不可僅填寫「農業使用」等籠統用語。中山地政收件櫃檯提供契約書範本參考，但涉及特殊作物建議事先諮詢農業局確認是否符合地方特色農業政策。

費用計算與繳納方式

登記規費按權利價值千分之一計收，實務上多參酌當期公告土地現值計算：

| 費用類型       | 計算基準                  | 繳納時機         |
|----------------|--------------------------|------------------|
| 登記規費       | 權利價值 × 0.001         | 送件時           |
| 書狀費         | 每張新臺幣80元           | 領狀時           |
| 謄本申請費     | 每張新臺幣20元           | 申請時           |
| 測量費         | 需指界時另計（約5,000元）| 現場會勘前       |

權利價值認定爭議可申請地政士鑑價報告替代。中山地政提供線上試算系統，輸入土地地段地號及權利範圍即可預估費用，避免現場補件延誤。

臺中農育權登記實務流程解析

登記程序分為三階段推進，平均處理時程約七至十個工作日：

第一階段：文件審查 中山地政收件後啟動「土地複丈」與「使用分區」雙軌審查。複丈重點在確認設定範圍界址，特別是部分設定案例常發生界址偏移侵入鄰地問題。近年導入無人機航拍比對技術，精準度提升三成。此階段常見補正事項包括：

• 契約書未載明終止條款
• 農業使用項目與土地使用分區管制不符
• 未檢附最新印鑑證明

第二階段：現場會勘 審查通過後排定五日內現場勘查，重點確認：

1. 實際使用狀況是否符合申請項目
2. 有無違規設施（如水泥固化等非農用設施）
3. 鄰地糾紛排查（特別涉及農路通行權問題）

會勘時建議申請人攜帶經營計畫書佐證，例如有機認證文件或產銷履歷，可加速認定農業使用事實。霧峰區曾有案例因預先準備溫室設計圖說，當日即完成勘查核定。

第三階段：權利登記 會勘通過後進入登簿程序，此時需注意：

• 領狀前應核對權利人姓名、權利範圍是否正確
• 他項權利證明書應與所有權狀共同保管
• 存續期間起算日以登記完畢日為準

完成登記後三個月內，農業局將隨機抽查使用狀況，建議保留農事記錄（如施肥採收紀錄）備查。中山地政檔案室提供十年內登記案卷電子調閱服務，權利人可申請核發登記過程證明文件。

權利行使過程的關鍵注意事項

農育權存續期間的管理義務常被權利人忽略，導致權利遭撤銷風險。主要管理規範包括：

• 農用維持義務：連續六個月未農用，所有權人得終止契約
• 設施興建限制：溫室、資材室等農業設施需另申請容許使用
• 轉讓限制：非經所有權人書面同意不得轉讓權利
• 稅賦義務：地價稅由所有權人繳納，權利人負擔農業生產所得稅

臺中高等行政法院110年度判字第356號判例揭示，農育權人自行增設水泥鋪面超過10%土地面積，遭認定非農用而撤銷登記。建議設施興建前向農業局申請「農業設施容許使用」，並保留核准文件。

權利消滅時點除約定期滿外，實務上常見提前終止情境：

1. 雙方合意終止（需共同申請塗銷登記）
2. 法院判決確定終止
3. 權利人未支付地租逾兩年（約定有償時）
4. 土地徵收（需申請權利補償）

塗銷登記應於權利消滅三十日內申請，逾期未辦可能影響土地交易。大雅區曾有案例因未及時塗銷，導致土地移轉登記延宕三個月，產生違約金爭議。

中山地政特色服務與諮詢管道

為提升農育權登記效率，中山地政事務所推出三項專屬服務：

1. 預審制度：透過[email]寄送草案文件，三個工作日內回復修正建議
2. 視訊諮詢：每週三上午開放線上諮詢時段（需官網預約）
3. 跨局處協辦：複雜案件啟動地政×農業局聯合審查機制

現場服務採取分區分流：

- 一號櫃檯：文件初審與補正（8：30-12：00）
- 三號櫃檯：複丈申請與繳費（13：30-17：00）
- 五號櫃檯：領狀與謄本申請（全日）

建議避開每月初報稅季與年底登記潮，週二下午人流量通常較少。鄰近的豐原地政事務所經驗顯示，預先完成契約書公證可減少四成補正率。

新創農民的特殊協助方案

針對青年農民或新創農企業，中山地政提供兩項加值服務：

• 法規諮詢包：整合農業法規與登記要點（官網可下載）
• 契約範本客製：依經營型態提供茶園、有機農場等專用條款

后里花卉產銷班第七班透過客製契約範本，成功在兩週內完成三公頃農育權設定，契約特別載明「溫室花卉栽培」及「夜間照明設備」等特殊使用條款，避免後續爭議。

延伸應用與權利保障實務

登記完成後的權利保障措施常被忽略，建議採取三項行動：

1. 設定預告登記：防止所有權人擅自移轉土地影響權利
2. 投保農業設施險：颱風豪雨導致的損害可獲理賠
3. 定期申請謄本：確認登記狀態是否遭異常異動

農育權的延伸應用模式近年持續創新：

• 權益融資：合作金庫推出「農育權抵押貸款」，最高可貸權利價值五成
• 碳權經營：配合農業部碳匯政策，可登錄造林計畫獲取碳權
• 地役權設定：結合鄰地農路通行權，提升耕作效益

外埔區葡萄園案例顯示，結合農育權與農業設施容許使用，成功導入智慧灌溉系統提升產值三成。此類複合式申請建議採「分階段送件」策略，先完成農育權登記後再申請設備容許，避免審查標準相互干擾。

爭議處理與救濟途徑

當發生權利糾紛時，臺中市提供三層救濟機制：

1. 中山地政調處會議（十五日內召開）
2. 臺中市政府不動產糾紛調處委員會
3. 司法訴訟（確認權利存在之訴）

統計顯示約七成爭議在調處階段可達成和解，常見和解方案包括調整地租、縮減權利範圍等。關鍵在於保存農事紀錄與溝通文件，例如通訊軟體對話紀錄在109年已納入正式證據方法。

透過系統性理解農育權登記實務，不僅能保障農業經營穩定發展，更是活化臺中市農地資源的核心策略。實際操作時應注意每年三月公告土地現值調整可能影響權利價值計算，建議於第四季辦理展延登記可節省規費支出。